房地产行业2024年度中期策略：行业迈向存量房时代

—房地产行业2024年度中期策略报告 2024年07月19日 证券研究报告 房地产行业2024年度中期策略：行业迈向存量房时代 行业研究 2024年07月19日 摘要: 行业投资策略 2024H1房地产市场表现回顾：销售小阳春成色不足，房地产投资开发持续低迷。2024 Q1销售小阳春成色不足，叠加2023年同期高基数背景，2024Q1全国商品房累计销售额21354.96亿元，累计同比下滑27.6%，全国商品房累计销售面积22667.53万平方米，累计同比下滑19.4%。Q1后市场成交热度迅速回落，4-5月新房成交表现创2016年以来新低。商品房库存仍处高位，新政后13城库存去化周期出现短暂下行，近期部分城市去化周期逐步出现延长趋势，尤其是三线城市去化周期仍在持续走高。二手房成交优于新房，2024H1二手住宅成交面积仅次于2021年和2023年同期水平，创2018年以来次次新高。土拍市场仍然冷淡，1-5月100大中城住宅类土地累计成交建筑面积7223.47万平方米，累计同比下降25.0%，100大中城住宅类土地累计成交总价4274.50亿元，累计同比下降32.0%。房地产投资开发持续低迷，新开工面积、竣工面积、房地产投资开发完成额均同比下滑。 房地产行业投资评级看好上次评级看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500519100002联系电话：+86 18621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 房价已经历深入调整，核心城市价格有望率先止跌。本轮70个大中城市二手住宅价格指数环比下行时长已长达33个月，远超上一轮周期11个月的下行时长。从房价下跌幅度上来看，当前70个大中城市二手住宅价格已回落至2018年中水平，剔除季节因素影响，70个大中城市二手住宅价格单月同环比跌幅自2023年4月以来均持续扩大，单月同比跌幅已突破2006年以来最大单月跌幅，环比跌幅已达到2006年以来单月最大跌幅。我们认为当前房价已经历了深度调整，结合过往房地产周期表现，我们预计房价底部拐点已现并有望逐步企稳。 房地产行业或逐步进入存量房时代，二手房成交占比有望逐步提升。当前全国主要城市的二手房成交热度均优于新房。2024年5月，深圳单月二手住宅成交面积占比已达新房2倍。2024年4月杭州房地产新政出台后，二手住宅成交持续修复并实现正增。2024年5月杭州二手住宅成交面积同比增幅高达46.8%。517新政后北京二手住宅成交面积同比由负转正，成都二手住宅成交修复优于新房。从海外经验对标来看，1970s后美国二手房成交占比持续高于新房，2022年末单户型成屋销售占比达到88%。日本主要都市圈于2016年前后进入存量时代，目前二手房交易占比在60%左右。2016年开始，日本首都圈二手房销售量首次超过新房，之后二手房交易占比基本保持在50%以上。 展望2024：我们认为当前房地产总量需求已接近历史低位。参考城镇化率放缓后海外人均新开工面积有望稳定在1-1.4平方米/人，以及根据新增市场需求=刚性需求+改善需求+更新需求两种方式计算，我们预计未来我国商品房销售中枢有望保持在10.5-14亿平左右规模。根据测算，我们预计2024年全国商品房销售金额下降3.4%，房地产开发投资下降9.2%。 优质房企重点关注：1、开发房企建议关注华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团、越秀地产、金地集团等，2、二手房经纪商我们建议关注贝壳、我爱我家。 信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区宣武门西大街甲127号金隅大厦B座邮编：100031 风险因素：1）政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。2）市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1市场回顾：销售小阳春成色不足，房地产投资开发持续低迷..............................................51.1 2024H1房地产市场表现回顾...................................................................................51.1.1 Q1新房销售小阳春成色不足，4-5月行业成交数据创2016年以来新低.......51.1.2新房库存持续高企，去化压力仍在...............................................................61.1.3二手房成交占比提升，2024H1成交表现优于新房.......................................81.1.4土拍市场冷淡，房地产投资开发依然低迷....................................................81.2房价已经历深入调整，核心城市价格有望率先止跌............................................... 111.2.1本轮周期房价下行时长已远超历史水平，2024年有望迎来房价拐点......... 111.2.1市场延续分化态势，分化行情是未来市场主旋律........................................132市场展望：房地产行业或逐步进入存量房时代..................................................................152.1重点城市：当前全国主要城市的二手房成交热度均优于新房.................................152.2海外经验对标：发达国家二手房成交占比大幅提升...............................................172.2.1美国：较早步入存量时代，经济复苏前期占比提升....................................172.2.2日本：2015年后大都市圈步入存量时代....................................................183全年展望：需求中枢下移，二手房成交挤压新房..............................................................203.1需求中枢及2024年销售测算.................................................................................203.1.1需求中枢测算.............................................................................................203.1.2 2024年商品房销售面积测算.......................................................................203.2 2024年商品房投资展望.........................................................................................21风险因素...............................................................................................................................22 图表目录 图表1：2023年以来商品房销售额及销售面积变化情况........................................................5图表2：2023年以来商品住宅销售额及销售面积变化情况.....................................................5图表3：30大中城市按城市能级划分同比面积增速................................................................6图表4：30大中城市按城市能级划分环比面积增速................................................................6图表5：2016年以来商品房销售额变动（亿元）...................................................................6图表6：2016年份以来商品房销售面积变动（万平方米）.....................................................6图表7：13城库存面积及去化周期变动情况...........................................................................7图表8：一线城市库存面积及去化周期变动情况.....................................................................7图表9：二线城市库存面积及去化周期变动情况.....................................................................7图表10：三线城市库存面积及去化周期变动情况...................................................................7图表11：重点城市库存和去化周期情况................................................................................7图表12：2022年以来新房及二手房销售面积同比变动..........................................................8图表13：2018年以来15城二手房销售面积变化情况...........................................................8图表14：2024年1-5月100大中城住宅类用地成交总价持续下滑........................................9图表15：百城土地成交规划建面............................................................................................9图表16：百城土地成交楼面均价............................................................................................9图表17：2023年房地产新开工面积仍处低位......................................................................10图表18：2023年房地产竣工面积同比正增..........................................................................10图表19：2023年房地产投资开发依然低迷..........................................................................10图表20：70大中城二手住宅价格指数同环比变化（