保利发展2024年半年报点评：开拓新渠道

核心观点与关键数据

• 业绩表现：2024年上半年公司实现营业收入1392亿元，同比增长1.6%；归母净利润74亿元，同比减少39.3%。维持2024~2026年EPS分别为0.95/1.01/1.10元。
• 利润率分析：受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降至16.0%；结算权益比下降导致归母净利润率下滑至5.3%。但公司近两年持续提升拿地权益比（2024年维持在90%以上），未来随着房价企稳，利润率有望改善。
• 库存管理：上半年土地储备计容建面7140万方，较年初下降8%；核心38城面积储备占比约7成；已开工未售存量住宅面积较年初下降16%。公司正积极盘活存量土地资源。
• 资本运作：拟发行可转债不超过95亿元，募集资金用于15个房地产开发项目及补充流动资金，以支持长期资本需求，改善负债结构，增强跨越周期能力。

研究结论

• 维持评级：业绩符合预期，维持“增持”评级。目标价12.19元。
• 风险提示：销售去化下行、存货跌价损失计提大幅增加。
• 长期展望：权益资本的补充将有助于改善公司负债结构，控制经营风险，增强投资者信心，支持公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发展模式。