房地产行业周报：沪穗深跟进新政，二手房成交同比上升

板块行情：第22周（5月27日-5月31日）申万一级行业指数中，房地产指数下降4.7%，在31个一级行业板块中排名第31位。 政策要闻：中央层面：1）金融监管总局：促进金融与房地产良性循环，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。2）住房和城乡建设部、财政部和中国人民银行：联合发布《全国住房公积金2023年年度报告》，截至2023年末，住房公积金累计缴存总额29.16万亿，缴存余额10.06万亿，分别比上年末增长13.50%、8.80%。截至2023年末，住房公积金累计提取总额19.10万亿元，占累计缴存总额的65.51%。3）住房和城乡建设部：在济南市举办保障性住房建设、城中村改造工作专题培训班，强调每个项目都要有完备的征收补偿方案和资金平衡方案，坚持依法征收、净地出让，做好产业先行搬迁，与保障性住房建设结合起来有力有序有效推动城中村改造。地方层面：1）上海：首套房商贷最低首付比降至20%，二套房商贷最低首付比降至35%（核心区），首套、二套房商贷利率下限分别调整为3.5%、3.9%（核心区），非沪籍单身全市可购二手1套，非沪籍人士购房社保5年改为3年。2）深圳：首套房商贷最低首付比降至20%，二套房商贷最低首付比降至30%，首套、二套房商贷利率下限分别调整为3.5%、3.9%。3）黑龙江、广州、沈阳、安徽、福建、青岛、长丰县、湖南、浙江：下调首套房贷首付款比例至15%，二套住房最低首付比例为不低于25%。 公司动态：1）招商蛇口：拟在深交所发行租赁住房公募REITs，基础设施项目分别为南山区港湾大道太子湾人才公寓一期以及工业八路东招商桃花园五期人才公寓部分住宅；90亿元小公募债券项目获深交所受理。2）旭辉控股：就境外流动资金状况全面解决方案，公司与协调委员会的磋商已取得进一步进展，组成协调委员会的贷款银行合共持有本公司适用债务项下的境外贷款融资本金额约59%。3）华润置地：否认杭州市未来科技城绿汀路商业地块“退地”传闻，称“从未有退地意愿及相关行为，将按照土地合同持续推进项目建设，直至项目商业顺利开业”。4）保利发展：100亿元公司债获上交所受理。 销售端：新房成交同比下降15%，二手房成交同比上升6%。1）本周21城商品房成交面积298.3万方，商品房日平均成交面积42.6万方，环比上升18%，同比下降15%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积4557万方，累计同比下降37.1%。3）第22周11城二手房成交面积181.2万方，日平均成交面积25.9万方，环比下降6%，同比上升6%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3190万方，同比下降14%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；2）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司；3）城中村改造。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产下降4.7%，板块排名第31位 第22周申万地产板块下降4.7%。第22周（5月27日-5月31日）申万一级行业指数中，房地产指数下降4.7%，在31个一级行业板块中排名第31。 图表1第22周申万地产板块下降4.7%，板块排名第31位 本周A股板块内涨幅第一为张江高科，累计涨幅达16.2%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为张江高科、三湘印象、世荣兆业、香江控股、万业企业，跌幅前五的个股分别为新华联、渝开发、我爱我家、金地集团、中华企业。 图表2张江高科周涨幅达16.2% 图表3新华联周跌幅达23.51% 港股板块内涨幅第一的为融信中国，上涨6.9%。从港股表现来看，第22周涨幅排名前五的个股分别为融信中国、龙光集团、中国海外宏洋集团、贝壳-W、保利物业，跌幅前五的个股分别雅居乐集团、万科企业、中骏集团控股、碧桂园服务、世贸集团。 图表4融信中国涨幅达6.9% 图表5雅居乐集团周跌幅达14.5% 二、政策要闻：进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，稳慎有序推进城中村改造 中央层面：1）金融监管总局：促进金融与房地产良性循环，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。2）住房和城乡建设部、财政部和中国人民银行：联合发布《全国住房公积金2023年年度报告，截至2023年末，住房公积金累计缴存总额29.16万亿，缴存余额10.06万亿，分别比上年末增长13.50%、8.80%。截至2023年末，住房公积金累计提取总额19.10万亿元，占累计缴存总额的65.51%。3）住房和城乡建设部：在济南市举办保障性住房建设、城中村改造工作专题培训班，强调每个项目都要有完备的征收补偿方案和资金平衡方案，坚持依法征收、净地出让，做好产业先行搬迁，与保障性住房建设结合起来有力有序有效推动城中村改造。 图表6进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，稳慎有序推进城中村改造 地方层面：1）上海：首套房商贷最低首付比降至20%，二套房商贷最低首付比降至35%（核心区），首套、二套房商贷利率下限分别调整为3.5%、3.9%（核心区），非沪籍单身全市可购二手1套，非沪籍人士购房社保5年改为3年；家庭首套房最高公积金贷款额度调整为160万元，首套房最低首付20%；长三角职工可提取本市住房公积金偿还异地贷款。2）广州：非限购区域内有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，银行业金融机构审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平，支持鼓励多种形式的商品住房“以旧换新”。3）深圳：首套住房个人住房贷款最低首付款比由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比由原来的40%调整为30%，首套、二套房商贷利率下限分别调整为3.5%、3.9%。4）黑龙江，广州，沈阳，安徽，福建，青岛，长丰县，湖南，浙江：下调首套房贷首付款比例至15%，二套住房最低首付比例为不低于25%，取消利率下限。5）南京：召开专题会议，研究促进房地产市场平稳健康发展措施，增加参与“以旧换新”企业主体和改善型住房房源，加大房票安置力度，推动项目建设交付。建邺区发布《鼓励人才安居置“邺”的若干措施》。给予优秀人才安居奖励，每套房最高奖励不超过100万元，给予“以旧换新”购买新建住宅总价款1%的购房补助。6）东莞：公积金贷款供收比提升至60%，取消公积金异地贷款户籍限制，异地贷款首套首付比例降至20%，首套房最高可贷120万。7）巢湖：单套住房给予成交价2%的购房补贴，最高补贴10万元，买房可全家落户。8）合肥：发布房票安置实施方案，房票可购买全市房源超市内的房屋，使用房票购房的金额不得低于房票票面金额的80%，停止安置房用地供应。9）长丰县：购买新建商品住房给予总房价2%的补贴，单套补贴金额最高不超过10万元。推广房票安置，搭建房源超市。刚性和改善性需求家庭，夫妻双方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为100万元，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。10）桂林：购买新建商品住房并缴纳契税的居民，提供已缴契税金额50%的补贴。鼓励创建旅居示范小区，支持居民“以旧换新”。11）金华：优化住房公积金贷款政策，调整后首套二套执行统一的最高可贷额度，即职工单方由首套50万元、二套30万元，上调至最高70万元；夫妻双方，不论是首套或二套，统一按最高可贷额度100万元执行。12）衢州：鼓励国企收购二手房，居民可通过房票形式换购新房。13）武汉：全面开展预购商品房预告登记，加快推广存量房预告登记，房屋买卖合同纳入不动产单元号及预告登记约定书。14）南昌县：启动房地产市场“以旧换新”活动，购房人选定参与“以旧换新”活动的楼盘，并完成新建商品住房合同备案后，享受“消费补贴”“购房补贴”“利率优惠”“佣金返还”等四大优惠政策。15）杭州：临平区公积金可付首付，最高按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助，鼓励房产企业给予团购优惠。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）招商蛇口：拟在深交所发行租赁住房公募REITs，基础设施项目分别为南山区港湾大道太子湾人才公寓一期以及工业八路东招商桃花园五期人才公寓部分住宅； 90亿元小公募债券项目获深交所受理。2）旭辉控股：就境外流动资金状况全面解决方案，公司与协调委员会的磋商已取得进一步进展，组成协调委员会的贷款银行合共持有本公司适用债务项下的境外贷款融资本金额约59%。3）华润置地：否认杭州市未来科技城绿汀路商业地块“退地”传闻，称“从未有退地意愿及相关行为，将按照土地合同持续推进项目建设，直至项目商业顺利开业”。4）保利发展：100亿元公司债获上交所受理。 图表8公司公告 三、销售端：新房成交同比下降15%，二手房成交同比上升6% （一）新房市场：22周21城成交面积同比下降15% 从我们监测的21城数据来看，第22周21城商品房日均成交面积环比上升18%，同比下降15%。1）本周21城商品房成交面积298.3万方，商品房日平均成交面积42.6万方，环比上升18%，同比下降15%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积4557万方，累计同比下降37.1%。 图表9第22周21城商品房单日平均成交面积42.6万方 第22周一线城市商品房成交面积为72.7万方，同比下降22%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第22周成交面积分别为72.7万方、148.6万方、77万方，周环比增速分别为12%，14%，32%，周同比增速分别为-22%、-20%、7%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为13%、-33%、-16%、-46%，环比增速分别为112%、-13%、13%、-12%；二线城市中苏州、南京环比增速为216%、40%； 三四线城市中温州、惠州环比增速均为115%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1355万方，同比下降32%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为2011万方，同比下降41%；11个三四线城市商品房成交面积为1192万方，同比下降35%。 图表10第22周22城新建商品房成交面积298.3万方 （二）二手房市场：第22周11城成交面积同比上升6% 从我们监测的11城数据来看，第22周二手房成交面积同比上升6%。1）第22周11城二手房成交面积181.2万方，日平均成交面积25.9万方，环比下降6%，同比上升6%。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3190万方，同比下降14%。 图表11第22周11城合计二手房日平均成交面积25.9万方 第22周监测的一线城市二手房成交面积同比上升30%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第22周二手房成交面积分别为47.7万方、108.8万方、24.7万方，环比增速分别为8%，-15%，22%，同比增速分别为30%、6%、6%。2）一线城市中北京二手房成交面积36万方，同比上升21%；深圳二手房成交面积11.7万方，同比上升72%。3）二线城市中青岛、苏州成交面积同比增速分别为58%、6%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积771万方，同比下降11%；6个二线城市二手房成交面积2030万方，同比下降14%；3个三四线城市二手房成交面积389万方，同比下降20%。 图表12第22周11城二手房成交面积181.2万方 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企 本周发债企业大部分为地方国企。1）第22周华润置地发行规模最大，共发59.01亿公司债；2）绿城集团的10亿元一般中期