M25 办公室 Q2 2024

关键要点 执行摘要 从2023年第二季度起，实现了高达108%的显著增长。此外，在交易数量方面，2024年的上半年完成了50笔交易，远超过去10年的平均值44笔。 第二季度的租赁量同比上升。 从“刚刚足够”转向包括扩张空间的空间。 东南地区的租赁面积在第二季度达到了826,330平方英尺，比2024年第一季度记录的总数低16%，比过去10年的季度平均值低6%。尽管如此，上半年的吸纳量表明已有1,800万平方英尺被租赁。这一总数涵盖了从年初到年中期间的所有租赁活动。比2023年同期高出57%，2024年上半年的活动是2019年以来最强劲的前六个月。 在中期工作中增加财富 东南市场的相对表现有些分化。截至中期，KnightFrank在今年早些时候识别的九个“动力市场”在2024年的总体吸纳量占到了77%，即140万平方英尺。其中，牛津的表现尤为突出，其在2024年上半年占据了21%的空间租赁份额，并且参与了七宗超过50,000平方英尺交易中的两宗。类似地，雷丁的活动也有所增加。与2023年同期相比，雷丁的吸纳量增长了四倍。实际上，如果以12个月滚动期来考虑，雷丁是东南地区表现最佳的市场。 流动性限制。 2024年上半财年，私人投资者和房地产公司占据了三分之二的投资量，机构买家仍然主要缺席。随着更高资本成本继续主导市场，流动性仍高度集中。在较小的批次中，超过85%的交易在上半年的交易价值低于£25m。然而，第二季度确实记录了三笔超过£50m的交易。有趣的是，这与整个2023年在这个规模范围内交易的交易数量相同。 值得注意的是，交易利率继续显示改善。在第二季度，71个占用者交易完成，在10年之前 考虑到半年期的平均值为63。若以年中时间点考虑，自2020年起，上半年的交易数量逐年上升，2024年上半年记录了自2018年以来最高的交易次数。 投资活动改善？ 产量转移过来了？ 2024年第二季度东南部办公投资总额达到3.6亿英镑，较过去十年季度平均值低48%。截至2024年上半年总和为7.58亿英镑，相较于2023年上半年减少了19%，并且与过去十年上半年的平均值相比低了41%。 优质收益率在第二季度保持不变，为7.00%，因为顶级资产的价格趋于稳定。尽管借贷成本依然坚挺居高，任何收益率变动仍需视乎英国央行的利率调整而定。然而，尽管通货膨胀保持在2.00%，预计年底前将进行削减。随着债务利率变得有利可图，更多的投资者将会回归市场。这种市场的深度增加将导致， 尽管第二季度东南部的租赁量有所下降，但H1的租赁量同比增长了57%。 更大的要求九个“动量市场”是否在增加，七个占超过50,000平方米的年中交易的77％英尺收线。已经完成。 乘员保证满足更高的要求。 2024年上半年的活动显示，承租方正在以日益确定的未来空间需求将需求带入市场。在2024年上半年，已完成的交易面积超过50,000平方英尺，共计七宗。相比之下，2023年为零宗，而长期平均值为四宗。 然而，虽然投资量仍低于长期趋势，但这些数字并不表明情绪和活动上升。2024年上半年投资额 值得注意的是，第二季度末有两项超过这一门槛的额外交易正在洽谈中，另有30个需求处于活跃状态。大额需求的增加表明了承租方的立场。 ```markdown然而，尽管通货膨胀保持在2.00%，预计年底前将进行削减。随着债务利率变得有利可图，更多的投资者将会回归市场。这种市场的深度增加将导致，-更激烈的市场竞争，-提高整体市场的活力与流动性，-增加投资机会和多样性，-可能导致更稳定的经济表现和更高的投资回报率，-同时也可能带来对利率敏感资产价格波动的潜在风险。```为最佳资产定价。 H1的投资额 主要收益率保持在7.00%不变。 2024年是2023年H2的两倍。 占领者市场 季度内租赁量有所下滑，但总体需求保持健康。供应水平稳定，开发管道受到成本上升的挑战。 RODDYABRAM 各大小公司正在升级其在提供高端设施、且通过公共交通与伦敦连接良好的新建地点的办公空间，以适应不断变化的办公需求。 杰克·莱利 地区关键位置的优质办公室可用性持续受限，即将到来的租赁活动加剧了空间的竞争。 PrimeRents 每平方英 DEVEL OPMENT：4.9M S Q FT 东南1.0 m平方英尺的在建空间预出租 投机性发展 平方英尺将于2027年之前完成 投资市场 第二季度的投资量保持低位，尽管可供出售的股票数量正在增加。价格趋于稳定，因为买家和卖家的预期差距正在缩小。 西蒙·里卡兹 尽管活跃资本的池子正在寻找以合理定价的办公资产为目标进行部署，但缺乏任何降息措施阻碍了大额交易的发生。然而，随着稳定性的改善，买家越来越坚信顶级市场的底部已经出现。 亨利·怀尔德 位于优质位置的顶级资产的流动性正在增长，且具有强劲收入回报特征。然而，次级和三级资产继续呈现出不同的情况。经验价值侵蚀，兴趣主要集中在替代用途上。 52%英国买家 7.00% £15.00m平均批量 £360m*东南交易量 Prime净初始收益率 东南及大伦敦办事处 资本市场 生命科学 Simon Rickards合作伙伴东南及大伦敦办事处投资主管+44 20 7861 1158+447787844384 EmmaGoodford合伙人生命科学与创新主管+44 20 7861 1144+44 7831 581 258 Roddy Abram合伙人东南及大伦敦办事处负责人+44 20 7861 1280+447899001028 Research 伦敦报告 M25主要市场 M25-下一章 杰克·莱利合伙人东南及大伦敦办事处+442078615375+447867002484 威廉·马修斯合伙人商业研究主管+442039096842+44 7973 621 692 Mark Routledge合作伙伴英国生命科学与创新资本市场+44 7788 454 118 DarrenMansfield合作伙伴商业研究+44 20 7861 1246+447469667194 亨利·怀尔德合伙人资本市场+44 20 7861 1520+447774833478 Andy Nixon合伙人东南及大伦敦办事处+442039096830+447973924947 (Y)我们的空间 英国城市 Ashley Drewett合作伙伴东南和更大伦敦办事处，租赁咨询+44 20 7861 1156+447799478834 CharlesHobart合作伙伴资本市场+44 20 7861 1212+447825608962 朱迪·吉布森分析师+44 英国电影和电视工作室市场报告 安德鲁伍德合作伙伴东南和大伦敦办事处，租户代表+442078610662+447800500752 技术说明 •KnightFrank将M4市场定义为从哈默史密斯向西延伸至纽伯里，囊括北部的乌克斯布里和怀伊克姆，以及南部的斯坦斯和布拉肯。雷丁也被包含在内。•M3市场涵盖了主要的南伦敦西部区县，包括莱瑟赫德、盖尔福德和贝辛斯托克，向北延伸至上述M4边界。法恩伯勒和坎伯利也被纳入其中。•本报告中的数据涉及M25市场内已建成、准备就绪的办公/商业用途房产的可用性。空置物业及正在积极推广出租的空间均包含在内。•所有楼层空间图均以内部净面积为基础(由RICS定义)。•在整个过程中采用了不低于10,000平方英尺（净面积）的切割标准。主要和次要翻新分别被视作新的和二手的。数据按照购物中心和四分区基础呈现。中心分类关联于市场宣传材料中可用房产的位置细节。以这种方式进行分类显然有些主观。•空置率数据基于总计M25存量指标1,21亿平方英尺（净面积），M4市场存量66百万平方英尺（净面积）和M3市场存量39百万平方英尺（净面积）。请注意，在2017年第一季度对总市场办公楼存量数据进行了修订，以反映2015年《城市与乡村规划指令》中允许的“用途变更”。•二手楼层空间被划分为A级和B级住宿，分别代表高质和低质。尽管这一分类具有主观性，但它是基于对每一处房产的年龄、规格、位置以及整体吸引力的评估而制定的。•东南地区定义为地图中第6/7页所示的市场区域。所引用的“东南”或“东南研究区”的市场统计数据包括剑桥、牛津和布莱顿。•预出租=拟建方案尚未施工和施工过程中的出租。•提供的所有数据在3时都是正确的6月0日2024. KnightFrank商业研究为全球众多客户提供战略咨询、顾问服务和预测，客户群体包括开发商、投资者、融资机构、企业机构以及公共部门。所有客户都认识到需要针对其特定需求的专业独立建议的重要性。重要通知：此通用文档仅基于您不能依赖其内容的原则提供，KnightFrankLLP（及其关联公司、成员及员工）将对与文档内容的准确性、可靠性、时效性、完整性或其他方面有关的任何假设所做的一切不负有任何责任或义务。对于任何使用或引用内容导致的错误、损失或损害，我们概不负责。您必须在每个情况下获取特定的独立建议。此报告仅为概述性兴趣参考，并包含精选信息。它并不声称完全准确或完整。其内容不一定在KnightFrankLLP的知识范围内，也不代表该公司的观点。KnightFrankLLP作为皇家特许测量师协会的受监管地产顾问，仅提供与房地产相关的服务，而不涉及金融服务。本报告是在2020年6月期间准备的。当时可用的数据被用于形成对市场情绪的看法。详情或预期详情可能为初步信息、估算或由他人提供，且在您阅读时可能已过时。计算机生成的示例图像或其他图纸可能仅作一般指示，其内容可能会有所变化。图片和照片可能只展示了某个房产在拍摄时或预计呈现时的部分情况。对未来表现的预测或预估具有不确定性，可能无法准确反映实际情况。不同结果或由政治、经济、社会或房地产市场等环境因素所导致的变化。任何以特定货币表示的价格通常基于我们收到的当地数据以及选定日期的汇率报价，并可能进行四舍五入处理。任何价格都不能被完全依赖，因为来源或相关汇率可能不准确或不及时更新。根据适用法律，任何房产的价格之外还可能需支付增值税和其他税费。版权所有©KnightFrankLLP2023。未经KnightFrankLLP书面许可，不得复制、披露或以任何形式或方式传输本演示文稿内的内容。本通知中列出的每项条款仅在适用法律法规允许的范围内有效。KnightFrankLLP是一家于英格兰注册的有限责任合伙企业，注册号为OC305934，业务名称为KnightFrank。我们的注册地址为英国伦敦贝克街55号，W1U8AN，您可以在那里查看成员名单。描述为“合伙人”的任何个人均为KnightFrankLLP的成员、顾问或员工，而非合伙关系的合伙人。