商品房“收储”，你还需要考虑这几个问题

近期，商品房“收储”有望全面铺开，助力楼市去库存。多个城市针对商品房收储发布相关政策措施，对收储房源提出了标准和要求，但如何收？在哪里收？这些问题尚待解决。本文从租赁的视角，结合成都首个在售楼盘房源被收购用于保障性住房的案例，从区域租金价格、区域租赁供需分布、潜在新增供应以及租售比回报等因素综合考虑，尝试探讨一下这个问题。 一、商品房“收储”有望全面铺开，助力楼市去库存 5月17日，在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。同时，统筹考虑政策衔接，央行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。 6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议明确事项要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。会议指出，收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。此后，多城市针对商品房收储发布相关政策措施，如杭州临安、贵阳、惠州、江门、柳州、昆明、烟台等城市纷纷跟进。 由央行牵头设立保障性住房再贷款，地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，一方面，存量收储有助于降低过剩库存，加速市场供需平衡的恢复，促使房地产成交量企稳回升，稳定商品房价格。另一方面，能缓解房企的资金压力，减轻期房交付的潜在风险。在央行和住建部的支持推动下，预计商品房收储有望全面铺开，推进楼市去库存进程。 二、商品房“收储”应以市场供需为导向 7月2日，成都首个在售楼盘房源被收购用于保障性住房。成都武侯资本集团表示，为积极响应国家近期出台的“支持地方国有企业以合理价格收购存量商品房用作保障性住房配售或租赁”的相关政策，将其集团旗下公司开发的人才公寓项目成都武侯区悦湖天骄未售出房源将转为保障性住房。这是成都首个将在售楼盘房源被收购用于保障性住房的项目，房源将用作保障性住房配售或租赁。 商品房收储用于保障性住房，是一项惠及广大人民群众的民生利事。如何选择房源收储，还应以市场供需为导向，解决市场的供需矛盾。以下将从租赁的视角，结合成都各区域情况，从租金价格、区域供需分布、潜在新增供应以及租售比回报等因素综合考虑，尝试进行分析。 1、关注高租金、供需占比高的区域 2024年上半年，成都平均挂牌租金达到37.6元/㎡/月，同比上涨1.4%。各区域中有6个区的平均挂牌租金超过了整体均值，包括高新区、锦江、武侯、成华、青羊及金牛等区域。同时，这些区域上半年的挂牌租金涨幅也相对领先。此次，成都首个收储项目所在武侯区的挂牌租金达到42.1元/㎡/月，上半年同比上涨2.6%。区域挂牌租金较高，一方面，反应出市场需求相对充足，同时，租客支付能力也相对较强；另一方面，也反应出供需基本处于紧平衡状态，房源通常处于供不应求的状态。 在挂牌租金这一因素之外，也需要考虑各区域租赁供需的分布情况。上半年，高新区、武侯和成华三区的租赁供需占比均超过10%，超过30%的租赁需求集中于三区。从供应方面来看，高新区的租赁供应占比较高，达到16%，超过其需求占比；而武侯和成华处于供需紧平衡状态。其中，武侯区的租赁供应和需求占比均达到10.5%。 再结合区域常住人口规模来看，三区的常住人口均超过120万人。武侯和成华作为成都的传统老城区，生活便利、配套资源丰富，租住便利度较高，而高新区作为核心产业聚集地，就业带动的租赁需求充足。成都首个收储项目选择武侯区，一方面能满足市场的租赁需 求；另一方面，在区域高租金的情况下，增加保障性住房的供应，有利于平抑市场租金上涨压力。 2、关注新增租赁供应较少的区域 从区域供需平衡和需求紧迫性的角度看，商品房收储还需要考虑区域的潜在新增供应情况。更加关注新增供应较少的区域，可以结合项目情况，适当增加收储量。 2017年至2021年，成都通过新供应国有建设用地渠道配建一定比例的保障性租赁住房，累计成交约184万方，涉及119宗地。成都中心城区“12+2”区域均有租赁用地分布，但主要集中在产业聚集度较高的天府新区、高新区和成华区。城市老城区由于受到区域空间开发的限制，新增保租房供应较少，武侯、金牛等区域仅有8.6万方、6.8万方的新增供应。 同时，成都为吸引人才、留住人才推出人才公寓政策。人才公寓的租售按照职住平衡的原则，由符合条件的人才在用人单位注册地所在区（市）县租赁或购买，可自主选择先租后售、共有产权、优惠出售三种方式中的任意一种。2017年至2022年，成都持续通过人才公寓用地及新供应国有建设用地配建人才公寓，累计成交约677.3万方，但主要集中在产业聚集度较高的高新区，累计约209万方。老城区武侯、金牛及成华等人才公寓供应规模较小。 3、适当考虑合理的租售比回报 此次，央行提供保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。结合租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，商品房收储贷款资金对应的利率下限为1.75%，上限为3%。 商品住房的出租收益率会受到市场供需变化而波动，那么，针对商品房的收储也需要考虑项目预期的租售比回报。结合成都武侯区悦湖天骄项目来看，户型建筑面积约89-128平方米，房源挂牌清水均价为2.1-2.25万元/平方米，假如用作保障性租赁住房，租金按照同地段、同类型、同品质市场租金90%，租金水平约37.89元/㎡/月。 那么，以89平方米户型为例，不考虑运营成本，按照商品房原价收购的情况下，预期的租售比约为2.02%~2.17%，基本可以达到贷款资金的利率下限要求。如果按照商品房七折价收购的情况下，预期的租售比约为2.9%~3.1%，基本可以达到贷款资金的利率上限。 小结： 综上，对于商品房收储房源的选择，58安居客研究院认为应当综合多方面因素考虑，在帮助楼市去库存的同时，解决区域的职住不平衡问题，缓解居民的住房困难。从区域供需平衡的角度出发，结合具体项目的租售适配性进行选择。此次，成都首个在售楼盘房源被收购用于保障性住房项目基本满足区域供需平衡的选择标准，对于高租金且租赁需求充足的老城区，新增供应的投入既能缓解区域供需压力，也能盘活资产利用效率。