布里斯班 CBD 办公市场 2024 年 4 月

布里斯班CBD市场受到强劲租户需求的支持，过去一年租金大幅增长。 knightfrank.com.au/研究 租户市场实力支撑了强劲的租金增长，而投资市场仍然低迷 詹妮尔·威尔逊合作伙伴、研究与咨询 2024年的净供应量 总空缺率略有上升 Sqm净吸收CY23 尽管2023年H2净吸收为负，但长期趋势是积极的。2023年主要净吸收为58,706平方米，次要为负，原因是大量租户搬迁和库存撤出。 总空缺率从7月23日的11.6％略微增加到2024年1月的11.7％。这是一种计算异常，预计年中空缺率将降至10.3％。（PCA） 第二股的撤出将主导2024年的股票变动，并导致今年的净增量为负 总空缺预测2025年1月 主要有效租金增长预测CY2024 平均原始收益 CBD市场的收益率软化仍在继续，投资者的需求仍然疲软。本季度主要收益率下降了20bps，在此周期中下降了175bps。 2024年的供应不足将支持空缺率的大幅降低。 有限的主要选择将继续推动2024年的租金增长。 在人口增长的支持下，经济仍在放缓 季度GDP增长0.2％，到第四季度-23年度增长1.6％，反映了货币政策收紧导致经济放缓的预期。预计到2024年底将增长1.6％，预计经济增长将保持稳定，但并非异常。在2023年落后之后，昆士兰州普惠制的增长率预计将达到2024年底的3.2%。预计2025年将出现更广泛的复苏，澳大利亚GDP将增长3.3％，Qld将增长3.1％。 最新的季度通胀数据显示，随着降低通胀的斗争进入最后阶段，过去一年中上升了3.6%（Q1-24）。由于服务业通胀更难遏制，通胀降低的步伐正在放缓 商品通胀和进步可能是边际的。尽管现金利率仍被认为处于此周期的峰值，但任何现金利率宽松的步伐都可能比去年预期的要慢。 到2023年9月，昆士兰州的人口年增长率为2.7％，高于全国2.5％的强劲数字。海外净移民的暂时激增促进了澳大利亚的人口增长。今年，昆士兰州人口增长的61％来自离岸移民，而澳大利亚的这一比例为83％，因为净离岸移民达到548,770人。预计这一激增将是短暂的，未来四年将逐步减少到每年235,000的移民基线。州际移民仍然是昆士兰州人口增长的重要来源，确保了人口的长期加速增长。在FY23期间，州际净流入的30％来自那些0-19岁的人，这表明家庭搬迁强劲。 在1月份的季节性上涨得到纠正后，2024年3月的失业率仍然相对较低，为3.8％。根据Seek的数据，尽管截至3月24日，澳大利亚的招聘广告数量同比下降了15％，昆士兰州下降了8％，但劳动力市场仍然紧张。 在经历了三年的较高增长之后，预计布里斯班的办公室劳动力增长将在2024年放缓。预计从2025年开始，年增长率将再次恢复到2％以上，与服务业的预期增长相匹配，以支持人口增长和持续的基础设施建设激增。 最近该州是更活跃的政府租户,但预计将在2024年转向联邦政府。工作场所吸引和留住员工以及保持充满活力和高度关注的工作场所的重要性对于大型和中型租户来说仍然至关重要。顶级和中型专业公司越来越多地锁定未来的场所决策，并利用现在提供的相对于未来三年预期的更多选择。 在2023年，按面积计算的租赁活动中有12％是10,000平方米以上的租约，另有28％来自5,000-10,000平方米的租约。这包括一些主要的预先承诺以及即将占领。预计这一趋势将在2024年继续，一些较大的租户尚未确定下一步行动。 在承诺前活动的推动下，专业，科学和技术租户占2023年租赁活动的34％。其中一半来自法律部门，其次是工程/建筑，占17％。较小的租户仍然是市场的重要组成部分，但在空间决策方面并不像 近年来那样具有决定性。 2023年H2的净吸收量为-12,682sqm，这是三年来的首次下降。这一结果主要是由于撤出了一栋完全占用的建筑物（320AdelaideSt13,093sqm），这意味着净吸收量对于更广泛的市场是中性的。这是在三个时期远高于平均水平之后，在18个月内总计116,465sqm。 净吸收集中在A级，2023年H2吸收40,071平方米。其中大部分是由于州政府从二级41乔治街（29,3821平方米）搬迁到150玛丽街和其他主要等级空间。这种搬迁也是B级市场净吸收下降的主要因素-31,567平方米。 预计2024年的净吸收量将是积极的，尽管短期内经济放缓会影响租户的信心，但水平将更为温和。一些商业租户放弃了未充分利用的空间，这可能会平衡布里斯班的积极经济势头。 2023年下半年，布里斯班中央商务区没有增加库存。撤出了13,093平方米，代表320个阿德莱德街进行翻新，该建筑物预计将在2024年第二季度恢复库存。由于预计在2024年没有新建筑进入市场，并且连续的空间有限，翻新工程将在未来两年内提供一些缓解。 70EagleSt的撤出将允许进行翻新，并在2025年初重返市场。其他整栋建筑物的翻新机会包括140ElizabethSt（2025年中期为9,908平方米），41GeorgeSt（29,960平方米）和150CharlotteSt（11,080平方米），尽管后两者已签订合同，可能会转换为学生宿舍。 预计将于2024年底或2025年初完成完全预先承诺的205北码头的竣工。对于合资伙伴Investa&CharterHall来说，皇后街360号的高级开发项目是预先承诺的75%，2025年H2完成。北滨水区的目标是2028年竣工，并且是预先承诺的50%。 新商业建筑的财务可行性仍然很困难，因为建筑成本，延长的开发时间框架和较低的取出收益都仍然存在重大障碍。尽管对新库存和升级员工经验的需求预计仍将是租户决策的核心，但额外建筑施工开始的时间表仍不清楚。 大多数CBD网站都需要3-4年的建设计划，在已经在建的资产之外进行大规模的商业开发，不太可能在2028+之前实现交付。 2024年1月的总空置率为11.7%，低于去年同期的12.9%。由于持续的需求，空置率现在已经从2022年1月的15.4%的近期峰值大幅下降。虽然短期内净吸收量可能会减少，但它将保持正，加上没有供应，这直接导致空置率进一步下降。 预计到2024年底，总空置率将下降至9.7％，然后再增加，以应对2025年的新供应。2026-2028年新供应的缺乏将支持空置率再次下降至9％以下，主要市场预计将变得非常紧张，特别是对于连续空间。 对优质和高A级空间的需求继续推动主要租金增长。自2021年以来，没有新的主要供应，而且在交付未承诺的新空间之前超过一年，较大的租户越来越多地在到期前确保其空间。 预计主要有效租金在2024年CY期间将进一步增长5.7％。由于经济增长放缓和成本压力，保守主义预计将在2025年期间温和增长，而固有的新供应不足将使租金在2026-2028年再次加速。预计主要面部租金在2024-2028年的五年内平均增长6.1％。 平均主要面部总租金增加了6.3%至 在稳定之前，激励措施将在未来两年降至38%。 截至4月24日的12个月内，907美元/平方米。主要激励措施平均为39%，低于过去6个月的40%，在12个月内将有效租金提高了9.9%。 平均而言，溢价租金（7.4%p.a）仍比A级（5.9%p.a）增长更快，需求集中在有限的空间。在A级内，最受欢迎的资产和更通用的资产之间的差距正在扩大，尽管租金正在全面提升。 从中期来看，次级租金也将继续面临上行压力。从长远来看，尽管预计主要租金和次级租金之间的差距将再次扩大，目前的差距为18％，低于22％的长期平均水平。 持续的需求和改善的B级租赁产品，来自改善的建筑结构和广泛的投机性装修套房，继续推动二级市场的面部租金上涨。截至2024年4月，总面部平均租金为748美元/平方米。这意味着全年增长9.0％。激励措施已从41.5%小幅下降至41%，但仍有粘性。 尽管由于员工的期望和更高的ESG障碍，政府和大型企业租户正在远离二级空间，但布里斯班却看到了私人租户和较小租户的持续需求。这些公司在成长和成熟时可以使用规格配件进行即插即用的能力以及在建筑物内搬迁的能力，使这种住宿风格具有吸引力。 2023年的交易活动集中在年初和年底，年中活动有限。7.63亿美元的交易总营业额远低于13亿美元的长期平均水平。 购买者的报价与供应商的预期/账面价值之间的差距一直在缓慢缩小。这导致正式的营销活动有时不成功。此外，在就合同价格达成协议的情况下，事实证明很难及时实现资本筹集。这并不是布里斯班孤立的，它反映了当固定收益回报与长期债券一致时，投资者期望从房地产获得的回报水平。 账面价值已逐渐下降，现在比18个月前更符合购买者的意愿。尽管布里斯班的租赁市场强劲，但自第三季度至22年以来，购买者都是国内实体。 此外，最近的交易主要由私人投资者和非上市辛迪加集团主导，这些集团可以使用私人资金，因此机构资金明显缺席。 据了解，受合同约束的资产包括85乔治街，41乔治街，119夏洛特街和240皇后街150夏洛特街的无条件合同，价格为6,450万美元，于2025年4月和解。活跃或最近完成的竞选活动包括120圣爱德华，126玛格丽特街，133玛丽街（已撤回）和116阿德莱德圣 澳大利亚的通货膨胀率目前为3.6％至Q1-24，继续从2022年12月的7.8％的峰值取得进展。服务业通胀（4.3％）下降的停滞和1.0％的季度通胀读数（与0.8％的普遍预期相比）相结合，削弱了人们对进一步通胀修正和相关宽松货币政策路径的信心。将CPI降至目标区间的最后阶段可能比年初预期的时间更长、难度更大。这在美国也很明显，2月份顽固的服务业通胀稳定在4.95%。 预计2026年10年期债券利率将回到中性长期预期的c3.5%。 自2024年初以来，长期债券收益率一直在波动，今年前四个月在3.95%至4.52%之间。交易员认为，通货膨胀得到了抑制，使收益率低于4％的关口，但最近，澳大利亚和美国围绕通货膨胀弹性的评论已经消除了这一点。美联储主席鲍威尔最近发表的评论显示，美国10年期国债收益率反弹至4.5%以上。这继续给办公物业吸引私人和机构基金投资的必要投资门槛带来压力。 尽管布里斯班CBD的交易证据仍然薄弱，特别是对于优质投资，但收益率被认为已进一步软化。优质收益率被认为范围为6.0％-7.75％，中位数为7.05％。 这表示自今年年初以来进一步下降了20个基点，整个周期为175个基点。鉴于布里斯班缺乏“领头羊”交易，应注意最近悉尼CBD出售255GeorgeSt的主要交易，这反映了优质资产的核心市场收益率为6.4％，这表明布里斯班可能会进一步走软，尽管租户市场走强。 二级核心市场收益率紧随其后，目前的范围为7.75％-8.75％，中位数为8.25％。这是本季度的25个基点的下降，在本周期为180个基点。鉴于近期强劲的租金增长和空缺敞口，二级资产的收益率变化可能很大。