对上海土地市场的点评：单价地王提振信心，期待总量的进一步表现
股票研究/2024.08.07 单价地�提振信心，期待总量的进一步表现房地产 评级：增持 ——对上海土地市场的点评 谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业事件快 评 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 上海8月7日拍出单价地🖂，楼面价高达13.1万元/平方米，预期对楼市带来提振作用，好位置地块、快周转流速依然是房企的首选，分化仍在进行中。 投资要点： 8月7日，上海拍出徐汇地块，由于其优越的位置，楼面价达到了 13.1万元/平方米，刷新了2016年临近上海火车站地块的10万元/平方米的单价，预期对楼市有一定的提振作用。该地块属于徐汇滨江区域，位置极为稀缺，同时又是小地块，占地面积仅1.7万方，容 4426547 积率2.2，因此，总计容建面仅3.3万方，且总价为48亿元，不足当时上海火车站地块的一半。由于该地块是触及溢价率上限拿地，且具备单套高单价、高总价，预期对上海楼市有一定的提振作用。 相比于2023年，上海土地市场尚未恢复，总量仍然有不小下滑，高质量地块仍然是未来的看点。截至7月，按照wind数据，上海住宅类用地总计成交金额515亿元，2023年同期则为924亿元，同比减 少44%。同时，2023年，上海全年住宅用地成交金额为2177亿元在接下来5个月中，若总土地出让要实现与2023年持平，预期仍有不小的压力。考虑到目前房企拿地强度均不高，高质量地块的出让是接下来的看点。 站在信用扩张角度，总量的意义大于单价，上海的单价地�并不代表市场过热，楼市仍然处于宽松支持阶段。尽管上海出现单价地�但从信用扩张的角度，总量的意义仍然大于单价。因此，尚不能说 上海楼市已经处于单价地�显示的过热状态，反而，拿地总量依然偏少，隐含着楼市仍处于恢复中，政策预期仍将处于支持而非收紧状态。 类似于上述地块，规划调整是接下来的关注重点，有助于地块流动性的改善，预计将成为接下来楼市去库存的新方式。本地块原本为商业用途，在重新出让之后改为住宅，一方面，可以增加卖地收入 另一方面，能够提高项目的流动性。尽管，该地块有一定的特殊性原本为小米竞得，当前改为住宅，但我们认为，这种做法仍然具备推广的可能性。过往，为了平抑房价仍然有商业用途的地块被房企拍得，但目前面临去化的压力，若能够通过规划调整的方式实现相关地块的重新入市，预计将带来流动性的明显改善。行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议，一方面，选择低杠杆的龙头企业推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 房地产《结构大于总量》2024.08.01 房地产《执行为上，重视存量项目规划调整》 2024.07.30 房地产《LPR下调，实际利率为锚》2024.07.22房地产《抵押物价格的企稳信号》2024.07.16房地产《拿地收缩，“落子”谨慎》2024.07.04 表1：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 8.7最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A6.797431.020.740.826.79.28.3增持 600048.SH保利发展8.4710141.010.951.018.48.98.4增持 001979.SZ招商蛇口8.898060.700.790.8512.711.310.5增持 601512.SH中新集团7.481120.910.920.998.28.17.6增持 002244.SZ滨江集团8.372600.810.981.1010.38.57.6增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 国泰君安证券研究所 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com
