房地产2024年1-4月统计局数据点评：销售单月环比量减价升，投资持续承压

2024年05月17日 房地产 销售单月环比量减价升，投资持续承压 --2024年1-4月统计局数据点评 核心观点： 分析师 ⚫销 售单 月环 比 量 减 价 升：2024年1-4月全 国 商 品 房 销 售 面 积29252万 方 ，同比 下 降20.2%， 降 幅 较 上 月扩 大0.8pct；2024年4月 单 月 商 品 房 销 售 面 积6584.47万 方 ， 同 比 下 降22.84%， 环 比 下 降41.72%。2024年1-4月全 国 商 品房 销 售 额28067元 ， 同 比 下 降28.30%， 降 幅 较上 月 扩 大0.7pct；2024年4月单 月 商 品 房 销 售 金 额6712亿 元 ， 同 比 下 降30.44%， 环 比 下 降37.79%。对 应的1-4月销 售 均 价 为9595元/平 米 ，同 比 下 降10.15%，环 比 提 升1.85%；单 月销 售 均 价10194元/平 米 ，同 比 下 降9.85%，环 比 提 高6.76%。4月 末 ，针 对 房地 产 的 政 策 自 上 而 下 频 出 ， 政 治 局 会 议 首 提消 化 存 量 房 产 ； 多 城 支 持以 旧 房换 新 房 ， 如4月23日 深 圳 鼓 励 房 企 、 中 介 机 构 等 开 展 “ 卖 旧+买 新 ” 的 换 房联 动 ；5月3日 上 海 房 地 产 行 业 协 会 等联 合 倡 议 商 品 住 房 “ 以 旧 换 新 ”。 随 着对 楼 市 需 求 侧 政 策 力 度 逐 渐 加 大 ， 新 房 市 场 成 交 或 可 期 。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫投 资持 续 承 压：2024年1-4月房 地 产 开 发 投 资30928亿 元 ， 同 比 下 降9.8%，降 幅 较 上 月扩 大0.3pct。4月 单 月 开 发 投 资8845.63亿 元 ， 同 比 下 降10.54%，环 比 下 降13.62%。楼 市 持 续 筑 底，房 企 投 资 意 愿尚 未 修 复。开 工 端 ：2024年1-4月新 开 工 面 积23510万 方 ， 同 比 下 降24.6%， 降 幅 较 上 月缩 小3.20pct。4月 单 月 新 开 工 面 积6227万 方 ， 同 比 下 降14.02%， 环 比 下 降20.71%。受 销 售市 场 持 续 低 迷 的 影 响 ， 房 企 开 工 意 愿 较 低 。竣 工 端 ：2024年1-4月竣 工 面 积18860万 方 ，同 比下 降20.4%，同 比降 幅收 窄0.3pct。4月 单 月 竣 工3601万 方 ，同 比 下 降19.10%，环 比 下 降25.96%。在 去 年高 基 数 因 素 的 影 响下，竣 工 表 现依 旧承 压。 相关研究 ⚫到 位 资 金降 幅 略 收 窄：2024年1-4月房 企 到 位 资 金34036亿 元 ， 同 比 下 降24.90%，降 幅 较 上 月收 窄1.10pct。其 中1-4月国 内 贷 款 为5583亿 元 ，同 比下降10.10%；自 筹 资 金11736亿元 ，同 比 下 降10.10%，定 金 及 预 付 款10002亿元 ， 同 比 下 降37.20%， 个 人 按 揭 贷 款4953亿 元 ， 同 比 下 降39.70%。4月 单月 ， 房 地 产 开 发 资 金 来 源 中 ，国 内 贷 款单 月同 比 降 幅为14.27%较上 月扩 大；与 销 售 相 关 的 定 金 及 预 收 款 、和 个 人 按 揭 贷 款 的单 月同 比 降 幅均 为36%左 右，与 销 售 整 体 承 压 关 系 较 大。 ⚫投 资 建 议：2024年1-4月销 售、 开 工 、 竣 工 等 均 承 压 。4月 以 来 针 对 房 地 产的 政 策 自 上 而 下 频 出 ，政 治 局 会 议 首 提“ 消 化 存 量 房 产 ”，部 分 城 市 陆 续 支 持以 旧 换 新 ，对 楼 市 的 支 持 力 度 逐 渐 加 大 。2024年5月14日 杭 州 临 安 区 出 台 收购 商 品 住 房 用 作 公 租 房 的 政 策 ，或 有 望 支 持 消 化 存 量 住 房 。我 们 认 为在 政 策大力 支 持下 ，去 化 压 力 或 可 缓 解；头 部 房 企 展 现 优 秀 的 运 营 管 理 能 力 具 有 资 金 优势 ，市 占 率 有 望 进 一 步 抬 升 。我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、新 城 控 股 、龙 湖 集 团 、万 科A、滨 江 集 团；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、华 润 置 地 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：中 海 物 业、华 润 万 象 生 活 ；3）优 质 商 业 ：恒 隆地 产、大 悦 城 ；4） 代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W。 ⚫风 险 提 示：政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 、 因 城 施 策 不 及 预 期 的 风 险 、 宏 观 经 济不 及 预 期 的 风 险 、 资 金 到 位 不 及 预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险。 目录 一、销售环比量减价升................................................................................................................................................................4二、投资持续承压........................................................................................................................................................................5三、到位资金降幅略收窄............................................................................................................................................................6四、投资建议................................................................................................................................................................................6五、风险提示................................................................................................................................................................................7 由 于 报 告 期 数 据 与2023年 已 公 布 的 同 期 数 据 之 间 存 在 不 可 比 因 素 ，本 文 同 比 数 据 均 按 照 累 计 数 据计 算 历 史 数 据 得 来 。 一、销售环比量减价升 2024年1-4月 全 国 商 品 房 销 售 面 积29252万 方 ， 同 比 下 降20.2%， 降 幅 较 上 月 扩 大0.8pct；2024年4月 单 月 商 品 房 销 售 面 积6584.47万 方 ，同 比 下 降22.84%，环 比 下 降41.72%。2024年1-4月 全 国 商品 房 销 售 额28067元 ， 同 比 下 降28.30%， 降 幅 较 上 月 扩 大0.7pct；2024年4月 单 月 商 品 房 销 售 金 额6712亿 元 ， 同 比 下 降30.44%， 环 比 下 降37.79%。 对 应 的1-4月 销 售 均 价 为9595元/平 米 ， 同 比 下 降10.15%， 环 比 提 升1.85%； 单 月 销 售 均 价10194元/平 米 ， 同 比 下 降9.85%， 环 比 提 高6.76%。4月 末 ，针 对 房 地 产 的 政 策 自 上 而 下 频 出 ，政 治 局 会 议 首 提 消 化 存 量 房 产 ；多 城 支 持 以 旧 房 换 新 房 ，如4月23日 深 圳 鼓 励 房 企 、中 介 机 构 等 开 展“ 卖 旧+买 新 ”的 换 房 联 动 ；5月3日 上 海 房 地 产 行 业 协 会 等 联 合 倡议 商 品 住 房 “ 以 旧 换 新 ”。 随 着 对 楼 市 需 求 侧 政 策 力 度 逐 渐 加 大 ， 新 房 市 场 成 交 或 可 期 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 分 地 区 看 ，2024年1-4月，各区 域销 售 金 额的 同 比 降 幅 均扩 大。东 部 地 区 销 售 面 积13115万 方 ，同 比 下 降18.2%；中 部 地 区 销 售 面 积7412万 方 ，同 比 下 降24.2%；西 部 地 区 销 售 面 积7731万 方 ，同 比降 幅20.3%；东 北 地 区 销 售 面 积994万 方 ，同 比 下 降14.2%。2024年1-4月，东 部 地 区 销 售 金 额16790亿 元 ， 同 比 下 降29.4%； 中 部 地 区 销 售 额5131亿 元 ， 同 比 下 降29.30%； 西 部 地 区 销 售 额5456亿 元 ，同 比 下 降24.50%； 东 北 地 区 销 售 额690亿 元 ， 同 比 下 降21.3%。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二、投资持续承压 2024年1-4月 房 地 产 开 发 投 资30928亿 元 ， 同 比 下 降9.8%， 降 幅 较 上 月 扩 大0.3pct。4月 单 月 开发 投 资8845.63亿 元 ， 同 比 下 降10.54%， 环 比 下 降13.62%。 楼 市 持 续 筑 底 ， 房 企 投 资 意 愿 尚 未 修 复 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 开 工 端 ：2024年1-4月 新 开 工 面 积23510万 方 ， 同 比 下 降24.6%， 降 幅 较 上 月 缩 小3.20pct。4月单 月 新 开 工 面 积6227万 方 ， 同 比 下 降14.02%， 环 比 下 降20.71%。 受 销 售 市 场 持 续 低 迷 的 影 响 ， 房 企开 工 意 愿 较 低 。 竣 工 端 ：2024年1-4月 竣 工 面 积18860万 方 ，同 比 下 降20.4%，同 比 降 幅 收 窄0.3pct。4月 单 月 竣工3601万 方 ，同 比 下 降19.10%，环 比 下 降25.96%。在 去 年 高 基 数 因 素 的 影 响 下 ，竣 工 表 现 依 旧 承 压 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 三、到位资金降幅略收窄 2024年1-4月 房 企 到 位资 金34036亿 元 ，同 比 下 降24.90%，降 幅 较 上 月 收 窄1.10pct。其 中1-4月国 内 贷 款 为5583亿 元 ，同 比 下 降10.10%；自 筹 资 金11736亿 元 ，同 比 下 降10