地产行业2025年度中期投资策略：品质时代来临，适配改善型房企
glzqdatemark12025年06月19日 |报告要点|分析师及联系人请务必阅读报告末页的重要声明 当前较低景气度下的房地产市场的主要目标为“止跌回稳”，而城市更新、收储和“好房子”建设为现阶段房地产行业重点工作和抓手，对现房影响或不必消极。新房市场稀缺的优质产品项目在去化速度和销售溢价方面已有验证，推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台；关注具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司。杜昊旻方鹏姜好幸刘汪SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明房地产品质时代来临，适配改善型房企——地产行业2025年度中期投资策略投资建议：上次建议：相对大盘走势相关报告1、《房地产：销售面积降幅收窄，开发投资筑底承压》2025.05.292、《房地产：城更纲领文件出台，推进行业止跌回稳》2025.05.20扫码查看更多-20%0%20%40%2024/62024/10房地产 2/34强于大市（维持）强于大市行业观点➢基本面复盘：供需两侧持续修复，改善产品主导新房市场2025年以来，房地产基本面呈现边际改善迹象。销售端，新房市场企稳迹象逐步显现，改善型产品入市带动高能级城市房价企稳；二手房市场延续“以价换量”趋势，重点15城成交创五年新高。投融端，开工竣工仍处于筑底调整阶段，政策扶持叠加销售改善带动房地产到位资金逐步企稳。土地市场“提质缩量”，核心城市热度回升，2025年前5月宅地成交均价同比上涨30.7%。头部房企凭借资金与品牌优势，持续增强在核心区域的资源布局，有望率先受益于市场筑底回暖。➢围绕新发展模式主线，城改、收储和“好房子”为现阶段重点工作1）城改&收储：城市更新指导文件出台，资金、制度等多方配套支持明确，多省市将城市更新在政府工作报告中重点部署；土地收储落地较快，截至2025年5月上半年已有超3500亿规模，盘活存量，助力市场修复。2）“好房子”：“好房子”2025年首次进入政府工作报告，5月住宅新规全面实施，存量时代新房品质或再上台阶，改善房企预计更适配，高品质的住宅获市场认可，北上深杭中高总价段成交套数占比呈上升趋势。3）现房：现房推进顺势而为（2025年1-4月现房成交占比32.5%），全面推行预计将是较长周期的进程，当前以部分库存去化周期较长的城市试点为主，助力存量去化和房价稳定；库存较低、楼市相对健康的城市（如上海、杭州等）预计缓慢推行。4）房价：截至2025年4月，70个大中城市新房房价指数回落至19Q2水平，二手房房价回落至17Q1水平，在2024年四季度系列政策出台后房价降速放缓；2025年4月，一线城市租金回报率（平均1.67%）与十年期国债利率（1.62%）相当，房产实物估值亦较低，资金配置房地产的意愿或提升，支撑房价止跌。➢2025年全年展望：黎明渐近，信心比金坚①新开工：基于房企可开工量和开工意愿，预计2025年新开工面积为6.15亿方，同比-16.8%。②销售：优质项目入市带动新推去化提升，而滚存去化仍有难度，预计2025年销售面积8.57亿方，同比-12.0%；预计2025年销售金额为8.47万亿元，同比-12.5%。③竣工：领先竣工3年销售和新开工面积2022年出现下滑，预计2025年竣工面积为5.98亿方，同比-18.9%。④开发投资：预计2025年房地产开发投资总额8.88万亿元，同比-11.4%。➢投资建议：品质时代来临，适配改善型房企当前较低景气度下的房地产市场的主要目标为“止跌回稳”，而城市更新、收储和“好房子”建设为现阶段房地产行业重点工作和抓手，对现房影响或不必消极。新房市场稀缺的优质产品项目在去化速度和销售溢价方面已有验证，推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台；关注具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司。风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期2025/22025/6沪深300 正文目录1.基本面复盘：供需两侧持续修复，改善产品主导新房市场.................51.1销售：新房成交逐步企稳，二手房延续以价换量...................51.2投资：土地市场“提质缩量”，头部房企拿地积极..................91.3融资：到位资金有所回暖，融资支持仍需增强....................112.围绕新发展模式主线，城改、收储和“好房子”为现阶段重点工作........132.1城改扩围加力推进，存量土地收储规模初现......................142.2“好房子”要求标准提升，地产迈向产品为先时代................172.3现房试点顺势而为，预计高库存城市先行........................202.4房价回调三年，寻找支撑逐步走向止跌回稳......................223.2025年全年展望：黎明渐近，信心比金坚.............................263.1新开工：预计2025年新开工面积6.15亿方，同比-16.8%..........263.2销售：预计2025年销售面积同比-12.0%，销售金额同比-12.5%.....273.3竣工：预计2025年竣工面积为5.98亿方，同比-18.9%............293.4开发投资：预计2025年开发投资8.88万亿元，同比-11.4%........304.投资建议：品质时代，适配改善型房企...............................314.1基本面政策面共同影响行情，估值仍处历史底部..................314.2投资建议...................................................325.风险提示.........................................................33图表目录图表1：2025年1-4月商品房累计销售面积同比-2.8%......................5图表2：2025年1-4月商品房累计销售金额同比-3.2%......................5图表3：全国商品房当月销售面积（万平方米）............................5图表4：全国商品房当月销售金额（亿元）................................5图表5：2025年1-5月TOP100房企全口径销售金额同比-8.4%...............6图表6：70大中城市新建商品住宅价格环比...............................7图表7：70大中城市新建商品住宅价格同比...............................7图表8：2025年1-4月15城二手房销售面积同比+19.5%....................7图表9：2025年1-4月15城二手房累计销售金额同比+20.0%................7图表10：15城二手房当月销售面积（万平方米）..........................7图表11：15城二手房当月销售金额（亿元）..............................7图表12：70大中城市二手住宅价格环比..................................8图表13：70大中城市二手住宅价格同比..................................8图表14：全国商品住宅广义库存持续下降.................................8图表15：全国商品住宅狭义去化周期同比缩短.............................8图表16：2024年3月以来40城新增挂牌量保持较高水平...................9图表17：40城存量挂牌价格逐步企稳....................................9图表18：2025年1-4月累计新开工面积同比-23.8%........................9图表19：2025年1-4月累计竣工面积同比-16.9%..........................9图表20：2025年1-5月300城宅地累计成交面积同比+2.3%................10图表21：2025年1-5月累计成交楼面均价同比提升.......................10图表22：2025年1-5月整体宅地出让溢价率较高.........................10图表23：TOP100房企当月权益拿地金额及楼面均价.......................11 3/34 4/34图表24：2025年1-5月TOP100房企权益拿地同比+44.0%..................11图表25：2025年1-5月头部房企拿地较为积极...........................11图表26：2025年1-5月头部房企拿地溢价率较高.........................11图表27：2025年1-4月累计到位资金同比-4.1%..........................12图表28：2025年1-4月累计国内贷款同比回正...........................12图表29：2025年1-4月房企融资规模仍在收缩...........................12图表30：2025年5-12月到期债券总额为4648亿元.......................12图表31：二十届三中全会对房地产行业的顶层设计........................13图表32：近年历次中央政治局会议对房地产的表述........................13图表33：《持续推进城市更新行动的意见》概要..........................15图表34：2025年部分省市城市更新领域规划.............................16图表35：全国公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地金额超3500亿元.....17图表36：自上而下推动“好房子”建设..................................18图表37：2025年《住宅项目规范》与旧标准对比.........................18图表38：上海2019-2024年各总价段新房成交套数占比....................19图表39：杭州2019-2024年各总价段新房成交套数占比....................19图表40：北京2019-2024年各总价段新房成交套数占比....................19图表41：深圳2019-2024年各总价段新房成交套数占比....................19图表42：上海分环线项目开盘去化率表现................................19图表43：预售、现售情况下房地产项目经营性现金流差异..................20图表44：2005年至2025年1-4月全国商品住宅现房销售面积及占比走势....21图表45：各能级城市商品住宅去化周期走势..............................21图表46：截至2025年3月重点城市商品住宅去化周期.............
