房地产行业：国家统计局5月楼市销售数据小幅改善

SectorReport:PropertySector 中文版 ChunliZhan詹春立 行业报告：房地产行业 Chineseversion (852)25097745james.zhan@gtjas.com.hk18June2024 EquityResearch 国家统计局5月楼市销售数据小幅改善 SectorReport 我们看到5月楼市销售数据环比有所改善，预计6月销售会更好。根据中国国家统计局的数据，1-5月房地产销售面积同比下降20.3%，房地产销售额则下降27.9%。但从月度数据来看，2024年5月份销售面积录得12.2%的环比增长， 销售额则环比增长13.2%。销售面积/销售额月度数据的同比跌幅在2024年5月份也收窄了1.7/2.8个百分点。我们认为，“517”楼市新政出台后，短期内楼市情绪得到较大改善。考虑到1）政府将落实住房收储去库存；2）一线城市需求端宽松政策逐步深化，我们预计房地产销售将继续复苏，2024年6月销售数据有望继续改善。 Rating:Outperform Maintained 评级：跑赢大市(维持) MSMPIandHSIperformance 房地产投资依然疲软。2024年1-5月房地产投资同比下降10.1%，较1-4月的同比下降9.8%有所扩大。2024年5月的新开工也保持疲弱。2024年1-5月新开工同比下降24.2%。尽管与1-4月的降幅相比，2024年1-5月的新开工同比 EquityResearchReport 降幅略微收窄0.4个百分点，但2024年5月的单月新开工数据仍然是自2009年以来第二低点。我们认为，拖累房地产投资的主要因素是拿地和新开工。考虑到疲软的销售数据和开发商的流动性压力，我们认为全年房地产投资数据将延续疲软趋势。 70城房价继续下降。根据国家统计局数据，2024年5月一线城市新房均价环比 下降0.7%，二线和三线城市的新房均价则环比分别下降0.7%和0.8%。70城中， 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (60.0) (80.0) %ofreturn Jun-23Aug-23Oct-23Dec-23Feb-24Apr-24Jun-24 5月份有68个城市的新房均价录得环比下降。二手房均价而言，一线城市在2024 年5月的环比跌幅为1.2%，二线和三线城市的环比跌幅则分别为1.0%和0.9%。5月份70城的二手房房价均环比下降。我们认为，考虑到相对较低的租金收益率和较高的抵押贷款利率的差距，房价的下跌尚未结束。潜在的大量保障房供应也可能成为拖累房价的一个因素。 在优质房企中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）和保利发展（600048SH）。我们对万科（02202HK）持较为乐观的看法。考虑到其大股东深圳地铁的背书以及主要商业银行的资金支持，我们认为万科的流动性压力得到了很大程度的缓解，超出市场预期。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512SH）， 在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。此外，旭辉控股集团（00884HK）和融创中国（01918HK）有望受益于潜在的债务困境反转。 PropertySector 风险：购房需求下行。 Source:Bloomberg. HSIIndexMSMPIIndex 股 票研 究 行 业 报告 证 券研究报 告 房 地产行 业 图1:2024年1-5月全国房地产销量同比下降20.3%图2:2024年1-5月全国房地产销售价值同比下降27.9% 2,000mnsq.m. 1,750 1,500 1,250 1,000 750 500 250 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 20,000RMBbn 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 160% 140% 120% 100% 18June2024 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% GFASoldofCommodityHousesYTD(LHS)GFASoldofResidentialHousesYTD(LHS) GFASoldofCommodityHousesYTDYoY(RHS)GFASoldofResidentialHousesYTDYoY(RHS) AmountSoldofCommodityHousesYTD(LHS)AmountSoldofResidentialHousesYTD(LHS)AmountSoldofCommodityHousesYTDYoY(RHS)AmountSoldofResidentialHousesYTDYoY(RHS) 资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。 图3:2024年1-5月全国房地产投资同比下降10.1%图4:2024年1-5月全国房地产新开工总建筑面积同比下降 24.2% 16,000RMBbn 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 2,500mnsq.m. 2,250 2,000 1,750 1,500 1,250 1,000 750 500 250 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% PropertySector房地产行业 InvestmentYTD(LHS)InvestmentYTDYoY(RHS)GFANewStartsYTD(LHS)GFANewStartsYTDYoY(RHS) 资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。 图5:2024年5月，一线城市新房均价下降了0.7%图6:2024年5月，一线城市二手房均价下降了1.2% % 0.6 0.4 0.2 0.0 (0.2) (0.4) (0.6) (0.8) (1.0) 70-citynewhomesales % 0.4 0.2 0.0 (0.2) (0.4) (0.6) (0.8) (1.0) (1.2) (1.4) (1.6) 70-citysecond-handhomesales 70-cityASPMoM:tier-1cities70-cityASPMoM:tier-2cities70-cityASPMoM:tier-3cities 70-cityASPYoY:tier-1cities70-cityASPYoY:tier-2cities 70-cityASPYoY:tier-3cities SectorReport 资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。 个股评级标准 评级定义 参考基准:香港恒生指数/纳斯达克综合指数评级区间:6至18个月 18June2024 相对表现超过15% 买入 或公司、行业基本面展望良好 相对表现5%至15% 收集 或公司、行业基本面展望良好 相对表现-5%至5% 中性 或公司、行业基本面展望中性 相对表现-5%至-15% 减持 或公司、行业基本面展望不理想 相对表现小于-15% 卖出 或公司、行业基本面展望不理想 行业评级标准 评级定义 参考基准:香港恒生指数/纳斯达克综合指数评级区间:6至18个月 跑赢大市中性 跑输大市 相对表现超过5% 或行业基本面展望良好相对表现-5%至5%或行业基本面展望中性相对表现小于-5% 或行业基本面展望不理想 利益披露事项 (1)分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。 PropertySector房地产行业 (2)分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益。 (3)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1%或以上。 (4)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司在过去12个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系。 (5)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动。 (6)没有任何受聘于国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。没有任何国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员。 免责声明 本研究报告并不构成国泰君安证券(香港)有限公司(“国泰君安”)对购入、购买或认购证券的邀请或要约。国泰君安与其集团公司有可能会与本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务(例如:配售代理、牵头经办人、保荐人、承销商或自营投资)。 国泰君安的销售人员，交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略。国泰君安的资产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策。 本研究报告中的资料力求准确可靠，但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺。本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测，而政治和经济状况具有不可预测性和可变性，因此可能具有不确定性。投资者应明白及理解投资之目的和当中的风险，如有需要，投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择。 本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用，如果此等发布、公布、可用性或使用会违反该司法辖区内适用的法律或规例、或者会令国泰君安与其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定。 SectorReport ©2024国泰君安证券(香港)有限公司版权所有，不得翻印香港中环皇后大道中181号新纪元广场低座27楼 电话(852)2509-9118传真(852)2509-7793 网址:www.gtjai.com