2023上半年全国及粤港澳大湾区房地产市场分析与预判：“十四五”中期房地产复盘

中指控股中指研究院2023.07 “十四五”前半程房地产市场形势分析 前半程市场经历“大起大落”，今年上半年市场先升后降当前购房者置业情绪低迷，年中房地产并未出现翘尾行情 销售：低基数下，上半年重点100城销售面积同比增长10.5%，6月市场表现明显不及预期 全国：2023年1-6月，商品房销售面积6.0亿平米，同比下降5.3%↓，其中住宅销售面积下降2.8%↓；商品房销售额6.3万亿，同比增长1.1%↑，其中住宅销售额增长3.7%↑。 100城：2023年上半年，在低基数下，重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期增长10.5%，但处2016年以来同期低位。 其中，一季度成交面积同比增长近20%，二季度与去年同期基本持平。据统计，2023年6月，重点100城新建商品住宅成交面积较5月环比下降约5%，在高基数下，同比下降超20%。6月，市场表现明显不及预期，年中并未出现明显翘尾行情。 销售：进入7月，新房、二手房市场活跃度保持低位 新房：6月前四周新房成交面积均处在2月以来低位，最后一周部分城市集中网签，环比明显增长，7月首周（7.3-7.9）重点50城新房成交面积在高基数下回落，环比下降超50%，上周（7.10-7.16）成交面积环比继续小幅下滑，同比降幅仍超30%，整体成交处于近两年周度低位。 二手房：前期需求集中释放后，6月重点9城周度二手房成交延续下降趋势，6月中下旬二手房成交量同比转负，进入7月，二手房市场情绪仍较弱。7月3日-7月9日，重点城市二手房成交套数环比下降15.2%，上周（7.10-7.16）成交量环比小幅增长4.1%，同比下降接近两成。 开工投资：新开工面积、开发投资额同比降幅继续扩大 房地产开发投资额：2023年上半年，全国房地产开发投资额为5.9万亿元，同比下降7.9%，降幅较1-5月扩大0.7个百分点；6月单月，全国房地产开发投资额为1.3万亿元，同比下降10.3%。其中，上半年住宅开发投资额为4.4万亿元，同比下降7.3%，占房地产开发投资比重为75.9%。 房屋新开工面积：2023年上半年，全国房屋新开工面积为5.0亿平方米，同比下降24.3%，降幅较1-5月扩大1.7个百分点；6月单月，全国房屋新开工面积约为1.0亿平方米，同比下降30.3%。其中，上半年住宅新开工面积为3.6亿平方米，同比下降24.9%。 房屋施工面积：2023年上半年，全国房屋施工面积为79.2亿平方米，同比下降6.6%，较1-5月降幅扩大0.4个百分点。其中，住宅施工面积为55.7亿平方米，同比下降6.9%。 房屋竣工面积：2023年上半年，全国房屋竣工面积为3.4亿平方米，同比增长19.0%，较1-5月下降0.6个百分点。其中，住宅竣工面积为2.5亿平方米，同比增长18.5%。 供应：上半年供给端表现弱于需求端，6月房企推盘力度增加，但供应量仍处在同期低位；短期库存小幅下降，三四线城市库存去化压力大 供应：据统计，2023年上半年，重点50城商品住宅月均供应规模较去年同期基本持平（同口径销售面积同比增长约8%），绝对规模为2016年以来同期低位。6月为冲刺年中业绩，房企推盘量增加，批准上市面积环比增长约38%，但同比仍下降接近两成。 库存：据统计，截至2023年6月底，50个代表城市商品住宅可售面积小幅下降，但仍处在高位，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为15.8个月。一线城市出清周期14.0个月，二线代表城市出清周期14.8个月，三四线代表城市出清周期20.0个月。 全国土地：土地缩量趋势未改，上半年300城住宅用地成交面积同比降幅超三成，绝对规模为近十年同期最低水平 注：推出面积按公告时间统计，2023年为1-6月数据。 2022年土地出让金 2022年成交楼面均价 2022年规划建筑面积（平方米）各类用地：推出21.7亿同比：-14.6%↓成交19.0亿同比：-8.3%↓住宅用地：推出7.7亿同比：-36.3%↓成交6.2亿同比：-30.4%↓2023年上半年规划建筑面积（平方米）各类用地：推出7.2亿同比：-18.2%↓成交6.1亿同比：-12.0%↓住宅用地：推出1.9亿同比：-34.0%↓成交1.4亿同比：-32.1%↓ 各类用地：4.1万亿元同比：-27.5%↓住宅用地：3.4万亿元同比：-30.9%↓2023年上半年土地出让金各类用地：1.2万亿元同比：-18.0%↓住宅用地：1.0万亿元同比：-20.4%↓ 各类用地：2170元/平米同比：-21.0%↓住宅用地：5417元/平米同比：1.7%↑2023年上半年成交楼面均价各类用地：1967元/平米同比：-6.8%↓住宅用地：7032元/平米同比：17.3%↑ 22城：住宅用地供求均缩量三成以上，局部城市土拍热度持续，地方国资托底乏力，拿地企业以央国企为主 2023年中国房地产政策及市场趋势展望 国内经济：上半年GDP同比增长5.5%，5月以来主要经济数据持续走弱，经济下行压力增大；今年内需是稳增长重要抓手，房地产重要性凸显 上半年，我国GDP增长5.5%，其中二季度增长6.3%，较一季度提升1.8个百分点。从环比看，二季度GDP增长0.8%。6月，全国城镇调查失业率5.2%，其中16-24岁人口失业率为21.3%，较5月提升0.5个百分点，达2018年以来高位。6月，制造业PMI为49.0%，较上月回升0.2个百分点，但仍在荣枯线以下。 外贸：2023年1-6月，出口总值（人民币计）增长3.7%；5月出口同比下降0.8%，6月降幅进一步扩大至8.3%。 消费：2023年1-6月，社会消费品零售总额同比增长8.2%，6月，社会消费品零售总额同比增长3.1%，增速较5月下降9.6个百分点。 投资：2023年1-6月，固定投资同比增长3.8%，制造业投资增速与1-5月持平，基建投资增速小幅回落，房地产开发投资同比下降7.9%，对固投拖累进一步加大。 房价预期&置业意愿：房价看涨预期明显走弱，房价下跌预期较为强烈；6月置业意愿仍处于低位，计划半年内购房的占比持续下滑 房价下跌预期较强：2023年居民对房价信心明显转弱，房价上涨占比持续下降、下跌占比持续提升。置业意愿仍处于低位：6月居民购房意愿强于上月占比约为22%，环比略有回升，但整体仍处于低位；弱于上月占比回落至27%，购房者置业意愿整体仍偏弱，市场预期较差。计划半年内购房占比继续下滑：6月计划半年内进行购房的占比约为26.0%，较5月下降0.6个百分点。居民置业计划持续延长。 政策趋势：近期企业存量融资多展期1年，企业资金支持有望继续落地，以时间换空间；央行明确市场过热阶段出台的政策存在边际优化空间，但市场各方应保持合理预期 7月10日央行、金融监管总局关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知 7月14日央行2023年上半年金融统计数据新闻发布会 当前经济面临的一些挑战属于疫后经济复苏过程中的正常现象。国际上疫情过后消费和经济恢复都需要时间，一般认为，恢复正常需要一年左右的时间，我国疫情平稳转段刚半年左右，经济循环和居民收入、消费等已出现积极好转。 《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融16条”）有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。 坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。 延续实施保交楼贷款支持计划，继续推动房企纾困专项贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效，促进房地产市场平稳健康发展。 按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 2023市场预判：总体偏悲观，全年商品房销售面积在13亿平米以下，开工、投资持续下行 2023年房地产发展环境假设： ①2023年我国宏观经济稳步恢复；②M2增长超10%；（6月增长11.3%）③城镇化率提升0.5个百分点；④在“房住不炒”总基调下，房地产托底政策持续落地。 “十四五”预判：2021年至今年5月，全国商品住宅销售面积合计约31亿平方米，占五年预测总量的一半，进度基本拉平；预计“十四五”后半程，市场将逐渐回归常态，未来两年商品住宅年均销售降至12亿平米以下，改善性住房需求韧性或进一步凸显 “十四五”时期全国城镇住房需求总量将达87.6~91.5亿平，以70%的商品化比例测算，“十四五”全国商品住宅销售面积约61.4~64.1亿平，但随着市场环境变化，市场规模整体或偏下限水平。 “十四五”新增城镇人口带来的住房需求约27.1亿平方米，占总体住房需求的30%~31%，在新增城镇人口缩量的影响下，这部分住房需求占比有所下降。 2021-2023年5月，全国商品住宅销售面积合计约31亿平，占“十四五”预测总量超50%。 改善性住房需求共37.1亿平方米，占据我国住宅总需求的41%~42%，占比在高位继续稳步提升，是住房需求的关键支撑。 未来两年商品住宅销售规模年均在12亿平方米以下。 1414数据来源：中指研究院测算以1.2%~1.4%的拆迁更新率计算，预计2021-2025年拆迁改造带来的住房需求约23.5~27.4亿平方米，占住房总需求的27%~30%。 需求分化：上半年改善性住房需求仍为市场重要支撑，多个城市中高总价段成交套数占比提升 居民置业意愿：改善需求持续增加，投资购房需求下降 从居民购房需求变化来看，2020年以来改善需求呈现持续增加态势，由2020年的28%提升至2023年H1的38%，占比提升10个百分点；投资需求逐步减弱，由2020年的21%下降至2023年H1的13%，占比下降8个百分点。 粤港澳大湾区上半年房地产市场分析 （土地市场、房产市场、房企动态、趋势） 粤港澳大湾区政策：2023上半年政策力度一般，核心城市仍有一定政策松动空间 粤港澳大湾区土地市场：涉宅用地 上半年供应量、成交量均创新低，广州成交247.5万㎡领跑粤港澳大湾区 2023年上半年，粤港澳大湾区涉宅用地供应量、成交量均创近年来新低，供求两端信心仍未明显恢复。粤港澳大湾区9城总宅地供应量为1176万㎡，同比下降10.1%，成交量为660万㎡，同比下降20.8%，平均溢价率9.44%，受优质地块出让影响，略有抬升。分城市来看，除广州和佛山外，各城上半年宅地成交量均为近年来新低。广州成交16宗，总建面约247.5万㎡，领跑粤港澳大湾区，佛山成交12宗，总建面177.1万㎡，排名次席。其余7城成交建面均不足100万㎡。 粤港澳大湾区土地市场：商办用地 商地低迷延续，除广佛外其余城市上半年成交量低于25万㎡ 今年上半年供求创近年来新低，由于粤港澳大湾区内城市商办土地供应已严重过剩，相关部门供地积极性较低，上半年粤港澳大