5月房企销售数据点评：销售弱复苏，信心在修复

2024.06.03 销售弱复苏，信心在修复 ——5月房企销售数据点评 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 2024年5月TOP50房企销售额继3月后再现跌幅收窄，边际出现改善，预期6月政 策作用配合房企促销将带来销售的进一步好转；后续重点关注利率及收储相关政策。 房地产 评级：增持 上次评级:增持 细分行业评级 相关报告 房地产《响应调降利率，解除购房约束》 2024.05.28 房地产《解开金融链与实物链，利率是核心》 股票研 究 行业更 新 证券研究报 告 投资要点： 2024年5月，TOP50房企销售表现继3月后再现边际改善，销售额同比下跌31%，跌幅收窄16pct，呈现弱复苏态势。根据克而瑞数据 （下同），以权益销售额为口径，TOP50房企5月单月销售额为2196 亿元，同比下跌31%，跌幅收窄16pct，其中TOP10房企的销售额占比达到59%，高于2023年全年均值55%，头部房企的韧性持续凸显以绝对规模来看，5月销售额虽较4月环比上升9%，但是仍不及2023年下半年月度均值，整体仍处于低位。截至5月底，TOP50房企累计销售9388亿元，同比下跌45%，对应着各线房企门槛的也大幅下调TOP10、TOP30、TOP50房企门槛分别降至238亿元、79亿元、54亿元，分别同比下调53%、51%、44%。 央国企率先恢复，销售额占比提升至72%，且单月销售“破百亿”7家房企全部为央国企。5月，TOP50房企中央企、国企、民企的权益销售额分别为1078亿元、495亿元、623亿元，分别同比下跌23%、 15%、49%，跌幅分别收窄17pct、36pct、7pct，因此整体来看央国企的边际改善幅度更大，也进一步推动央国企的销售占比环比上涨3pct至72%。另外，5月单月权益销售额达到百亿元的房企数量回升至7家，全部为央国企，具体包括保利、中海、万科、华润、招商、绿城和建发，名单与3月保持一致，其中保利以274亿元的权益销售额位列榜首。 5月政策的密集落地将助推6月销售数据出现进一步好转，以利率调降为代表的需求端政策放松进度以及政府收储推进力度将成为后续政策观察的重点。5月，尽管中央及地方政策密集推出，但是从市场 反馈来看，情绪的提升更多表现在项目到访量、二手房带看量等指标的提升，在销售数据上未有大幅的提振，与政策时间尚短、购房者观望情绪仍较重有关。6月，随着政策不断发酵，居民和政府两端同步发力，配合房企年中促销，预期将带来销售数据的进一步好转。展望后续政策，考虑到当前对居民约束更大的是月度还款额，更重要的政策是利率政策，因此利率调整的节奏以及收储政策的演进将成为后续销售指标预判的核心指引。 地产仍然坚持两端配置，一是产能出清后的核心资产，二是重组类标的，金融风险化解的PB思路仍然是首选。我们推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，受 益标的为旭辉控股集团、融创中国等。风险提示：市场需求加速下行。 2024.05.28 房地产《2014还是2016，都来自金融创新》 2024.05.18 房地产《政策加码，三箭齐发》 2024.05.18 房地产《再论实物和金融供需》 2024.05.18 图1：5月TOP50房企权益销售额同比下滑31%图2：5月TOP10房企权益销售额同比下滑27% 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 图3：5月TOP11~30房企权益销售额同比下滑40%图4：5月TOP31~50房企权益销售额同比下滑31% 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 图5：5月央国企销售表现优于民企图6：5月TOP50房企中民企权益销售额同比下滑49% 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 图7：5月TOP50房企中国企权益销售额同比下滑15%图8：5月TOP50房企中央企权益销售额同比下滑23% 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 4598142 序号 企业简称 1~5 月累计权益销售金 额（亿元） 1~5 月累计同比增速 5 月单月权益销售金额 （亿元） 5 月单月同比增速 1 保利发展 965.0 -32% 274.0 -5% 2 中海地产 915.3 -33% 177.3 -34% 3 万科地产 658.9 -39% 152.0 -28% 4 华润置地 648.9 -41% 144.9 -40% 5 招商蛇口 492.0 -42% 122.0 -26% 6 绿城中国 488.0 -6% 117.0 51% 7 建发房产 422.4 -31% 112.3 -6% 8 龙湖集团 275.4 -50% 60.8 -40% 9 越秀地产 240.1 -42% 60.1 -24% 10 华发股份 237.5 -50% 75.2 86% 11 中国铁建 223.0 -32% 58.5 -1% 12 滨江集团 218.1 -45% 32.7 -69% 13 中国金茂 216.1 -57% 49.8 -49% 14 绿地控股 215.4 -50% 46.8 -56% 15 碧桂园 214.6 -81% 40.4 -78% 16 金地集团 182.7 -59% 40.4 -51% 17 新城控股 142.6 -41% 28.7 -40% 18 保利置业 136.7 -45% 30.7 -21% 19 融创中国 135.6 -46% 11.8 -72% 20 中国恒大 127.8 -60% 38.7 -41% 21 美的置业 110.0 -51% 21.7 -42% 22 中交房地产 102.0 -46% 25.6 -40% 23 伟星房产 101.2 -33% 28.0 -44% 24 世茂集团 96.5 -42% 20.5 -27% 25 旭辉集团 90.1 -55% 17.5 -35% 26 卓越集团 89.3 -60% 13.9 -74% 27 大华集团 88.6 -37% 30.5 -18% 28 香港置地 80.8 106% 44.4 304% 29 浦开集团 78.7 - 1.3 - 30 电建地产 78.5 -56% 14.0 -67% 表1：5月TOP50房企中共有7家房企的权益销售额突破百亿元 注：仅展示1~5月累计权益销售额TOP30房企名单。数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 序号 企业简称 1~5月累计操盘金额 （亿元） 1~5月累计同比增速 5月单月操盘金额 （亿元） 5月单月同比增速 1 碧桂园 263.9 -80% 49.5 -77% 2 融创中国 234.7 -45% 20.9 -71% 3 绿地控股 227.4 -50% 49.4 -56% 4 旭辉集团 153.4 -52% 29.8 -52% 5 中国恒大 135.1 -60% 40.8 -41% 6 世茂集团 107.6 -42% 22.8 -27% 7 中南置地 75.2 -60% 14.9 -58% 8 阳光城 59.6 -57% 18.4 -30% 9 金科集团 46.3 -55% 8.1 7% 10 中骏集团 41.5 -73% 8.4 -68% 11 中梁控股 41.3 -56% 8.7 -60% 12 龙光集团 31.0 -73% 6.2 -74% 13 正荣集团 29.7 -50% 8.2 11% 14 时代中国 28.2 -56% 7.9 -35% 15 荣盛发展 23.8 -54% 2.4 -78% 16 富力地产 22.5 -67% - - 表2：5月大部分典型出险房企操盘金额仍出现同比下滑 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 表3：重点公司盈利预测 价（元） （亿元） 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科A 8.25 910 1.02 0.74 0.82 8.1 11.1 10.1 增持 600048.SH 保利发展 10.22 1223 1.01 0.95 1.01 10.1 10.8 10.1 增持 001979.SZ 招商蛇口 9.65 874 0.70 0.79 0.85 13.8 12.2 11.4 增持 601512.SH 中新集团 8.65 130 0.91 0.92 0.99 9.5 9.4 8.7 增持 002244.SZ 滨江集团 8.29 258 0.81 0.98 1.10 10.2 8.5 7.5 增持 证券代码证券简称5.31收盘 总市值 EPS（元/股）PE投资评级 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本