2024年2季度上海商办用地解读

2024年第二季度，上海商办用地市场呈现以下特点：

供应与成交情况

• 供应量：总计供应8幅商办用地，较上一季度增加4幅；供应土地面积15.77万平方米，环比上涨275%，同比提升318%；供应建筑面积21.45万平方米，环比增长108%，同比上升130%。
• 成交量：8幅供应地块全部成交，成交土地面积15.77万平方米，环比上涨114%，同比增幅318%；成交建筑面积21.45万平方米，环比上涨17.44%，同比提升130%。
• 价格表现：成交总价约8.46亿元，环比下跌31.57%，同比跌幅53.02%；平均成交楼面地价3944元/平方米，环比下降41.73%，同比减少79.55%。
• 市场原因：动迁大居商业配套用地集中入市，推动成交量回升，整体表现略好于去年同期。

办公自持情况

• 自持面积：二季度成交商办用地中，办公自持规划建筑面积约4.37万平方米，较上一季度减少约四成，同比微跌1个百分点。
• 历史数据：2023年至今，全市成交商办用地计容建筑面积96.31万平方米，其中办公自持面积29.35万平方米，占比30.47%。
• 区域分布：青浦区在办公自持方面表现突出，2023年至今成交办公新增规划建筑面积27.21万平方米，其中2024年已新增24.54万平方米。

重点出让地块

• 数量与区域：二季度仅青浦区有2幅办公用途地块成交，均为商办或商办混合用途。
• 地块详情：
  • 蟠龙路东侧25-07地块：位于17号线蟠龙路站附近，由波司登竞得，成交价4.13亿元，土地面积约2.14万平方米；办公自持比例不低于50%，自持面积1.80万平方米。该地块位于虹桥商务区西虹桥核心区，将推动区域功能融合。
  • 金泽镇水乡客厅地块：包含商办、公共绿地及地下空间，成交楼面价2311元/平方米；办公自持比例不低于40%，自持面积2.57万平方米。

研究结论

• 上海商办用地市场在2024年二季度成交量回升，但价格明显下滑，主要受动迁配套用地入市影响。
• 办公自持比例整体下降，青浦区成为办公自持的主要区域，反映该区域产业升级和总部经济集聚趋势。
• 西虹桥区域凭借政策优势和市场潜力，持续吸引总部用地交易，进一步强化区域竞争力。