招商蛇口2024年H1业绩快报点评：利润率筑底中

股票研究/2024.07.28 利润率筑底中招商蛇口(001979) 房地产/金融 ——招商蛇口2024年H1业绩快报点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 由于开发结转毛利率的下滑以及转让子公司股权投资收益同比减少，造成公司业绩下滑34.2%；未来聚焦第二增长曲线，核心优质城市和项目将迎业绩上修。 投资要点： 业绩符合预期，维持增持评级。2024年上半年，公司实现营业收入 512.7亿元，同比下降0.3%；实现归母净利润14.1亿元，同比下降 34.2%。考虑到公司开发与经营并重，聚焦第二增长曲线，核心优质城市和项目将迎业绩上修，维持2024~2026年EPS分别为0.79/0.85/0.94元，维持目标价13.18元。 利润率依然在持续筑底，继续去库存。2024年上半年，公司营业总 收入同比下降0.3%，且由于公司开发业务项目结转毛利率同比下 降，以及转让子公司股权投资收益同比减少，造成公司营业利润率同比下滑3.8pct至5.7%，归母净利润率同比下滑1.4pct至2.8%。 与行业一致，2024年上半年土地投资谨慎。2024年上半年，公司拿 地金额和面积分别同比下滑64.9%、66.2%，土地投资强度也从2023 年同期的25%下滑至14%，上半年拿地TOP50房企拿地规模下滑了34%，整体土地端拿地均大幅收缩。此外，公司的权益拿地均价保持高位，说明公司拿地聚焦在核心优质城市。 围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，聚焦培育第二成长曲线。2023年公司开发业务占营收比重首次下降至90%以下，占比87.8%，反观资产运营、城市服务占比分别从2022年的2.3%、7.2% 评级：增持 上次评级: 增持 目标价格： 13.18 上次预测: 13.18 当前价格：8.70 交易数据 52周内股价区间（元）7.61-14.81 总市值（百万元）78,829 总股本/流通A股（百万股）9,061/8,323 流通B股/H股（百万股）0/0 资产负债表摘要(LF) 股东权益（百万元）119,438 每股净资产（元）13.18 市净率（现价）0.7 净负债率45.18% 52周股价走势图 招商蛇口深证成指 10% 0% -11% -22% -33% -43% 股票研 究 公司更新报 告 证券研究报 告 上升至3.4%、8.6%，说明公司正朝着多元化稳定经营迈进。 2023-07 2023-11 2024-03 2024-07 风险提示：市场超预期下行，公司持续计提大规模减值。 升幅(%) 1M 3M 12M 绝对升幅 -1% 9% -33% 相对指数 4% 18% -11% 相关报告 结转提速2024.05.05 资源聚焦2024.04.10 多元化稳定经营2024.03.20 资源聚焦，权益提升2024.01.20 财务摘要（百万元） 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入 183,003 175,008 183,758 185,045 183,157 (+/-)% 13.9% -4.4% 5.0% 0.7% -1.0% 净利润（归母） 4,264 6,319 7,128 7,711 8,531 (+/-)% -58.9% 48.2% 12.8% 8.2% 10.6% 每股净收益（元） 0.47 0.70 0.79 0.85 0.94 净资产收益率(%) 4.2% 5.3% 5.8% 6.0% 6.4% 市盈率(现价&最新股本摊薄） 18.49 12.47 11.06 10.22 9.24 业绩反弹之路2023.10.31 财务预测表 资产负债表(百万元)2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表(百万元) 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金86,243 88,290 141,522 120,009 195,052 营业总收入 183,003 175,008 183,758 185,045 183,157 交易性金融资产 193 638 828 1,033 1,204 营业成本 147,775 147,204 154,357 154,512 151,105 应收账款及票据 3,913 3,500 3,276 2,817 2,904 税金及附加 7,785 6,155 5,880 5,921 5,861 存货 411,549 416,702 319,782 349,839 257,828 销售费用 4,081 4,328 4,410 4,441 4,396 其他流动资产 153,289 154,830 156,658 145,140 149,817 管理费用 2,313 2,374 2,481 2,480 2,436 流动资产合计 655,187 663,960 622,065 618,837 606,803 研发费用 125 158 166 167 147 长期投资 74,644 80,142 80,142 80,142 80,142 EBIT 16,230 12,576 16,878 17,845 19,543 固定资产 10,820 11,618 12,755 13,807 14,825 其他收益 361 206 294 222 330 在建工程 810 973 876 856 886 公允价值变动收益 472 38 900 120 80 无形资产及商誉 3,403 3,928 3,928 3,928 3,928 投资收益 2,017 2,481 3,124 2,776 2,656 其他非流动资产 141,608 147,887 148,652 148,632 148,627 财务费用 1,960 912 4,708 3,944 4,300 非流动资产合计 231,284 244,549 246,353 247,365 248,408 减值损失 -6,459 -2,417 -1,120 -750 -300 总资产 886,471 908,508 868,418 866,202 855,212 资产处置损益 6 0 6 0 4 短期借款 1,509 1,379 1,379 1,379 1,379 营业利润 15,360 14,182 14,959 15,946 17,682 应付账款及票据 56,245 60,662 40,661 52,180 31,898 营业外收支 457 -194 40 60 26 一年内到期的非流动负债 39,034 39,265 39,265 39,265 39,265 所得税 6,719 4,882 5,235 5,586 6,180 其他流动负债 327,122 324,718 296,772 275,586 275,939 净利润 9,098 9,106 9,764 10,420 11,528 流动负债合计 423,910 426,024 378,077 368,410 348,481 少数股东损益 4,834 2,787 2,636 2,709 2,997 长期借款 121,074 118,771 119,271 118,971 119,421 归属母公司净利润 4,264 6,319 7,128 7,711 8,531 应付债券 39,749 51,327 52,127 52,927 53,727 租赁债券 2,259 3,045 3,045 3,045 3,045 主要财务比率 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 其他非流动负债 15,039 12,652 12,652 12,652 12,652 ROE(摊薄,%) 4.2% 5.3% 5.8% 6.0% 6.4% 非流动负债合计 178,121 185,794 187,094 187,594 188,844 ROA(%) 1.0% 1.0% 1.1% 1.2% 1.3% 总负债 602,031 611,818 565,171 556,004 537,326 ROIC(%) 1.9% 1.6% 2.1% 2.2% 2.4% 实收资本(或股本) 7,739 9,061 9,061 9,061 9,061 销售毛利率(%) 19.3% 15.9% 16.0% 16.5% 17.5% 其他归母股东权益 93,973 110,663 114,583 118,824 123,516 EBITMargin(%) 8.9% 7.2% 9.2% 9.6% 10.7% 归属母公司股东权益 101,712 119,723 123,644 127,885 132,577 销售净利率(%) 5.0% 5.2% 5.3% 5.6% 6.3% 少数股东权益 182,729 176,967 179,603 182,312 185,310 资产负债率(%) 67.9% 67.3% 65.1% 64.2% 62.8% 股东权益合计 284,440 296,690 303,247 310,197 317,886 存货周转率(次) 0.4 0.4 0.4 0.5 0.5 总负债及总权益 886,471 908,508 868,418 866,202 855,212 应收账款周转率（次） 51.1 47.6 54.7 61.2 64.5 总资产周转周转率（次） 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 现金流量表(百万元) 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 净利润现金含量 5.2 5.0 12.6 -1.7 9.8 经营活动现金流 22,174 31,431 90,059 -13,141 83,362 资本支出/收入 3.2% 3.8% 1.1% 1.1% 1.2% 投资活动现金流 -10,014 -12,241 -28,887 666 369 EV/EBITDA 11.27 13.30 8.54 9.22 4.85 筹资活动现金流 -5,874 -17,353 -7,940 -9,037 -8,689 P/E(现价&最新股本摊薄) 18.49 12.47 11.06 10.22 9.24 汇率变动影响及其他 187 -40 0 0 0 P/B(现价) 0.78 0.66 0.64 0.62 0.59 现金净增加额 6,472 1,797 53,232 -21,512 75,043 P/S(现价) 0.43 0.45 0.43 0.43 0.43 折旧与摊销 2,861 3,347 961 1,068 1,181 EPS-最新股本摊薄(元) 0.47 0.70 0.79 0.85 0.94 营运资本变动 3,998 15,196 76,251 -28,491 67,018 DPS-最新股本摊薄(元) 0.20 0.32 0.35 0.38 0.42 资本性支出 -5,784 -6,584 -1,954 -2,040 -2,200 股息率(现价,%) 2.3% 3.7% 4.1% 4.4% 4.9% 数据来源：Wind，公司公告，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。