亚太零售

近期仍存挑战 但可积极应对 通 胀 缓 解 和 降 息 预 期 使 地 区 前景 保 持 积 极 经 在 2 0 2 3 年 上 半 年 企 稳 ，但 此 后 的复 苏 轨 迹 开 始 分 化 。国 际 旅 游 业 恢复 较 快 的 城 市 租 金 在 2 0 2 3 年 下 半年 明 显 上 升，其 中 涨 幅 最 高 的 市 场包 括，河 内 环比 上 涨 5 .7 %（ 当 地 货币，下 同 ）、大 阪 5 . 4 % 、香 港 3 . 2 % 。东 京、上 海 、深 圳 和 台 北 等 主 要 消费 城 市 租 金 则 基 本 持 平 。由 于 空 置率 持 续 不 变 及 通 胀 冲 击 下 消 费 支 出 下 降 ，首 尔 成 为 唯 一 租 金下 调 的 市场 ，环 比 下 降 5 . 9 % 。由 于 业 主 争 取优 质 租 户，大 多 数 市 场 内 租 约 条 款变 得 更 加 灵 活 ，核 心 零 售 物 业 的 租赁 合 同 中 也 出 现 更 多 以 营 业 额 为 基础 的 租 金 条 款 。 在 经 历 全 球 性 的 疫 情 破 坏 后 ，亚 太地 区 零 售 地 产 业 已 经 开 始 复 苏 。各地 区 经 济 把 握 机 会 、应 对 疫 情 后 境况 ，但 通 过 仔 细 分 析 可 见 2 0 2 3 年 各个 市 场 的 进 展 存 在 着 一 定 的 差 异 。亚 太 区 内 大 多 数 的 零 售 物 业 市 场 已 在 经 济反弹比预 期 的 缓 慢 的当下，我们 不 禁 要问，是 否 还 有 理由对 零 售物业市 场的 前景 抱有希望，以 及什 么时候 才 能 等 到 全 面的 租 金 复 苏 呢 ？ 从 全 球 来 看，2 0 2 4 年 又将 是 充 满挑 战 的 一 年，全 球 经 济 增 长 预 计将连 续 第 三年 减 速 ，但 全 球 经 济 衰 退的 风 险 似乎已 经 减 弱，这 主 要 归 功于 美 国 经 济 的 韧 性 和 亚 太 地 区 的 实力 。经 济 增 长 和 上 一 年 相 比 虽 然 有所放 缓 ，但 亚 太 区仍 然 是 全 球 增 长最 快 的 地 区 ，预 计2 0 2 4 年 实 际 G D P同 比 增 长 率 将 达 到 4 . 0 % ，远 超 美 国和 欧 元 区 1 . 6 % 和 0 . 6 % 的 预 期 同 比增 长 。这一 积 极 前 景 主 要 得 益 于 印度 和 东 南 亚 更小 型 新 兴 市 场 的 快 速扩张 ，以 及 区 域 内 主 要 经 济 体 消 费支 出 的 稳 定 增 长 。香 港 、新加 坡、韩国 、澳 大 利 亚 和日本 等 成 熟 市 场 的经 济 相 对更 国 际 化 ，其 面 向 全 球 的出口 行 业 是 这 些 市 场 重 要 的 经 济 驱动 力，因 此 这 些 经 济 体更 容 易受 到全 球 整 体 经 济 放 缓 的 影 响 ，因 而 均出 现了低 于3 % 的 疲 软 增 长 。 在 紧 缩 性 货 币 政 策 的 影 响 下，通 胀率 在 2 0 2 3 年 趋 于 稳 定 ，多 数 地 区的 通 胀 率 下 降 速 度 快 于 预 期 。物价下 降 ，利 率 也 会 随 之下 降 。除 日本 、中 国 大 陆 、中 国 台 湾 和 马 来 西亚 外，亚 太 区 内 大 部 分 市 场 预 计 将从 2 0 2 4 年 年 中 开 始 降 息 。随 着 物价 和 融 资 成 本 下 降 ，购 买 力 将 进 一步 得 到 释 放 。因 此 ，尽 管 随 着 时 间的 推 移，报 复 性 消 费 的 影 响 回 落 ，零 售 额 增 长 速 度 有 所 放 缓 ，零 售 额仍 在 上 升。重 要 的 是 ，增 速 放 缓 毕竟 也 还 是 一 种 扩 张 的 表 现 ，这也 是让 我 们 对 市 场 保 持 乐 观 理 由 。 中 国 市 场 需 求 是 亚 太 区 旅 游 业复 苏 的 关 键 过 去 三 年 ，受 疫 情 影 响 最 大 的 就 是亚 太 地 区 的 旅 游 市 场 。与 2 0 1 9 年相 比 ，2 0 2 3 年 亚 太 区 整 体 国 际 游客 量 仅 达 到 历 史 峰 值 的 6 5 % ，恢 复速 度 大 大 低 于 其 他 地 区 。联 合 国 世界 旅 游 组 织 专 家 小 组 最 近 的 一 项 调 世界范围内外部不利因素仍在延续，但国际旅游复苏及国内旅游韧性仍长期向好。 查 表 明 ，亚 太 区 旅 游 业 的 全 面 恢 复可 能 要 到 2 0 2 5 年 或 更 晚 。不 过 ，我们 认 为 个 别 市 场 的 表 现 或 将 优 于 地区 整 体 水平 。 从 单 个 市 场 来 看，印 度 和 日 本 的国 际 游 客 流 量 已 回 升 到 2 0 1 9 年 约8 0 % 的 水平，而 其 他 大 多 数 主 要 旅游 城 市 的 流 量 则 在 6 0 % 到 7 0 % 之间 。根 据 这 些 数 据 和 当 地 政 府 的 预 测 ，我 们 认 为 印 度 、日 本 和 澳 大 利亚 等 领 先 市 场 可 在 2 0 2 4 年 全 面 恢复 到 2 0 1 9 年 的 水平，其 他 市 场 则 还需 要 更 长 时 间 。 另 一方 面 ，韩 国 、中 国 香 港 和 中国 台 湾 等 严 重 依 赖 中 国 游 客 的 市场 ，2 0 2 3 年 的 表 现 则 落 后 于 亚 太地 区 的 平 均 水平 。疫 情 前 中 国 是 亚太 最 大 的 客 源 市 场 ，因 而 这一 市 场内 的 游 客 对 整 个 区 域 的 旅 游 业 复苏 节 奏 都 能 起 到 决 定 性 作 用 。 然 而 ，由 于 签 证 限 制 、航 空 运 力 有限 、国 内 经 济 放 缓 以 及 旅 行 成 本 增加 等 因 素 ，他 们 重 返 国 际 市 场 的 步伐 十 分 缓 慢 。因 此 ，除 香 港 外，大多 数 市 场 的 中 国 内 地 游 客人 数 仅 恢复 到 2 0 1 9 年 的 3 0 % 左 右 。 当 中，台 湾 受 到 的 打 击 最 大 ，中 国大 陆 自 2 0 2 2 年 起 禁 止 个人 和 团 体赴 台 旅 游 。鉴 于 当 前 的 地 缘 政 治 气候 ，这一 旅 行 禁 令不 会 很 快 解 除 。中 国 游 客 量 的 减 少 也 直 接 导 致 亚太 整 体 旅 游 市 场 规 模 缩 小 。虽 然 中国 游 客 仍 是 最 主 要 的 客 源 ，但 其 重要 性 占 比 已 从 2 0 1 9 年 的 5 2 % 降 至2 0 2 3 年 的 4 0 % 。同 时，韩 国 、美 国和 新 加 坡 游 客 的 比 例 则 相 应 上 升。 进 入 2 0 2 4 年，当前 的 指 标 初 步显 示出中 国 旅 游 业 前 景良 好 的 迹 象 。支付 宝 在 过 去 这个 春 节 期 间 收 集 的 消费 数 据 表 明 可能 会 出现 旅 游 消 费 复苏 。内 地 游 客仍 然偏 好 香 港 和 澳 门等 传 统 旅 游 胜 地，同 时，日元 疲 软也 让日本 吸引了大 量 消 费 。泰 国 、马来 西 亚 和 新加 坡 的 消 费 增 长 最 为 明显 ，这 些 市 场 最 近 放 宽 了 对 中 国 游客 的 入 境 限 制 并 采 取 了免 签 政 策 。中 国 游 客在 这 些 市 场 内 的 消 费 额 比2 01 9 年 的 峰 值 高出7. 5 % ，我 们 认这一增 长可能 会 持 续 整 年 。 与 此 同 时，中 国 政 府 继 续 推 出 宽 松政 策 以 刺 激 国 内 消 费 ，这 些 因 素 将如 何 影 响 经 济 还 有 待 观 察 。因 此 ，我 们 预 计 中 国 二 线 及 以 下 城 市 的 零售 业 将 比 较 困 难 ，拉 低 全 国 平 均 水平，而 一 线 城 市 和 海 南 等 少 数 国 内旅 游 热 点 目 的 地 在 短 期 内 有 望 保 持较 好 的 发 展 势 头 。 情 绪 更 为 消 极 。我 们 预 计，在 国 际或 国 内 游 客 大 量 涌 入 的 推 动 下，这些 市 场 中 旅 游 目 的 地 的 零 售 业 将 有更 强 劲 的 表 现 。国 际 航 空 运 输 协 会（ I A T A ）的 数 据 显 示 ，2 0 2 3 年 中国 和 印 度 的 国 内 客 运 量 超 过 疫 情前 的 水 平 。澳 大 利 亚 和 日 本 与 高 峰期 相 比 下 降 了 不 到 5 % ，显 示 国 内旅 游 市 场 的 韧 性 。相 比 之 下，对 本地 消 费 依 赖 程 度 较 高 的 地 区 则 可能 表 现 较 弱 。 中 国 市 场 消 费 情 绪 依 然 低 迷 ，继 续 拖 累 亚 太 区 整 体 零 售 表 现 然而，中国 国 内 经 济 的 结 构 性问题以及 房地 产市 场的 挑 战不 容忽视 。消费者 信心仍处于历史 低 位，家 庭 储 蓄仍在 增加 。尼尔 森 近 期 的 一项调 查 显示，经 济、物 价 和就 业保 障是中国 消费 者未 来 六个月最 关心 的问题 。三分之一 的受 访者 表 示将消费降 级，寻求更低 的 价格，这一 趋 势或 将 给 价格 敏感 产品的 零 售商 带 来 压 力。 除 中 国 外 ，亚 太 地 区 消 费 者 情 绪 也有 不 同 发 展 。印 度 和 东 盟 国 家 较 为乐 观 ，而 韩 国 和 日 本 等 成 熟 市 场 则 租 赁 势 头 主 要 由 以 体 验 为 导 向的 零 售 商 增 长 推 动，奢 侈 品 零售 商 则 专 注 于 整 合 以 体 验 为 导 向 的 零 售 板 块 仍 然 是 主要 的 需 求 推 动 力，尤 其 是 餐 饮 业 ，且 咖 啡 馆 和 休 闲 餐 饮 仍 是 其 中 扩 张速 度 最 快 的 类 别 。我 们 注 意 到 ，越来 越 多 的 中 国 餐 饮 品 牌（ 如 库 迪 和瑞 幸 ）正 积 极 拓 展 东 南 亚 市 场 。 在 一 般 零 售 板 块 ，运 动 休 闲 和 化 妆品 零 售 商 最 为 活 跃 。随 着 人 们 对 健康 和 健 身 的 认 识 不 断 提 高 ，运 动 休闲 品 类 的 销 售 额 在 疫 情 期 间 激 增，并且 持 续 保 持 强 势 。我 们 还 注 意到 ，在 首 尔 和 香 港 等 市 场 ，O l i v eY o u n g 和 M a t s u m o t o K i y o s h i 等化 妆 品 牌 集 合 店 在 游 客 消 费 激 增 的预 期 下 重 返 主 要 商 圈 。 珠 宝 和 钟 表 零 售 商 的 主 要 重 点 是整 合 门 店 网 络 。亚 太 区 内 许 多 奢 侈品 零 售 商 专 注 于打 造 概 念 店 ，探 索开 设 快 闪 店 铺 的 机 会 。新 店 扩 张 非常 有 限 ，且 往 往 有 选 择 性 地 在 产 品供 应 仍 需 补 足 的 市 场 进 行 。时 尚 零售 商 中 也 可 见 相 似 动 态 ，在 韩 国 、中 国 台 湾 和 马 来 西 亚 的 活 动 更 为显 著 。 除 租 赁 活 动 增 加 外，市 场 还 出 现 了其 他 趋 势 。品 牌 更 加 注 重 为 顾 客 创造 购 物 以 外 的 综 合 体 验 ，往 往 通 过举 办 快 闪 、展 览 和 品 牌 联 名 等 一 系列 营 销 活 动 实 现 。例 如 ，F e n d i 与喜 茶 合 作 推 出 联 名饮 品