房地产：政策利好频出，供需有望修复

投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 房地产 政策利好频出，供需有望修复 ➢房地产步入去库存时期，需求有待提振 自2022年起，商品住宅存量不断上涨，房价进入下行周期。截至2024年4月，商品房待售面积达7.46亿平方米，同比增长10.79%。4月当月新房和二手房价格分别同比下跌3.51%和6.79%，创下历史最大单月跌幅。在此背景下，去库存成为核心议题。政策随之调整，重点从“房住不炒”转向推动房地产高质量发展，消化存量和优化增量。2024年5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局推出宽松的政策组合拳，通过降低首付比例、下调贷款利率、提供融资支持等多方面措施提振住房市场，缓解库存压力。 作者 分析师：杨灵修执业证书编号：S0590523010002邮箱：yanglx@glsc.com.cn ➢供需关系不断变化，政策从严格管控到宽松扶持 2020年，面对全国土地和二手房价格上涨，政府出台调控措施，以稳定房价，延续了2016年以来的限制性措施，包括限购、限贷和限售。2020年下半年开始，政府进一步通过“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度和土地供应“两集中”等政策，从供给端严格控制房企的负债和土地市场。随着市场环境变化，自2022年以来，房价压力显现，新房开工量减少，市场需求疲软。尽管政府在2022-2023年间频繁出台提振政策，包括降低贷款利率、调整限购政策、下调首付比例和提供金融支持等，但由于市场信心不足、经济增速放缓等因素，市场仍有压力。 联系人：姜好幸邮箱：hxjiang@glsc.com.cn ➢政策调控效果显著，基本面有望修复 自2020年以来，政府多次调整基准利率、降低贷款利率和放宽购房限制来调控市场。2020年2月，央行下调LPR利率，刺激经济增长，带动市场显著反弹。2021年下半年，随着政府加大对房地产市场的管控力度，房地产市场有所降温。政府在2022年和2023年通过降息、降低首付比例等政策稳定市场，板块估值得到修复。2024年4-5月，政策强调去库存，推出更大力度的宽松政策，供需两侧有望迎来修复。 ➢投资建议：改善性产品房企有望率先修复 我们认为地产行业有望逐步筑底，板块估值或将跟随政策落地和基本面改善逐步修复。需求端，城镇化率仍然有较大提升空间，叠加宽松政策后改善性需求的释放，需求有望持续修复；供给端，政策继续坚持“因城施策”，强调消化存量房产，“以旧换新”政策逐步在各城市中展开，有望盘活房企资产。建议关注资金实力较强、土地储备优质充裕的国有企业，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场有望在新一轮周期中持续增长，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：（1）政策调整滞后性风险；（2）房地产市场下行风险;（3）房企流动性风险加剧 相关报告 1、《房地产：开工竣工边际修复，销售投资持续筑底》2024.05.182、《房地产：政策持续发力，供需有望修复》2024.05.17 正文目录 1.房地产步入去库存时期，需求有待提振................................31.1商品住宅存量上涨，住房价格持续下行...........................31.2供需关系或已转变，房地产进入转型期...........................31.3政策加大调整力度，促进市场复苏..............................42.政策回顾：从严格管控到宽松扶持....................................52.1土地与二手房市场过热，严格管控政策出台.......................62.2供给侧持续优化，全面规范市场运作............................72.3市场供需下行，政策逐步宽松..................................92.4政策积极调控，带动多轮市场修复..............................93.投资建议：改善性产品房企有望率先修复.............................104.风险提示........................................................10 图表目录 图表1：商品住宅存量面积近年涨幅较大.................................3图表2：我国住房价格近年持续下跌.....................................3图表3：“房住不炒”近期未成为中央会议地产相关表态提及要点..............3图表4：2024年5月17日房地产政策密集出台...........................4图表5：首付和住房贷款利率降至历史低位...............................4图表6：“白名单”项目持续推进.........................................5图表7：商品房销售面积于2022年开始下跌..............................5图表8：商品房销售金额于2022年开始下跌..............................5图表9：开发投资额于2023年跌至不如2018年水平.......................6图表10：新开工面积于2021年开始下跌.................................6图表11：2020年拿地水平同比大幅上升（亿元）..........................6图表12：2020年核心城市房价同比仍保持上涨............................6图表13：2017与2018年为限制政策出台高峰时期........................7图表14：2020H1上市房企红档占比超20%..............................7图表15：2020H1较多银行房地产贷款占比超30%........................8图表16：2021年首批集中供地溢价仍然较多..............................8图表17：2022年部分批次集中供地底价成交超90%........................8图表18：2022年以来房价长期处于下跌状态..............................9图表19：价格承压下新房开工面积不断下降..............................9图表20：2022-2023年提振政策不断出台................................9图表21：2020年至今房地产指数走势..................................10 1.房地产步入去库存时期，需求有待提振 1.1商品住宅存量上涨，住房价格持续下行 我国商品住宅存量上涨，价格进入下行周期。自2022年起，中国商品住宅市场库存不断上涨，截至2024年4月，商品房待售面积达7.46亿平方米，较2023年末增长10.79%。库存增加对房价形成显著下行压力，市场进入价格调整周期。2024年4月，新房和二手房价格指数同比分别下跌3.51%和6.79%，创历史最大单月跌幅。 资料来源：iFind，国家统计局，国联证券研究所 资料来源：iFind，国家统计局，国联证券研究所 1.2供需关系或已转变，房地产进入转型期 “房住不炒”不再是中央会议的重点。自2023年7月起，“房住不炒”逐渐淡出中央会议议程，标志着中国房地产政策进入新阶段。随着市场和经济形势的变化，政府调整了政策重点，转向灵活适应的措施，以实现房地产市场长期稳定和高质量发展。2024年4月的政治局会议明确提出要统筹研究消化存量房和优化增量住房政策，解决市场库存过剩和需求不足的问题，促进房地产市场的质量提升和结构优化。 资料来源：中国政府网，国联证券研究所 1.3政策加大调整力度，促进市场复苏 政策密集出台形成组合拳，调整供需关系，提振住房销售与供给。2024年5月17日，在国务院政策例行吹风会上，发布了多项金融政策，包括降低购房门槛、提供融资支持、盘活存量住房等措施，我国首付和住房贷款利率降至历史低位。重点需要关注会议提出城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。 资料来源：中国人民银行，国联证券研究所 供给端，持续化解风险，发挥房地产融资协调机制作用，满足在建项目合理融资需求。自2024年1月住房和城乡建设部与金融监管总局发布《关于建立城市房地产 融资协调机制的通知》以来，截至5月16日，商业银行已审批通过“白名单”项目贷款9350亿元。白名单的落地为资金困难的房企提供流动性支持，帮助完成在建项目和处理库存土地，防范大规模房企暴雷和金融风险，保护消费者权益。 资料来源：中国新闻网，证券时报，21财经，上海证券报，国联证券研究所注：2024年5月16日已发放贷款金额未公布 2.政策回顾：从严格管控到宽松扶持 2022年前房地产市场活跃，2022-2024年急转直下。在2020年，政府针对全国土地和二手房价格上涨的情况，延续了自2016年以来的限制性政策，主要强调限购、限贷和限售。2020年下半年开始，政府进一步推出“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度以及土地供应“两集中”等政策，从供给端严格控制房企负债和土地市场。不断管控下，自2022年起，商品房销售面积和销售金额开始下跌，开发投资额于2023年跌至不如2018年水平，新开工面积于2021年开始下跌。尽管政府在2022-2023年间频繁出台提振政策，包括降低贷款利率、调整限购政策、下调首付比例以及提供金融支持等，但由于市场信心不足和经济增速放缓等因素，政策效果未能达到预期。 资料来源：iFind，国家统计局，国联证券研究所 资料来源：iFind，国家统计局，国联证券研究所 资料来源：iFind，国家统计局，国联证券研究所 资料来源：iFind，国家统计局，国联证券研究所 2.1土地与二手房市场过热，严格管控政策出台 2020年全国土地价格和二手房价格均有所增长。2020年全国住宅土地成交款增长25.78%，价格上涨15%，建筑规模增长9%；二手房交易规模达7.3万亿，同比增长8.1%，成交量420万套，略降1.3%，均价1.8万元/平方米，上涨7%。北上深价格总体同比2019年呈现上涨，除开北京因为较严格的住房调控政策同比略有下跌，上海和深圳房价仍然较高上涨，尤其是2020年2月，深圳房价同比增长29%。 资料来源：iFind，国联证券研究所 资料来源：iFind，国家统计局，国联证券研究所 2016-2020年限制政策不断出台，以抑制市场过热、稳定房价、防止泡沫。政策在2017和2018年尤为频繁且力度较大，2019年后调控政策频率有所降低，但整体基调继续坚持“房住不炒”的定位。2020年的调控更加注重精准化，针对热点城市，制定细化措施。住建部于2020年7月24日和8月26日召开了房地产工作座谈会，参会城市包括北上深等14个房价较快上涨城市。截至2020年12月，除北京、上海、广州、长沙外，其余10个城市均已出台了调控收紧政策。 资料来源：21财经，国联证券研究所 2.2供给侧持续优化，全面规范市场运作 为了控制房价，政府主要从供给端入手进行管控，同时限制居民住房贷款。2020年下半年来，三道红线、房地产贷款集中度管理制度和土地供应“两集中”三项政策陆续推出，从调控房地产市场、降低金融风险、稳定房价和土地市场等方面入手，全面规范房地产市场的运作。 央行出台“三条红线”，控制房地产有息负债规模。2020年8月份，央行出台了“345”规则，具体规则设置了