房地产2024年1-5月统计局数据点评：销售端单月环比修复，投资端持续承压

2024年06月17日 房地产 销售端单月环比修复，投资端持续承压 --2024年1-5月统计局数据点评 核心观点： 分析师 ⚫销 售单 月环 比量 价 修 复：2024年1-5月全 国 商 品 房 销 售 面 积36642万 方 ，同比 下 降20.3%， 降 幅 较 上 月扩 大0.1pct；2024年5月 单 月 商 品 房 销 售 面 积7390.16万 方 ， 同 比 下 降20.69%， 环 比提 升12.24%。2024年1-5月全 国 商 品房 销 售 额35665亿元 ， 同 比 下 降27.90%， 降 幅 较上 月收 窄0.4pct；2024年5月 单 月 商 品 房 销 售 金 额7598.40亿 元 ， 同 比 下 降26.38%， 环 比提 高13.21%。对 应 的1-5月销 售 均 价 为9733元/平 米 ，同 比 下 降9.54%， 环 比 提 升1.44%；单 月 销 售 均 价10282元/平 米 ，同 比 下 降7.17%，环 比 提 高0.87%。5月17日，央 行 集 中 出 台 降 首 付 比 例 、 取 消 住 房 商 贷 利 率 下 限 、 下 调 公 积 金 贷 款 利 率 等政 策 ；随 后 各 能 级 城 市 纷 纷 出 台 相 应 政 策 ，如 上 海 将 首 套 、二 套 的 首 付 比 例 分别 下 调 至20%、35%（ 核 心 区 ）；首 套 和 二 套 的 商 贷 利 率 下 限 分 别 调 整 为LPR-45bp、LPR-5bp（ 核 心 区 ）。目 前 购 房 的 首 付 比 例 已 达 历 史 最 低 值 。考 虑 到2023年 下 半 年 整 体 基 数 较 低 ， 我 们 认 为 政 策 效 果 或 将 在 下 半 年逐 渐 呈 现。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫投 资持 续 承 压：2024年1-5月房 地 产 开 发 投 资40632亿 元 ，同 比 下 降10.10%，降 幅 较 上 月扩 大0.3pct。5月 单 月 开 发 投 资9704.20亿 元 ，同 比 下 降11.04%，环 比提 升9.71%。楼 市 持 续 筑 底，房 企 投 资 意 愿依 旧 较 弱。开 工 端 ：2024年1-5月新 开 工 面 积30090万 方 ， 同 比 下 降24.20%，降 幅 较 上 月缩 小0.4pct。5月单 月 新 开 工 面 积6580万 方 ，同 比 下 降22.74%，环 比提 高5.67%。前 期 房 企 拿地 体 量相 对较小，叠 加 销 售 市 场 表 现 维 持 低 迷 ，房 企 开 工 意 愿 较 弱。竣 工 端 ：2024年1-5月竣 工 面 积22245万 方 ， 同 比下 降20.1%，同 比降 幅收 窄0.3pct。5月 单 月 竣 工3384.66万 方 ，同 比 下 降18.39%，环 比 下 降6.03%。在 去 年高 基数 因 素 的 影 响下， 竣 工或 将 持 续 承 压。 相关研究 ⚫单 月 国 内 贷 款 同 比 增 长：2024年1-5月房 企 到 位 资 金42571亿 元 ，同 比 下 降24.30%，降 幅 较 上 月收 窄0.60pct。其 中1-5月国 内 贷 款 为6810亿 元 ，同 比下降6.20%；自 筹 资 金14816亿元 ，同 比 下 降9.8%，定 金 及 预 付 款12584亿 元 ，同 比 下 降36.70%，个 人 按 揭 贷 款6191亿 元 ，同 比 下 降40.20%。5月 单 月 ，房地 产 开 发 资 金 来 源 中 ，国 内 贷 款单 月同 比增 长16.88%， 自2023年12月 以 来首 次 正 增 长；与 销 售 相 关 的 定 金 及 预 收 款单 月 同 比 降 幅34.69%，延 续 上 月 降幅 收 窄 的 趋 势 ，在 政 策 的 刺 激 和 低 基 数 作 用 下 ，我 们 认 为 降 幅 收 窄 的 趋 势 或 将维 持。 ⚫投 资 建 议：2024年1-5月销 售端 单 月 环 比 略 有 改 善 、 投 资 端 依 旧 承 压。5月下 旬以 来央 行 集 中 出 台 需 求 侧 放 松 政 策 ， 目 前 首 付 比 例 下 限 已 降 至 历 史 最 低水 平，多 数 城 市 和 省 份陆 续降 首 付 等 政 策 ，充 分 利 用 政 策 工 具 箱 ，大 力 支 持楼市 。我 们 认 为在 政 策大 力 支 持和 去 年 低 基 数 作 用下，政 策 效 果 或 在 下 半 年 逐 渐 呈 现；头 部 房 企 展 现 优 秀 的 运 营 管 理 能 力 具 有 资 金 优 势 ，市 占 率 有 望 进 一 步 抬升 。我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、龙 湖 集 团 、万 科A、滨 江 集 团、新 城 控股；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、华 润 置 地 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质物 管 ：中 海 物 业、华 润 万 象 生 活 ；3）优 质 商 业 ：恒 隆 地 产、大 悦 城 ；4）代 建龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W、 我 爱 我 家。 ⚫风 险 提 示：政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 、 因 城 施 策 不 及 预 期 的 风 险 、 宏 观 经 济不 及 预 期 的 风 险 、 资 金 到 位 不 及 预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险。 目录 一、销售单月环比量价修复........................................................................................................................................................4二、投资持续承压........................................................................................................................................................................5三、单月国内贷款同比增长........................................................................................................................................................6四、投资建议................................................................................................................................................................................6五、风险提示................................................................................................................................................................................7 由 于 报 告 期 数 据 与2023年 已 公 布 的 同 期 数 据 之 间 存 在 不 可 比 因 素 ，本 文 同 比 数 据 均 按 照 累 计 数 据计 算 历 史 数 据 得 来 。 一、销售单月环比量价修复 2024年1-5月 全 国 商 品 房 销 售 面 积36642万 方 ， 同 比 下 降20.3%， 降 幅 较 上 月 扩 大0.1pct；2024年5月 单 月 商 品 房 销 售 面 积7390.16万 方 ，同 比 下 降20.69%，环 比 提 升12.24%。2024年1-5月 全 国 商品 房 销 售 额35665亿元 ，同 比 下 降27.90%，降 幅 较 上 月 收 窄0.4pct；2024年5月 单 月 商 品 房 销 售 金 额7598.40亿 元 ， 同 比 下 降26.38%， 环 比 提 高13.21%。 对 应 的1-5月 销 售 均 价 为9733元/平 米 ， 同 比 下降9.54%，环 比 提 升1.44%；单 月 销 售 均 价10282元/平 米 ，同 比 下 降7.17%，环 比 提 高0.87%。5月17日 ， 央 行 集 中 出 台 降 首 付 比 例 、 取 消 住 房 商 贷 利 率 下 限 、 下 调 公 积 金 贷 款 利 率 等 政 策 ； 随 后 各 能 级 城市 纷 纷 出 台 相 应 政 策 ，如 上 海 将 首 套 、二 套 的 首 付 比 例 分 别 下 调 至20%、35%（ 核 心 区 ）；首 套 和 二 套的 商 贷 利 率 下 限 分 别 调 整 为LPR-45bp、LPR-5bp（ 核 心 区 ）。 目 前 购 房 的 首 付 比 例 已 达 历 史 最 低 值 。考 虑 到2023年 下 半 年 整 体 基 数 较 低 ， 我 们 认 为 政 策 效 果 或 将 在 下 半 年 逐 渐 呈 现。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 分 地 区 看 ，2024年1-5月，各区 域销 售 金 额的 同 比 降 幅收 窄 或 持 平。东 部 地 区 销 售 面 积16603万方 ， 同 比 下 降18.9%； 中 部 地 区 销 售 面 积9175万 方 ， 同 比 下 降22.8%； 西 部 地 区 销 售 面 积9560万 方 ，同 比 降 幅20.8%；东 北 地 区 销 售 面 积1304万 方 ，同 比 下 降13.9%。2024年1-5月，东 部 地 区 销 售 金 额21481亿 元 ，同 比 下 降29.2%；中 部 地 区 销 售 额6427亿 元 ，同 比 下 降28.30%；西 部 地 区 销 售 额6838亿元 ， 同 比 下 降24.50%； 东 北 地 区 销 售 额919亿 元 ， 同 比 下 降19.2%。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二、投资持续承压 2024年1-5月 房 地 产 开 发 投 资40632亿 元 ， 同 比 下 降10.10%， 降 幅 较 上 月 扩 大0.3pct。5月 单 月开 发 投 资9704.20亿 元 ，同 比 下 降11.04%，环 比 提 升9.71%。楼 市 持 续 筑 底 ，房 企 投 资 意 愿 依 旧 较 弱 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 开 工 端 ：2024年1-5月 新 开 工 面 积30090万 方 ， 同 比 下 降24.20%， 降 幅 较 上 月 缩 小0.4pct。5月单 月 新 开 工 面 积6580万 方 ，同 比 下 降22.74%，环 比 提 高5.67%。前 期 房 企 拿 地 体 量相 对较小，叠 加 销售 市 场 表 现 维 持 低 迷 ， 房 企 开 工 意 愿 较 弱 。 竣 工 端 ：2024年1-5月 竣 工 面 积22245万 方 ，同 比 下 降20.1%，同 比 降 幅 收 窄0.3pct。5月 单 月 竣工3384.66万 方 ， 同 比 下 降18.39%， 环 比 下 降6.03%。 在 去 年 高 基 数 因 素 的