每日晨报

2024年6月20日 银河观点集萃： 责任编辑 zhou周颖：010-80927635：zhouying_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130511090001 要闻2024年前五个月社会融资规模增量累计 为14.8万 亿 元 ， 比 上 年 同 期 少2.52yang万亿元国务院办公厅印发《促进创业投资高质量发展的若干政策措施》 地 产 ：销 售 端 单 月 环 比 修 复 ， 投 资 端 持 续 承 压 。2024年1-5月 销 售 端 单 月 环比 略 有 改 善 、 投 资 端 依 旧 承 压 。5月 下 旬 以 来 央 行 集 中 出 台 需 求 侧 放 松 政 策 ，目 前 首 付 比 例 下 限 已降 至 历 史 最 低 水 平 ，多 数 城 市 和 省 份 陆 续 降 首 付 等 政 策 ，充 分 利 用 政 策 工 具 箱 ，大 力 支 持 楼 市 。我 们 认 为 在 政 策 大 力 支 持 和 去 年 低 基 数作 用 下 ，政 策 效 果 或 在 下 半 年 逐 渐 呈 现 ；头 部 房 企 展 现 优 秀 的 运 营 管 理 能 力 具有 资 金 优 势 ，市 占 率 有 望 进 一 步 抬 升 。我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、龙 湖集 团 、 万 科A、 滨 江 集 团 、 新 城 控 股 ； 建 议 关 注 ：1） 优 质 开 发 ： 绿 城 中 国 、华 润 置 地 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：中 海 物 业 、华 润 万 象 生 活 ；3）优 质商 业 ：恒 隆 地 产 、大 悦 城 ；4）代 建 龙 头 ：绿 城 管 理 控 股 ；5）中 介 龙 头 ：贝 壳-W、 我 爱 我 家 。 宏观：“支持性”的货币政策将向五个方向演进——中国人民银行行长陆家嘴论坛主题演讲解读 1、 核 心 观 点 6月19日 ， 中 国 人 民 银 行 行 长 潘 功 胜 在 第 十 五 届 陆 家 嘴 论 坛 上 ， 发 表 《 中 国 当 前 货 币 政 策 立 场 及 未 来 货 币 政 策 框 架 的演 进 》主 题 演 讲 ，强 调 中 国 坚 持“ 支 持 性 的 ”货 币 政 策 立 场 ，通 过 逆 周 期 和 跨 周 期 调 节 ，为 经 济 持 续 回 升 提 供 支 持 。并 提出中 国 货 币 政 策 框 架 在 未 来 的 五 个 演 进 方 向 。 方 向1： 货 币 调 控 的 中 间 变 量 将 从 “ 数 量 型 和 价 格 型 调 控 并 行 ” 逐 步 转 向 “ 以 价 格 型 调 控 为 主 ”。数 量 目 标 未 来 将 更 多作 为“ 观 测 性 、参 考 性 、预 期 性 的 指 标 ”，利 率 调 控 将 发 挥 更 重 要 的 作 用 。未 来 将 淡 出M2、社 融 增 长 的 量 化 目 标 ，仅 要 求 保持 与 名 义 经 济 增 速 实 现 基 本 匹 配 ，意 味 着“ 经 济 增 长 和 价 格 预 期 水 平 ”的 阶 段 性 提 法 将 会 淡 出 ，而 且 这 种 匹 配 也 是 跨 周 期 视角 的 匹 配 。 央 行 再 次 强 调 宏 观 金 融 总 量 规 模 已 经 很 大 的 背 景 下 ， 重 点 仍 是 盘 活 存 量 ， 信 贷 将 告 别 超 高 增 速 。M1统 计 口 径 可能 发 生 变 化 ， 纳 入 “ 个 人 活 期 存 款 以 及 一 些 流 动 性 很 高 甚 至 直 接 有 支 付 功 能 的 金 融 产 品 ”， 类似 余 额 宝 的 产 品 可 能 纳 入 。 方 向2：告 别 多 政 策 利 率 ，MLF可 能 逐 步 淡 出 ，7天 逆 回 购 利 率 成 为 唯 一 政 策 利 率 ，并 收 窄 利 率 走 廊 宽 度 。现 阶段 存 在短 期 和 中 期 两 个 政 策 利 率 ， 而MLF可 能 将 逐 步 告 别 政 策 利 率 的 身 份 ， 余 额 逐 步 缩 减 ， 用 降 准 置 换 。 利 率 政 策 的 自 主 性 将 得到 提 升 。 现 阶 段10年 期 国 债 收 益 率 锚 定MLF， 汇 率 成 为MLF调 降 的 重 要 制 约 。 如 果MLF不 再 是 政 策 利 率 ，10年 期 国 债 收益 率 的 定 价 将 更 多 通 过 期 限 溢 价 实 现 定 价 。为 了 更 好 的 引 导 市 场 利 率 围 绕 政 策 利 率 中 枢 运 行 ，央 行 可 能 会 收 窄 利 率 走 廊 的 宽度 ，现 阶 段 利 率 走 廊 的 宽 度 为245BP，相 对 较 宽 需 要进 一 步 收 窄 ，央 行 可 能 会 调 整 现 有 的 利 率 走 廊 上 下 限SLF和 超 额 存 款 准备 金 的 利 率 ， 或 者 通 过 公 开 市 场 操 作 ， 创 设 新 的 工 具 形 成 新 的 利 率 走 廊 。 方 向3： 基 于 丰 富 基 础 货 币 投 放 和 流 动 性 管 理 工 具 ， 央 行 将 渐 进 式 推 进 二 级 市 场 国 债 买 卖 。正 如 我 们 在2024年 中 期 货币 政 策 展 望 《“ 不 一 样 ” 的 降 息 》 的 判 断 ， 央 行 很 可 能 在 年 内 开 启 公 开 市 场 买 卖 国 债 的 常 规 操 作 。 中 国 货 币 政 策 仍 具 有 正 常操 作 空 间 ，央 行 买 卖 国 债 是 丰 富 政 策 工 具 箱 ，增 加 投 放 基 础 货 币 方 式 ，并 非 控 制 长 端 利 率 。常 规 的 货 币 政 策 操 作 意 味 着 央 行的 政 策 重 心 依 然 是 控 制 短 端 利 率 ， 因 此 央 行 最 可 能 的 操 作 对 象 是 短 期国 债 。 我 们 认 为 可 能 有 两 种 情 形 促 发 央 行 行 动 ：1、 央行 通 过 其 他 方 式 无 法 有 效 投 放 基 础 货 币 ， 持 续 缩 表 ；2、 央 行 保 持 收 益 率 曲 线 正 常 的 向 上 倾 斜 的 形 态 的 需 要 。 当 然 如 果 出现利 率 剧 烈 波 动 可 能 引 发 金 融 风 险 ， 央 行 可 能 短 时 采 用 长 端 买 卖 操 作 进 行 应 对 。 方 向4：明 确 结 构 性 货 币 政 策 工 具 定 位 是 常 规 总 量 工 具 的 补 充 。这 意 味 着 货 币 政 策 虽 然 是 总 量 和 结 构 的 双 重 发 力 ，但 仍以 总 量 为 主 。 结 构 性 政 策 工 具 的 规 模 不 会 无 限 扩 张 ， 而 是 “ 聚 焦 重 点 、 合 理 适 度 、 有 进 有 退 ”， 已 实 现 阶 段 性 目 标 的 工 具 会及 时 退 出 。 方 向5： 货 币 政 策 的 透 明 度 将 大 力 提 升 。事 实 上 央 行 今 年 通 过 新 闻 发 布会 、《 金 融 时 报 》 等 渠 道 与 市 场 信 息 沟 通 的 频 次已 显 著 上 升 。未 来 央 行 可 能 会 进 一 步 通 过 工 作 论 文 、货 币 政 策 委 员 会 专 家 委 员 等 渠 道 加 强 和 市 场 的 沟 通 。央 行 也 可 能 会 通 过设 定 通 胀 目 标 等 方 法 引 导 通 胀 预 期 ， 加 强 货 币 政 策 预 期 引 导 ， 提 升 货 币 政 策 的 权 威 性 。 风 险 提 示 ： 1.货 币 政 策 理 解 不 到 位 的 风 险 。2.央 行 货 币 政 策 超 预 期 的 风 险 。 （分析师：章俊，张迪，詹璐） 地产：销售端单月环比修复，投资端持续承压 1、 核 心 观 点 事 件 ：统 计 局 公 布2024年1-5月 全 国 房 地 产 开 发 投 资 和 销 售 数 据 ，2024年1-5月 全 国 房 地 产 开 发 投 资40632亿 元 ，同比 下 降10.10%；1-5月 新 开 工 面 积30090万 方 ，同 比 下 降24.20%；1-5月 竣 工 面 积22245万 方 ，同 比 下 降20.10%；1-5月 商 品 房 销 售 面 积36642万 方 ，同 比 下 降20.30%；1-5月 销 售 金 额35665亿 元 ，同 比 下 降27.90%；1-5月 房 地 产 企 业 开 发 到 位资金42571亿 元 ， 同 比 下 降24.30%。 销 售 单 月 环 比 量 价 修 复 ：2024年1-5月 全 国 商 品 房 销 售 面 积36642万 方 ， 同 比 下 降20.3%， 降 幅 较 上 月 扩 大0.1pct；2024年5月 单 月 商 品 房 销 售 面 积7390.16万 方 ，同 比 下 降20.69%，环 比 提 升12.24%。2024年1-5月 全 国 商 品 房 销 售 额35665亿 元 ， 同 比 下 降27.90%， 降 幅 较 上 月 收 窄0.4pct；2024年5月 单 月 商 品 房 销 售 金 额7598.40亿 元 ， 同 比 下 降26.38%， 环 比提 高13.21%。对 应 的1-5月 销 售 均 价 为9733元/平 米 ，同 比 下 降9.54%，环 比 提 升1.44%；单 月 销 售 均 价10282元/平 米 ，同比 下 降7.17%，环 比 提 高0.87%。5月17日 ，央 行 集 中 出 台 降 首 付 比 例 、取 消 住 房 商 贷 利 率 下 限 、下 调 公 积 金 贷 款 利 率 等 政策 ；随 后 各 能 级 城 市 纷 纷 出 台 相 应 政 策 ，如 上 海 将 首 套 、二 套 的 首 付 比 例 分 别 下 调 至20%、35%（ 核 心 区 ）；首 套 和 二 套 的商贷 利 率 下 限 分 别 调 整 为LPR-45bp、LPR-5bp（ 核 心 区 ）。 目 前 购 房 的 首 付 比 例 已 达 历 史 最 低 值 。 考 虑 到2023年 下 半 年 整 体基 数 较 低 ， 我 们 认 为 政 策 效 果 或 将 在 下 半 年 逐 渐 呈 现 。 投 资 持 续 承 压 ：2024年1-5月 房 地 产 开 发 投 资40632亿 元 ，同 比 下 降10.10%，降 幅 较 上 月 扩 大0.3pct。5月 单 月 开 发 投资9704.20亿 元 ，同 比 下 降11.04%，环 比 提 升9.71%。楼 市 持 续 筑 底 ，房 企 投 资 意 愿 依 旧 较 弱 。开 工 端 ：2024年1-5月 新 开工 面 积30090万 方 ， 同 比 下 降24.20%， 降 幅 较上 月 缩 小0.4pct。5月 单 月 新 开 工 面 积6580万 方 ， 同 比 下 降22.74%， 环 比 提高5.67%。前 期 房 企 拿 地 体 量 相 对 较 小 ，叠 加 销 售 市 场 表 现 维 持 低 迷 ，房 企 开 工 意 愿 较 弱 。竣 工 端 ：2024年1-5月 竣 工 面 积22245万 方 ，同 比 下 降20.1%，同 比 降 幅 收 窄0.3pct。5月 单 月 竣 工3384.66万 方 ，同 比 下 降18.39%，环 比 下 降6.03%。在 去年 高 基 数 因 素 的 影 响 下 ， 竣 工 或 将 持 续 承 压 。 单 月 国 内 贷 款 同 比 增 长 ：2024年1-5月 房 企 到 位 资 金42571亿 元 ，同 比 下 降24.30%，降 幅 较 上 月 收 窄0.60pct。其 中1-5月 国 内 贷 款 为6810亿 元 ， 同 比 下 降6.20%； 自 筹 资