亚太地区写字楼市场周期变化 2024年第一季度

业主及租户市场驱动因素 社交区域或替代型工作区域所需的额外空间相当于两张办公桌的空间。即便居家办公的员工回到办公室，他们仍需要社交空间和替代型工作区域，有可能会反向增加需求。除经济增长外，政策变化也会刺激或抑制办公室需求，如新金融市场的开放、行业补贴、税收变化等。 从经济增长到写字楼需求 摘要 强劲的GDP数据1通常表明商业活动更活跃、雇佣需求增长，企业对写字楼面积也有更大的需求。过去这两者之间的联系相当直接且高度相关，但近期演变出的居家或灵活办公的工作方式导致现在的雇主不再需要那么多的办公空间。混合办公的普及程度取决于通勤质量和成本、住宅面积、通信基建、企业文化或个人职位是否面向客户等各种因素。 • 积极的经济增长在过去一直推动着写字楼需求。 •除供应受限的情况以外，需求量会直接转化为吸纳量 从写字楼需求量到吸纳量 写字楼需求在一般情况下会直接转化为吸纳量，需求越高就会推动楼面出租率越高，但事实并非总是如此。在某些情况下，现有的空置空间不足和/或新写字楼供应不足就 •混合办公和居家办公削弱了经济增长与实际吸纳之间的关系。 通常情况下，如果采用更加利于灵活办公的室内设计，10名员工使用6张办公桌，则其1尤其是第三产业增加值 •员工对办公室内及周边便利设施有了更高的要求。 •投资者和企业要求建筑通过ESG认证。 •员工、企业和投资者的需求可能会催生双层市场。 •中国以外的大多数市场呈现积极的发展态势，甚至是健康可持续的增长。 •在成熟市场供应有限的情况下，持ESG资质的优质写字楼将有稳定/增长的租金表现。 •2024年大部分主要区域市场预计仍利好租户。 •在我们监测的城市中甲级写字楼市场租金走势波动不大。 尽管全球其他地区的写字楼市场前景黯淡，亚太地区许多写字楼市场年内租金仍将实现正增长。 会限制出租率。如果供应有限，业主提高租金，租户就必须接受更高的租赁成本，或者被迫“去中心化”离开核心商业区或降级租用质量较差的楼宇。由于业主的议价能力较强，“业主市场”就会形成。 而在空间供应充足的情况下，业主则需要争夺租户，租金增长就会受制，租户也会享有更多议价权力：这就是“租户市场”。但是，近年来随着混合办公方式的出现、员工对写字楼便利设施的关注提高以及对绿色认证建筑的需求压力，企业更明显倾向于选择优质写字楼（或符合ESG标准的新建筑），而不是低档写字楼。 从吸纳量到租金增长周期 随着市场上的写字楼空间陆续租出，整体达到一定的占有率门槛后，租金增长的模式就会出现。在发达市场中，如果空置率低于5%，有限的供应量就会引发租金增长，业主在租赁谈判中会采取更强硬的立场。而仍处于发展中的市场，由于优质空间资源有限，即使整体市场空置率可高达10%或以上，租金仍会进入增长周期2。 在积极的商业环境中，盈利企业会倾向于追逐优质或符合ESG标准的写字楼，该类建筑的租金溢价也会高于其他建筑。在市场下行的情况下，溢价空间则会下降，因为租户会更倾向选择非核心位置或档次较低的更具成本竞争力的房源。在下行周期中，业主为了维持资产的估值，往往会在降低表面租金之前，向租户和中介提供更多的补贴措施，通常包括免租期延长、装修补贴和更高的中介费。 2024年亚太地区写字楼市场展望 那么，亚洲主要的写字楼市场处于租赁周期中的哪个阶段呢？图2显示了我们监测的优质写字楼市场的表现（整体写字楼市场周期反应会略为滞后）。在这些市场中，大多数处于租金增长放缓的繁荣期或租金下降的衰退期，还没有任何市场已转入复苏期。亚太区域内，各写字楼市场的规模往往受到该市场服务业规模的制约，而推高租金的往往是金融服务和科技行业的租户。这有助于解释为什么东京、中国香港和新加坡一直是亚太地区内最昂贵的写字楼租金市场。值得注意的是，近年来,科技行业增长强劲，对办公空间的需求增加，而金融行业则出现萎缩。那么2024年我们可以期待什么呢？ 幸运的是，所有市场的GDP均呈现正增长，从0.6%（日本）到5.8%（印度）不等，显示了强劲的写字楼需求。除布里斯班、广州、东京、孟买和胡志明市外（这些城市在2023年已达到峰值），我们监测的所有城市的写字楼市场吸纳量预计将同比上升。在亚太地区，混合办公模式带来的影响貌似是在可控范围内。 与此同时，除东京、首尔、班加罗尔和德里首都区外，受高供应水平影响，所有市场的空置率都将在今年内出现小幅上升。 展望2024年全年，几乎所有市场都将有利于租户，而在首尔、德里首都区、孟买和胡志明市的写字楼市场内业主将更为强势。就租金而言，亚太市场将相对稳定，仅出现小幅的租金波动。只有中国香港是一个例外，由于市场过度扩张，需求疲软，预计租金将在年内下降5%至10%。 来源：第一太平戴维斯研究与咨询 For more information about this report, please contact us Agency Joey ChioHead of Transaction andAdvisory,China+8621 6391 6688joey.chio@savills.com.cn Adam Evennett Chris Zhang Regional Director, Cross BorderTenant Advisory, Asia Pacific+852 2842 4208aevennett@savills.asia Head of Enterprise PortfolioServices, China+8621 6391 6688chris.zhang@savills.com.cn Research James MacdonaldHead of Research,China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn Nancy Wong Simon Smith Regional Head of Research& Consultancy, Asia Pacific+852 2842 4573ssmith@savills.asia Senior Manager, RegionalResearch & Consultancy+852 2842 4281naywong@savills.asia Savills plc: Savills plc is a global real estate services provider listed on the London Stock Exchange. We have an international network of more than 600 offices and associates throughout the Americas, the UK,continental Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East, offering a broad range of specialist advisory, management and transactional services to clients all over the world. This report is for general informativepurposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. While every effort hasbeen made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any formis prohibited without written permission from Savills Research.