物管行业2023年年报综述：行业增长回归理性，步入高质量发展

物管行业2023年年报综述

行业商业模式演化

物管行业商业模式经历了显著的演变：

1. 基础物业管理服务：服务范围从住宅扩展到商业、办公、学校、医院、产业园等多个领域，并通过创新降本提价策略应对成本上升。
2. 业主增值服务：围绕业主需求进行业态扩围，包括但不限于社区零售、美居服务、到家服务、房产经纪、团餐、停车、快递柜、社区教育、社区养老等，满足多元化需求。

板块走势复盘

物管行业的发展历程大致可分为四个阶段：

• 蓄力期（2014-2018年）：行业起步，增速平稳，外资定价为主，估值较低。
• 高增长期（2018-2021年中期）：受益于房地产行业快速增长和大规模收并购，行业收入增速显著提升，板块表现强劲。
• 业绩放缓期（2021中期-2023Q3）：受房地产行业剧变影响，增长放缓，估值回调。
• 估值修复期（2023Q3至今）：政策加码，板块低位修复，头部物企业绩增长稳健，跑赢行业。

基础物管概览

• 收入与增速：2023年18家物企基础物管收入同比增长14%，增速较去年下降，主要因新房销售面积减少、竣工交付放缓、关联方支持度降低等因素。
• 企业分类：国央企基础物管收入增速略高于民企，主要得益于关联房企更为稳健的表现及在对公业务、存量市场拓展及收并购方面的优势。
• 在管面积：2023年样本物企在管面积同比增长10%，增速下滑11个百分点，反映行业管理规模增长放缓。
• 业态转型：第三方占比提升，尤其国央企第三方占比提升明显，表明物企在加强独立第三方市场拓展，减少对关联方的依赖。
• 规模排名：碧桂园服务与万物云稳居基础物管规模前两位，建发物业和滨江服务增速较快，主要受益于基数低及关联房企销售稳定性。

非业主增值服务

• 规模收缩：2023年样本物企非业主增值服务收入同比降低16%，收入大幅缩减，主要受关联房企销售规模下滑及现金流紧张的影响。
• 企业表现：国央企收入基本维持，而民企因关联房企销售下滑更为严重，收入降幅显著。

社区增值服务

• 增速回归：2023年社区增值服务收入同比增长11%，增速与去年基本持平，受到国内经济环境和房地产市场影响。

结论

物管行业在2023年经历了从高速增长到业绩放缓的过程，行业商业模式逐步优化，重点聚焦于非住宅领域的拓展和高质量发展。板块走势呈现先抑后扬的趋势，显示出行业对政策环境的适应能力和长期发展潜力。投资建议关注业绩稳健、商业模式创新能力强的企业。