上海二手房成交量激增的背后因素20240707

房均价，但去除极端值后，新房价格比二手房高约15%。开盘去化率、项目平均认购率和分处罚率显示，市场热度下行，政策调整以适应市场变化。Q7： 租售比变化与投资价值？A7： 过去15 年，租金涨幅远低于房价，但近一年来，房价跌幅大于租金跌幅，使租售比趋于合理。如天山、长宁天山中山公园等区域，租售比已达到3%，优于定期理财，加上杠杆效应，整体收益可观，凸显了投资价值。Q： 近期上海房地产市场出现不触发积分、不触发限购，甚至无人认购的现象，背后的驱动因素是什么？A： 这些现象主要由供需关系失衡导致。回溯至2022 年，那是上海土地拍卖与交易最为活跃的一年，为应对当时的供地状况，政府出台了假期政策。而今，随着假期政策的取消和积分制度的废止，自2023 年中以来，已连续14 个月出现供过于求的局面。这一供需失衡直接导致了目前无需积分即可购房的情形。Q： 当前市场情况与历史周期有何相似之处，特别是2008 年和2014 年？A： 2008 年和2014 年，当供过于求持续时间分别超过13 个月和14 个月时，市场均处于周期底部。根据历史经验，当前市场似乎正接近周期底部位置，这表明市场可能即将触底反弹。Q： 从细分数据看，上海房地产市场的现状如何？A： 尽管部分高端新盘认购率达到200%甚至300%，但整体而言，2024 年上海所有上市项目的平均认购率仅60%。这意味着局部市场表现优异无法代表全局，市中心房源销售良好，但整体市场不容乐观。认购人数方面，如今在上海，只要认购人数超过300 组，即可跻身前十；而2022年，这一数字需达到1000 组以上。这反映出市场热度明显下降。Q： 上海二手房市场的变化趋势如何？A： 过去五年，400 万至600 万总价段及400 万以下的二手房成交量增幅显著，尽管绝对数量未提及，但增幅超越高价房产。此外，近两月上海平均每月成交量约为2.3 万套，但尚未稳定。通常周期底部应伴随成交量激增，而目前价格仍未止 跌，7、8 月份成交量能否持续增长，仍需观察。Q： 上海房地产市场的倒挂现象如何？ A： 虽然宏观层面的倒挂现象基本消失，但在微观细分板块中，如滨江和上海中内环区域，仍存在倒挂现象。这些板块的最新零售价与标杆次新房价格相比，即便计入满五唯一的税费，仍有较高溢价空间，不包括中介费和装修费用。Q： 上海各区域的涨幅情况如何？ A： 过去20 年数据显示，中环区域涨幅较为突出，尤其是在过去五年中涨幅尤为显著。不过，这并不意味着中环是唯一优选区域，上海不同时间节点的重点发展板块轮动，不能仅凭环线判断。此外，144 平米以上的房屋最具保值性和溢价能力。 Q： 唐镇板块为何在市场中表现突出？ A： 唐镇板块因自带双园区优势，距离张江仅十分钟车程，且普遍楼龄在五年以内，形成连片新房社区。在浦东地区，用1000 万预算几乎找不到与之竞争的产品，这使得唐镇成为稀缺选择，其供需关系支撑了市场价格。 Q： 上海豪宅市场现状如何？ A： 2024 年前六个月，上海豪宅市场成交活跃，单价超12 万的项目平均入围分高于过去三年。然而，2000 万元以上豪宅的供应量激增，预计下半年销售压力加大，尤其是5000万以上标的的供应量超过过去三年总和，这将考验豪宅市场的承受能力。 Q： 上海新房限价政策的实际效果如何？ A： 上海新房限价政策虽未正式出台，但限制了涨价幅度而非涨价行为。自2017 年至2023年，上海新房整体涨幅约为5%，即使在限价政策下，涨幅依然明显。进入2024 年后，整体价格进一步上涨，平均值提高约两个百分点。 Q： 如何看待上海房地产市场的未来趋势？ A： 市场周期性波动是常态，上海房地产市场正经历调整阶段。未来趋势需密切关注供需变化、政策导向以及宏观经济环境。对于购房者而言，深入了解各区域特点和市场动态，结合自身需求与财务状况作出决策至关重要。 Q： 上海城市的发展方向有何特点，为何二号线的能级高于一号线？ A： 上海城市的发展呈现明显的方向性，主要表现为东西向扩展而非南北向，这种发展模式与城市的经济重心和地理优势密切相关。二号线之所以能级高于一号线，关键在于它穿越了上海的黄金CBD 区域，从长宁区开始，途经天山、中山公园、静安、南京西路、人民广场、外滩、陆家嘴、张江、花木直至浦东国际机场。这条线路覆盖了上海近20 年来重点发展的产业密集区，包括金融、科技和商业中心，因此吸引了大量的人流和资金流。 Q： 2010 年世博会后，上海的城市发展重点发生了哪些变化？ A： 2010 年世博会之后，上海的城市发展战略转向了黄浦滨江和徐汇滨江的开发，特别是前滩和后滩区域，以及整个徐汇滨江地带。黄浦区的半淞园街道全面拆迁，而浦江镇和三林地区也经历了大规模的改造，最终形成了如今的三林世博家园。这一系列举措显著提升了城市面貌，同时带 动了房地产市场的繁荣。 Q： 近年来上海南部和北部的发展有何不同？ A： 自2010 年前后起，上海重点向南发展，特别是在水滨和前滩区域，这些地区的城市界面和房价都有显著提升。相比之下，北部如南大桃浦、北外滩、杨浦滨江等地尚处于起步或发展阶段，仅有大名路区域的成熟度相对较高。总体而言，上海的发展脉络更倾向于向南推进。 Q： 截至2023 年，上海房价的市场行情如何？ A： 根据统计数据，截至2023 年，市中心部分标杆区域的房价可达20 万元/平方米。对于内环内的房源，若单价在12 万元左右，则可购得2000 年至2005 年左右的老商品房；单价在13 万至15 万元之间，可购买2010 年后建造的房屋；而单价超过15 万元的，则基本上是近五年的全新房产。考虑到市场波动，实际行情价格可能在上述基础上下调5%至10%。 Q： 上海市中心的房价历史背景是什么？ A： 上海市中心的房价格局深受历史影响，尤其是租界的存在促进了城市的现代化进程。例如，外滩曾是英国租界的所在地，人民广场原为跑马场，南京西路和静安寺区域是越界筑路的结果，衡山路、华山路属于法国租界，新天地亦是法国租界的一部分。虹口和杨浦滨江曾属于美国租界，后并入公共租界。这些区域内的64 条道路至今仍保持原有的风貌，构成了上海独特的城市肌理。 Q： 上海的“上只角”和“下只角”价值认同是如何形成的？ A： “上只角”和“下只角”的概念源于特定的历史时期，尤其是在租界的影响下，上海的城市空间得到了重新规划和建设。随着城市的发展，“上只角”和“下只角”的界限变得模糊，但中央活动区的概念逐渐明晰，这一概念来源于 2017 年发布的《上海市城市总体规划》。中央活动区不仅包括内环内部分区域，还涵盖了内环外的新兴区域，如徐汇滨江、世博后滩和前滩等沿江地带，这些区域的居住环境和价值认同在过去五年间显著增强。 Q： 对于上海房地产市场，您如何看待当前的二手房成交量和价格趋势？A： 目前上海的二手房成交量和价格表现稳健，月均交易量维持在23000 套左右，显示出市场活力。然而，从政策出台后的数据来看，成交量呈现出先升后降的趋势，例如在政策调整初期，二手房周成交量由1000 套迅速上升至1700 套，随后回落至1200 套；新房市场同样表现出类似的模式，新政后的第一周成交量从120 套跃升至260套，而后稳定在200 套左右。这表明市场对政策的反应较为短暂，新房销售速度已经恢复到政策出台前的水平。至于价格走势，目前尚未出现明显的止跌迹象，六月份的跌幅虽有所收窄，但与以往政策调整后的市场反应相似，预计持续时间不会太长，市场整体趋势可能更倾向于下行。 Q： 您如何看待当前上海新房的去化率？特别是考虑到一些豪宅项目可能掩盖了主力新房市场的实际表现。 A： 从整体市场来看，上海新房的去化率经历了一些显著的变化。在2021 年初，单个批次的 新房去化率能做到大约45%到50%。然而，现在已经有两个批次的去化率为0%。从2023年下半年开始，单个批次平均去化率大约在15%左右。值得注意的是，上海已经取消了所谓的批次供应，这使得我们很难再用批次的方式来量化后续的开盘去化率或认筹率等数据。确实，上半年豪宅市场表现亮眼，但这并不能掩盖主力新房市场的颓势。实际上，豪宅市场的繁荣可能更多地与供需关系、地段优势以及投资客群的特定需求有关。当我们观察更广泛的新房市场时，可以发现去化率普遍较低，这反映了市场整体的疲软态势。 Q： 对于今年下半年上海新房市场的去化率，您有何预期？ A： 对于今年下半年上海新房市场的去化率，我认为维持现状已经是一个不错的表现了。虽然市中心的项目仍然与供需关系紧密相关，但整体市场面临的挑战不容忽视。豪宅市场可能会面临更加严峻的挑战，因为高净值人群的投资选择更加多样化，他们可能会更加谨慎地考虑房地产市场。此外，新房市场的竞争也日益激烈。开发 商需要更加注重产品的差异化、品质的提升以及营销策略的创新，以吸引购房者的关注。同时，政策环境的变化也将对新房市场的去化率产生重要影响。因此，我们不能简单地预测去化率会上升还是下降，但可以肯定的是，市场将保持一定的波动性。 Q： 徐泾这个板块您怎么看？特别是17 号线徐泾北城之后的发展潜力。 A： 徐泾这个板块确实很大，很难用一句话概括整个徐泾镇的情况。在2021 年的那波行情中，徐泾的整体规划概念被炒作得有点过高，导致现在的回撤幅度也比较大。最高点时，价格可以达到10万元/平方米，但现在整体均价已经回撤到6.5 万到7 万元/平方米左右。尽管如此，客观地说，今天的价格还是存在倒挂的情况。 对于徐泾北城这个板块，它是东线大区的一部分，整体供应量大约有二十多个小区。从成长性来说，如果现在持有该板块的房产，我们可能不建议长期持有，但作为自住通勤的板块还是不错的。这个板块受到上游如徐泾路、盘龙路这些强锚点的影响，一般商品房和同板块的动迁房之间存在折扣值，今年可能是7 折左右。如果上游价格跌得猛，下游房子肯定会受影响，尤其动迁房本身不存在什么溢价属性。 Q： 目前上海租金回报比情况如何？在全国范围内处于什么位置？ A： 我们自己做过测算，现在的租售比平均值大约是1.7 左右。市中心的老旧小区相对来说整体收益率较高。与全国大盘比较，我对上海市更了解一些。租售比在过去半年确实比全国大盘高很多，最高收益率可能达到3.3%、3.5%。然而，这并不能代表整个大盘的情况。 未来租售比会怎样走呢？根据前半年的数据，我们认为房价可能还要回撤一段时间，租售比可能还会进一步提升。这主要是由于房价的调整速度可能快于租金的调整速度，从而导致租售比的上升。对于投资者来说，这意味着他们可能需要更长的时间来回收投资成本。 Q： 您认为上海二手房的价格还要跌多少？何时能看到止跌回暖的迹象？ A： 其实房地产的根本问题不在房地产本身。现在出台的政策如降低首付比例、降低贷款利率等，并 不能根本改变预期。月供少还1000 元，不会因 为这个去买房。整体预期如何，才决定是否买房。所以根本预期没有改变之前，我们不认为房价会有很大、快速的回暖。 一线城市到今天，后续可以放出的政策无非就是取消限购。从过去几个月的政策调整来看，如八月份放开富人贷、十二月份降低首付等，实际效果一般。后续可利用的政策不多，因此房价的走势难以预判。但目前来看，我们没有看到止跌回暖的情况。交易量可能稳定在2 万套左右，后续还是要看大环境的变化。 Q： 目前买卖双方的客户心态是怎样的？有哪些明显的趋势或变化？A： 从卖方的角度来看，我注意到一些房东现在更能接受过去犹豫是否接受的底价。这反映了市场的一种现实态度，即房东们开始更加理性地看待房价，并愿意根据实际情况做出调整。现在挂牌量相对较高，尤其是越往外围的区域。虽然市中心的高品质、大面积改善型房源的保障性更强，但整体市场上并没有看到房东整体调价上涨的情况。甚至有些房东在加速放量，想要更快成交。 这种客户画像普遍存在，挂牌六个月以上的客户对成交的急迫性更高一些。 对于买方来说，现在市场上有大量房源可供选择。我们做过数据统计，可以明显看到楼龄在30年以上的成交标的占比