保利发展2024年半年报点评：开拓新渠道

股票研究/2024.08.19 开拓新渠道保利发展(600048) 房地产/金融 股票研 究 公司更新报 告 证券研究报 告 ——保利发展2024年半年报点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 公司利润率依然处在下滑通道，未来随着房价的企稳和拿地权益比的提升将企稳；为追求长期限、权益性的长期资本支持，公司拟发行可转债不超过95亿元。 投资要点： 业绩符合预期，维持增持评级。2024年上半年公司实现营业收入 1392亿元，同比增长1.6%，实现归母净利润74亿元，同比减少 39.3%。维持2024~2026年EPS分别为0.95/1.01/1.10元，鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企，给与行业龙头0.71XPB,维持目标价12.19元。 利润率依然处在下滑通道，未来随着房价的企稳和拿地权益比的提升利润率将企稳。2024年上半年，受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司毛利率从2023年同期21.3%下滑5.2个pct 至16.0%，与2023年全年水平保持一致；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润率从2023年同期8.9%下滑3.6个pct至5.3%但是，公司近2年一直在提升拿地权益比，2024年拿地权益比维持在90%以上，未来随着房价的企稳，则公司利润率将实现改善。 控制投资节奏，持续加大力度去库存。上半年公司土地储备计容建 面7140万方，较年初下降8%。同时，公司土地储备结构持续优化 核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。 行业需要更多长期限、权益性的长期资本和耐心资本支持，公司拟发行可转债不超过95亿元。本次可转债发行对象为包括保利集团 在内的不超过35名符合证监会及上交所规定条件的特定对象。其 中，保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过10亿元。本 次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金，可有效满足项目的开发建设资金需求，保障施工和交付进度。在债券存续期内，随着本次可转债逐渐转换为公司股份，公司长期权益资本将得到有效补充，从而更好地匹配公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发展模式需要。长远来看权益资本的补充有利于改善公司负债结构，控制经营风险，加强跨越周期的能力，将有效增强资本市场投资者信心。 风险提示：销售去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。 财务摘要（百万元） 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入 281,108 346,894 323,551 323,406 333,560 (+/-)% -1.4% 23.4% -6.7% 0.0% 3.1% 净利润（归母） 18,320 12,067 11,330 12,142 13,147 (+/-)% -33.1% -34.1% -6.1% 7.2% 8.3% 每股净收益（元） 1.53 1.01 0.95 1.01 1.10 净资产收益率(%) 9.3% 6.1% 5.5% 5.7% 6.0% 市盈率(现价&最新股本摊薄） 5.34 8.11 8.64 8.06 7.45 评级：增持 上次评级: 增持 目标价格： 12.19 上次预测: 12.19 当前价格：8.18 交易数据 52周内股价区间（元）7.90-14.75 总市值（百万元）97,918 总股本/流通A股（百万股）11,970/11,970 流通B股/H股（百万股）0/0 资产负债表摘要(LF) 股东权益（百万元）200,030 每股净资产（元）16.71 市净率（现价）0.5 净负债率69.75% 52周股价走势图 保利发展上证指数 6% -4% -14% -23% -33% -43% 2023-082023-122024-04 升幅(%) 1M 3M 12M 绝对升幅 -7% -23% -39% 相对指数 -4% -15% -32% 相关报告 静候黎明2024.07.15 逐步企稳2024.04.30 聚焦现金流2024.04.24 土地投资偏谨慎2024.04.11等候企稳2024.03.06 财务预测表 资产负债表(百万元)2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表(百万元) 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金176,537 147,982 172,985 174,328 183,768 营业总收入 281,108 346,894 323,551 323,406 333,560 交易性金融资产 150 409 409 409 409 营业成本 219,228 291,308 274,976 274,848 280,807 应收账款及票据 4,054 3,822 3,495 3,768 3,209 税金及附加 13,121 10,259 9,569 9,564 9,864 存货 877,893 869,508 838,952 871,685 868,910 销售费用 7,530 8,876 8,249 7,760 7,671 其他流动资产 241,766 246,817 233,423 249,446 245,370 管理费用 4,744 5,159 4,788 4,689 4,769 流动资产合计 1,300,401 1,268,5391,249,2631,299,637 1,301,667 研发费用 1,238 86 80 323 667 长期投资 106,250 104,296 103,696 103,396 103,396 EBIT 34,477 26,931 26,042 26,465 29,959 固定资产 10,147 8,362 8,050 7,833 7,793 其他收益 239 132 123 194 127 在建工程 571 590 595 598 601 公允价值变动收益 -142 16 0 0 0 无形资产及商誉 438 439 414 388 388 投资收益 4,201 2,212 2,265 2,425 2,668 其他非流动资产 53,547 54,685 54,185 54,685 55,285 财务费用 3,686 4,391 3,714 4,874 8,474 非流动资产合计 170,952 168,373 166,940 166,901 167,463 减值损失 -1,277 -5,088 -2,530 -1,050 -550 总资产 1,471,353 1,436,9121,416,2031,466,538 1,469,130 资产处置损益 113 232 65 0 133 短期借款 1,197 5,213 9,213 9,713 8,713 营业利润 34,693 24,318 22,098 22,916 23,686 应付账款及票据 162,704 173,734 144,318 173,739 151,213 营业外收支 607 308 310 212 500 一年内到期的非流动负债 79,947 68,527 68,527 68,527 68,527 所得税 8,313 6,727 5,602 5,782 5,926 其他流动负债 598,432 566,257 538,804 541,771 552,888 净利润 26,987 17,899 16,806 17,346 18,260 流动负债合计 842,280 813,731 760,862 793,750 781,341 少数股东损益 8,667 5,832 5,476 5,204 5,113 长期借款 242,482 235,251 245,251 250,251 252,251 归属母公司净利润 18,320 12,067 11,330 12,142 13,147 应付债券 57,716 45,265 55,265 55,465 55,465 租赁债券 5,080 3,868 3,868 3,868 3,868 主要财务比率 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 其他非流动负债 1,645 1,770 1,770 1,770 1,770 ROE(摊薄,%) 9.3% 6.1% 5.5% 5.7% 6.0% 非流动负债合计 306,923 286,154 306,154 311,354 313,354 ROA(%) 1.9% 1.2% 1.2% 1.2% 1.2% 总负债 1,149,204 1,099,8851,067,0161,105,104 1,094,695 ROIC(%) 3.7% 2.8% 2.7% 2.6% 3.0% 实收资本(或股本) 11,970 11,970 11,970 11,970 11,970 销售毛利率(%) 22.0% 16.0% 15.0% 15.0% 15.8% 其他归母股东权益 184,257 186,573 193,257 200,300 208,188 EBITMargin(%) 12.3% 7.8% 8.0% 8.2% 9.0% 归属母公司股东权益 196,228 198,543 205,228 212,270 220,159 销售净利率(%) 9.6% 5.2% 5.2% 5.4% 5.5% 少数股东权益 125,922 138,484 143,959 149,163 154,276 资产负债率(%) 78.1% 76.5% 75.3% 75.4% 74.5% 股东权益合计 322,149 337,027 349,187 361,433 374,435 存货周转率(次) 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 总负债及总权益 1,471,353 1,436,9121,416,2031,466,538 1,469,130 应收账款周转率（次） 77.8 88.2 88.6 89.2 96.1 总资产周转周转率（次） 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 现金流量表(百万元) 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 净利润现金含量 0.4 1.2 1.3 0.9 1.8 经营活动现金流 7,422 13,930 14,761 10,747 23,754 资本支出/收入 0.0% 0.0% -0.2% -0.1% -0.2% 投资活动现金流 637 7,266 1,024 619 685 EV/EBITDA 10.63 11.21 10.56 10.92 9.46 筹资活动现金流 -3,015 -49,962 9,217 -10,023 -14,999 P/E(现价&最新股本摊薄) 5.34 8.11 8.64 8.06 7.45 汇率变动影响及其他 138 -60 0 0 0 P/B(现价) 0.50 0.49 0.48 0.46 0.44 现金净增加额 5,182 -28,826 25,003 1,343 9,439 P/S(现价) 0.35 0.28 0.30 0.30 0.29 折旧与摊销 2,298 2,375 3,048 2,057 2,054 EPS-最新股本摊薄(元) 1.53 1.01 0.95 1.01 1.10 营运资本变动 -21,751 -13,076 -15,121 -17,692 -4,550 DPS-最新股本摊薄(元) 0.45 0.41 0.39 0.43 0.44 资