地产5月观察：风险底部探明，资产荒局面改善

股票研 究 行业更 新 证券研究报 告 2024.06.17 风险底部探明，资产荒局面改善 ——地产5月观察 谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 投资端走弱、销售端回暖，符合当前消化存量、控制增量的宏观政策，行业风险进一步化解，资产荒局面改善。 投资要点： 投资端走弱、销售端回暖的趋势延续，考虑到有基数效应，持续的回暖态势需要进一步夯实。新开工面积同比-22.7%、开发投资完成额同比-11.0%，均较上月同比降幅走阔，投资端走弱隐含控制增量的政策 开始发挥效果。同时，销售端有所回暖，销售额/面积分别同比-26.4%/-20.7%，均较上月降幅收窄。需要注意的是，近两月并没有对2023年 同期数据进行数据调减，也即数据回暖情况得到验证，但考虑到2023年同期已经在经历小阳春后有所下行，叠加当前回暖的态势，降幅收窄在预期之内，持续的回暖还需要进一步夯实。 关注待售面积的增长，其代表着风险的解除，当前仍在向好。待售面 积在统计局的统计口径下代表着已竣工未销售库存，若待售面积持续 增长，一方面意味着存在交付风险的项目在减少，说明房企资金风险在下降，另一方面，收储政策本身也要求现房，从资金周转角度也能够隐含风险下降。当前待售面积仍然保持20%以上的增速，随着待售面积的增长，房地产行业的金融风险也在进一步解除。 风险的底部已经探明，尽管仍处于调整当中，但不会再次让市场担忧风险。尽管市场还处于调整过程当中，但和此前的调整有很大区别，从风险的角度，当前对风险的底部已经有明确的认知，也即收储政策 背景下的金融风险出清。调整过程当中，最大的不确定性并不是来自于调整的深度，而是对调整之后会出现什么局面的担忧，一旦确保最终的局面并没有重大风险，即便仍处于调整过程中，也不会再次带来对风险的担忧。 资产荒格局在改善，关注后续直接融资的进展，进入良币驱逐劣币的过程。有别于市场的判断，我们认为，当前M1、M2、社融增速放缓的背景下，反而会带来资产荒格局的改善，同时，在影子银行不会再 次重现的背景下，良币驱逐劣币的直接融资渠道将逐步打开，和以银行体系为代表的间接融资形成互补关系，使得风险和收益相匹配，打破资金空转反而有利于资产荒格局的改善。推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 房地产 评级：增持 上次评级:增持 细分行业评级 相关报告 房地产《信用新格局，缓解资产荒》 2024.06.17 房地产《产能出清，重塑金融链》 2024.06.13 房地产《销售弱复苏，信心在修复》 2024.06.03 房地产《响应调降利率，解除购房约束》 2024.05.28 房地产《解开金融链与实物链，利率是核心》 2024.05.28 表1：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 6.17最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A7.948791.020.740.827.810.79.7增持 600048.SH保利发展10.0011971.010.951.019.910.59.9增持 001979.SZ招商蛇口10.009060.700.790.8514.312.711.8增持 601512.SH中新集团8.121220.910.920.998.98.88.2增持 002244.SZ滨江集团7.952470.810.981.109.88.17.2增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com 国泰君安证券研究所 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数