房地产行业：进入政策效果兑现期，销售有所回稳

2024年7月9日 房地产行业 进入政策效果兑现期，销售有所回稳 2024年6月前百开发商销售环比明显好转。根据克而瑞的初步数据，“517”地产新政成效初现，6月前百开发商的全口径销售总额由5月的3,548亿元（人民币，下同）环比上升32.5%至4,702亿元。我们跟踪的24家主要上市开发商6月销售额明显增加，环比上升33.5%。在6月销售额排名前十开发商中，国企数量为8家，民企2家（分别为绿城中国，排名第6位；及龙湖集团，排名第10位）。在前50的房企中，前六个月国企合同销售额市占率进一步扩大至72.4%。 国家统计局5月数据跌幅扩大。国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，一、二手房5月份价格指数同环比跌幅均有所扩大。新建商品住宅价格指数同/环比分别下跌4.3 %/0.7%（4月：-3.5%/-0.6%），而二手商品住宅价格指数同/环比分别下跌7.5%/1.0%（4月：-6.8%/-0.9%）。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 楼市进入政策效果兑现期。继517地产新政后，国常会于6月7日进一步明确了政策导向，强调要“解放思想、拓宽思路”，并表示将持续研究去库存、稳市场的政策措施。各地楼市政策也延续5月的放松态势，包括下调首付比例、住房贷款利率下限及公积金贷款利率等。随着6月26日北京楼市新政落地，全国所有一线城市均出台了不同程度的楼市优化政策。6月销售数据在政策加持下已看到明显改善，我们预计未来随着政策的进一步解禁，整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本也将有所好转，4季度销售或略有回升。 诸葛乐懿Gloria.Zhuge@bocomgroup.com(852)37661845 投资启示：在销售表现分化的情况下，我们预计民企仍然面对明显资金压力，我们期待后续融资端继续有进一步的政策出台以支持保交付任务。短期内，在放宽政策密集出台的情况下，或有望迎来重估的交易机会，我们预计机会主要来自：1）国企或有国企大股东的开发商将更直接受益于近期的宽松政策；2）拥有更高质量土地储备的民企领头羊将会获得重估，并受益于市场复苏期间的购买力。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分:股市 近一个月中国企业指数略好于内地开发商股价表现。行业资产净值折让扩大至87.5%。 资料来源:彭博，交银国际（截至2024年7月4日） 资料来源:彭博，交银国际（截至2024年7月4日） 资料来源:彭博，交银国际预测（截至2024年7月4日） 第二部分:房企销售表现 6月百强开发商销售额回穏；预计4季度改善性需求稳定市场 6月前百开发商销售环比明显改善，增长32.5% 根据克而瑞的初步数据，“517”地产政策组合拳成效初现，前百开发商的6月销售额环比明显好转。2024年6月全口径销售总额由5月3,548亿元（人民币，下同）环比上升32.5%至4,702亿元。2024年6月销售总面积约为2,405平方米，环比上升26.7%。2024年前六个月合同销售总额同比下跌41.8%至20,116亿元（2023年前六个月：34,563亿元）。 24家上市开发商的6月销售额环比上升33.5% 我们跟踪的24家主要上市开发商6月销售额明显增加，环比上升33.5%，主要是由于销售均价有所上行（环比+14.2%），销售面积也实现明显增长（环比+23.5%）。其中，中海地产位于深圳湾超级总部基地的“中海·深湾玖序”项目首次开盘实现销售额100.2亿元，以致公司6月合同销售实现明显增长（环比+137%）。24家开发商首六月销售额与去年同期相比仍保持全线下跌，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在20-40%，而民企跌幅则达到50-70%。在6月销售额排名前十开发商中，国企数量为8家，民企2家（分别为绿城中国，排名第6位；及龙湖集团，排名第10位）。在前50的房企中，前六个月国企合同销售额市占率进一步扩大至72.4%（首五个月：71.1%）。 楼市进入政策效果兑现期，高线城市有望率先复苏 在近期重磅政策密集出台后，当中包括430政治局会议、517新政以及国常会“解放思想、拓宽思路”的提出，我们看到核心一/二线城市改善性需求端得到明显提振，活跃度有所提升。6月销售额环比明显改善，我们预计未来随着政策的继续放宽，整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面料将有所改善，4季度销售或略有回升。 第三部分:实体市场 在“517”地产新政的影响下，截至2024年6月26日10城新房成交量环比上涨27.14 %（5月环比-7.35%），供应量环比上升27%，库存去化周期上升至约18.37个月。 6月前四周30城新房成交量环比上涨19.27%，一/二/三线城市成交量分别上升29.7%/8.0%/31.1%。 资料来源:万得，交银国际 资料来源:万得，交银国际 资料来源:万得，交银国际 资料来源:万得，交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60-80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局5月数据跌幅扩大。国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，一、二手房5月份价格指数同环比跌幅普遍有所扩大。新建商品住宅价格同比/环比分别下跌4.3%/0.7%（4月：-3.5%/-0.6%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌7.5%/1.0%（4月：-6.8%/-0.9%）。 按城市等级划分，新建商品住宅区一/二/三线城市指数同比-3.2%/-3.7%/-4.9%（4月: -2.5%/-2.9%/-4.2%），而二手商品住宅指数同比-9.5%/-7.5%/-7.3%（4月：-8.5%/-6.8%/-6.6%)。新建商品住宅区一/二/三线城市指数环比-0.7%/-0.7%/-0.8%（4月: -0.6%/-0.5%/-0.6%），而二手商品住宅指数环比-1.2%/-1.0%/-0.9%（4月: -1.1%/-0.9%/-0.9%）。我们相信在5月新政出台以及市场气氛有所好转后，数据有望在3季度稳定下来。 资料来源:万得，交银国际 资料来源:万得，交银国际 第四部分:政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 2024年6月7日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议。会议指出，要着力推动出台政策落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。 2024年6月19日，中国人民银行党委书记，行长潘功胜在2024年陆家嘴论坛上表示，要继续推出房地产政策组合，包括降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人房贷利率下限、下调公积金贷款利率，并设立保障性住房再贷款，用市场化方式加快推动存量商品房去库存。 2024年6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议强调，市县要根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导，市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。 2024年6月28日，中国人民银行货币政策委员会2024年第二季度例会在北京召开。会议指出，要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台金融政策措施落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式。 地方层面 2024年6月21日，粤港澳大湾区内来自广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆、香港及澳门的11个城市的房地产行业协会代表在深圳签署《湾区城市房地产市场联动合作框架协议》。该协议旨在加强各城市间的信息交流与资源共享，共同探讨市场发展趋势，制定相应政策措施，以应对挑战和机遇。此举标志着大湾区内城市在房地产市场领域的合作迈出重要一步，推动区域内房地产市场实现高质量发展，构建新的市场格局。 主要公司以及行业更新 万科集团 6月3日，万科企业股份有限公司宣布，为满足经营需要，公司已向交通银行股份有限公司深圳分行申请银行贷款并完成提款，提款金额共计人民币11亿元，期限4年。万科控股子公司重庆博翠置业有限公司（“博翠置业”）拟以持有的项目土地为前述贷款提供相应抵押担保。 6月7日，万科披露已向交通银行股份有限公司深圳分行申请银行贷款并完成提款，提款金额共计人民币12亿元，期限3年。万科控股子公司中山市万阳房地产有限公司拟以持有的中山市城市之光房地产有限公司100%股权为前述贷款提供相应质押担保。 6月14日，万科披露向邮储银行申请的贷款总额为41亿元人民币，分为两笔，第一笔为16亿元，第二笔为25亿元，两笔贷款的期限均为3年。其中，徐州万喆置业有限公司以其持有的项目地块为16亿元贷款提供抵押担保，西安万高房地产开发有限公司则以其持有的项目在建工程为25亿元贷款提供抵押担保。 6月20日，万科发布公告披露两笔贷款申请。第一笔为重庆云科置业有限公司向招商银行申请2.63亿元贷款，期限为4年，由重庆万科和重庆科畔以所持重庆云科的股权提供质押担保。第二笔为万科企业向工商银行申请的16.94亿元贷款，期限为2.5年，担保方式包括股权质押和连带责任保证担保，由武汉葛城郡岭、湖北万悦、武汉宏程万励、宜昌宏展程提供。 6月24日，万科发布公告，称为满足经营需要，万科企业股份有限公司已向交通银行股份有限公司深圳分行申请银行贷款并完成提款，提款金额共计人民币15亿元，期限10年。万科全资子公司深圳市万科发展有限公司拟以持有的深圳森懋置地有限公司100%股权为前述贷款提供相应质押担保。 碧桂园 6月5日，碧桂园就其旗下风险投资部门碧桂园创投可能出售存储芯片制造商长鑫存储股权的消息进行了回应，表示公司正在积极考虑多种策略，旨在优化资产负债结构，这包括对资产组合进行审慎评估以及探索潜在的资产处置机会。据透露，此次股权转让涉及的资金规模约为20亿元人民币。 6月6日，香港高等法院已颁令将碧桂园清盘呈请聆讯进一步延期至2024年7月29日。建滔集团旗下Ever Credit于今年2月，向高等法院提出对碧桂园的清盘呈请，追讨16亿元的未支付定期贷款及利息。 6月14日，碧桂园发布公告披露了其债券增信措施的办理进展。公告显示，2023年9月公司同意以其或其指定主体持有的包括土地资产、部分或全部的项目公司股权，以及项目公司股权收益权共计24项资产为相关债券提供增信担保措施。截至公告出具日，已办结21项资产增信担保事宜，尚有3项在办理过程中。 6月24日，碧桂园接获联交所发出的复牌指引。联交所指出，碧桂园须满足复牌指引、对导致其暂停买卖的事项作出补救及全面遵守上市规则以令联交所信纳，方可获准恢复其证券买卖。 世茂集团 6月25日，上海世茂股份有限公司发布公告，公开披露了其2020年公司债券（第一期）2024年第三次债券持有人会议的结果。公告显示，世茂股份发行的债券证券代码为163216，简称为20世茂G1（H20世茂1），发行规模合计20亿元，期限3年，当前余额20亿元，当期票面利率3.60%。会议中提出了三个议案，均采用记名投票方式进行表决。议案1关于豁免本次会议召开相关程序要求，议案2关于宣布“H20世茂1”加速清偿，议案3关于请求授权受托管理人处置“H20世茂1”增信资产，三个议案均未获得通过。 6月26日，香港一家法院已将建设银行（亚洲）针对世茂集团控股有限公司15.8亿港元未偿