商业地产系列报告一：产投为矛地产为盾，科技园区新篇章

2024年7月10日 的问题,结论,判断依括。报告中核心产投为矛地产为盾，科技园区新篇章 --商业地产系列报告一 报告中核心山Wind图表的问题,结论核心观点： 分析师 投资建议:截图识别[Table_Header][Table_Summary]⚫立 足 科 技 产 业：公 司 成 立 于1996年 ，同 年挂 牌 上 市 ， 是 主 营 房 地 产 园 区 开发 、运 营 和产 业 投 资的 公 司，实 控 人 为 上 海 浦 东 新 区 国 资 委。经 过30余 年 的发 展 ，公 司 立 足 科 技 产 业 的 发 展 ，围 绕 科 技 地 产 打 造 全 生 命 周 期 发 展 模 式 ，为科 技 企 业 提 供 从 孵 化 加 速 到 研 发 办 公 的 全 产 业 发 展 载 体 ， 为 科 创 公 司 提 供 物理 空 间 、产 业 投 资 等 各 方 面 资 源 。2023年 ，公 司 实 现 营 业 收 入20.26亿 元 ，归母 净 利 润9.48亿 元 ， 其 中 房 地 产 业 务 实 现 收 入20.02亿 元 、 投 资 相 关 业 务 实现 收 益8.51亿 元 。 ⚫汇 集 高 科 技 产 业 的 国 家 级 园 区：公 司 主 要 资 产 为 位 于 上 海 浦 东 新 区 的 张 江科学 城 的 高 科 技 园 区。张 江 科 学 城 规 划 面 积220平 方 公 里 ，具 有“ 一 心 两 核 、多圈 多 廊 ”的 空 间 布 局 。目 前 汇 聚24000多 家 企 业 ，含 国 家 、市 级 研 发 机 构 、跨国 公 司 地 区 总 部 、高 校 和科 研 院 所 等 。截 至2023年 末 ， 贡 献 租 金 收 入 的 主 要出 租 房 地 产 建 面 规 模133.12万 方 ， 均 位 于 张 江 区 域 ， 其 中 研 发 楼 、 厂 房 、 办公 楼 业 态 建 面 占58.81%。 ⚫园 区 招 商 与 产 业 投 资 相 辅 相 成：公 司 运 营 主 要 包 括 产 业 园 区 招 商 服 务 、产 业投 资 两 方 面。1）园 区 ：通 过全 周 期 持 有 物 业 ，形 成“ 招 商+服 务 ”的 业 务 链 条 ，并 可 在 项 目 成 熟 期 通 过REITs等 通 道 退 出 并 运 营 管 理 项 目 ， 实 现 成 熟 阶 段 的轻 资 产 经 营 ；2023年 ， 张 江 科 学 城 引 入 重 点 企 业63家 。2） 投 资 ：形 成 “ 直投+基 金+孵 化 ”的 全 过 程 投 资 方 式 入 股 投 资 高 科 技 企 业 并 获 得 投 资 收 益 ；截 至2023年 末 公 司 累 计 直 投 项 目52个 ， 投 资 总 额38.6亿 元 。 资 产 通 过REITs上市 后 公 司 可 投 资 于 上 市REIT， 获 得 投 资 收 益 ； 所 投 企 业 也 可 在 张 江 科 学 城 内办 公 发 展 ；因 此 园 区 业 务 和 投 资 业 务 相 辅 相 成 ，形 成 全 生 命 周 期 的 运 营 模 式。 ⚫加 大 专 业 科 技投 资力 度：公司 建 有 专 业 的 投 资 团 队 ，加 大 科 技 投 资 力 度 。公司 通 过 直 投 、创 投 、设 立 基 金 等 方 式 参 投 生 物 医 药 、电 子 科 技 等 行 业 的 公 司 。截 至2023年 末 ，公 司 主 要 参 股16家 公 司，2020-2023年 ，公 司 每 年 新 增 投 资的 企 业 数 量 分 别 为12家 、13家 、5家 、5家。2021-2023年 ，公 司 投 资 企 业 中每 年 分 别有2家 、6家 、3家 企 业 于 科 创 板 上 市 ， 彰 显 公 司 专 业的投 资 能 力 。 ⚫投 资 建 议：公 司 立 足 科 技 产 业 ，是围 绕 科 技 地 产 发 展 的 全 生 命 周 期 运 营公 司 。房 地 产 业 务 以 园 区 运 营 和 开 发 为 主 ， 通 过 招 商 和 服 务 的 业 务 链 条 全 周 期 持 有运 营 物 业 ， 是 公 司 稳 定 发 展 的 基 石 ； 投 资 业 务 实 现 收 益 占 利 润 总 额 的 比 例 基本 维 持 在50%以 上 ， 为 公 司 业 绩 增 长 带 来 弹 性 。我 们预 计2024年-2026年 归母 净 利 润 分 别 为11.08亿 元 、12.07亿 元 、12.65亿 元 ， 对 应PE为25.57X、23.46X、22.40X。我 们 看 好 公 司 在 全 生 命 周 期 模 式 下 稳 中 有 升 发 展 前 景 ，首 次覆 盖 ，给 予“ 推 荐 ” 评 级 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫风 险 提 示：政 策 实 施 不 及 预 期 的 风 险 ， 园 区 运 营 不 及 预 期 的 风 险 ， 宏 观 经 济不 及 预 期 的 风 险 ，芯 片 制 造 行 业 发 展 不 及 预 期 的 风 险 ，生 物 医 药 发 展 不 及 预 期的 风 险 ， 投 资 业 务 收 益 不 及 预 期 的 风 险 ， 房 地 产 销 售 不 及 预 期 的 风 险。 目录 （一）30余年发展，转型科技地产公司......................................................................................................................................4（二）股权结构和管理层................................................................................................................................................................5（三）业绩稳中有增，投资贡献占比过半..................................................................................................................................6 二、资产：汇集高科技产业的国家级园区................................................................................................................................9 （一）承载科技创新的核心资产...................................................................................................................................................9（二）规模可观布局完备..............................................................................................................................................................11（三）研发办公业态集中..............................................................................................................................................................13 （一）园区服务与产业投资相辅相成.........................................................................................................................................14（二）招商服务与产业孵化并行.................................................................................................................................................16（三）重资产投资的退出机制.....................................................................................................................................................20 （一）保持财务健康......................................................................................................................................................................22（二）分红比例稳定......................................................................................................................................................................23（三）净利率维持高位..................................................................................................................................................................23 五、投资建议：盈利预测及估值..............................................................................................................................................24 （一）盈利预测：稳健与弹性.....................................................................................................................................................24（二）估值：全生命周期运营的稀缺标的................................................................................................................................26 六、风险提示...............................................................................................................................