深圳新政短期提振市场预期，进一步强化对行业进入中长期修复通道的信心

核心观点 ⚫我们不同于市场的见解： 1、此轮京沪深“因城施策”有助于阶段性拉升市场成交量，更重要的是，不断强化对行业中长期修复通道的信心。我们认为，未来不需要过度猜测短期政策节奏，一方面在于在关键时刻，尤其是在“止跌回稳”压力加剧的情况下，会有更多、更全面的政策出台以提振市场，另一方面在于房地产主体风险亦在明显降低，新的地块的利润率回到了合理水平，通过时间的累积，还能持续经营的开发商的资产负债表会得到修复。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001李雪君021-63325888*6069lixuejun@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860517020001香港证监会牌照：BSW124 2、我们认为在目前阶段，行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因，政策出台或政策预期的提升可能阶段性抬高斜率。前几年地产股价明显下行，是因为分子端的影响超过了分母端；目前房地产进入了新的筑底阶段，行业风险评价逐步降低，分母端的影响超过了分子端，从而将带来未来股价的回升，政策出台或政策预期的提升可能阶段性抬高斜率。 ⚫具体事件评述： 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 继8月京沪限购放松之后，9月5日深圳发布楼市新政，内容包括放松区域限购、加大公积金支持力度、调整商贷利率以及企事业单位购房条件再放松，政策力度超过京沪新政。 此次深圳限购政策优化进一步细化至分区、分街道。此前2024年9.30新政，深圳限购区域包含：罗湖、福田、南山、宝安（新安、西乡），有条件放开限购——深户家庭限买2套，深户单身及1年社保非深户限买1套。本次深圳限购调整，一方面，限购放松开始向都市核心区扩散，限购范围不再包括罗湖、宝安西乡街道，缩小至福田、南山、宝安（新安街道）三处。在非核心区域，深户及1年社保非深户购房数量限制取消，盐田、大鹏两个远郊区“不再审核购房资格”。此外对于成年单身者视同家庭。根据中指监测，2025年1-8月，深圳新建商品住宅成交2.66万套，其中除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约1.88万套，占比超70%。二手房方面，1-7月成交约3.73万套，除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约1.93万套，占比约52%，限购政策放松区域均为成交主力。深圳房价已经过较大幅度的调整，此次将罗湖区纳入非核心区放松范围，同时非核心区取消套数限制，以及远郊的彻底退出限购，将更有效释放改善型和多套购房需求。 上海新政跟进，强化对行业进入中长期修复通道的信心2025-08-26 止跌回稳压力加大，后续政策具备较大发力空间2025-08-25存量房收储政策优化有望助力库存逐步去化2025-08-19 除限购放松外，深圳新政优化多项公积金政策以及商贷利率的整体思路也与上海类似。与北京、上海不同的是，深圳进一步放松企事业单位购房条件，有利于企事业单位购房解决员工住房问题。 今年Q2以来新房市场量价走弱的趋势下全年止跌回稳压力加剧，8月起京沪深相继“因城施策”，短期对于市场成交量具有拉动作用，也进一步强化了对行业中长期修复通道的信心，后续仍有较大政策空间，包括以城市更新为抓手优化城中村和危旧房改造政策、存量房收储政策等，此外，美联储降息预期提升也为我国打开货币宽松空间。 投资建议与投资标 ⚫相关标的：招商蛇口(001979，买入)、保利发展(600048，买入)、贝壳-W(02423，买入)、龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，增持)、新城控股(601155，未评级)。 ⚫风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 分析师申明 每位负责撰写本 研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普510指数）； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 东方证券研究所 地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话：021-63325888传真：021-63326786网址：www.dfzq.com.cn 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。