京津廊仓储物流市场：解构供需的区位差异

京津廊仓储物流市场 解构供需的区位差异 专题报告 2023年8月 目录 03前言 04京津廊高标仓市场裁展格局万火看京津高称合供应规院 从坝瑞效童初免京津即子市承供应太三左异 08需求端的区位差异求引能 区位求共区子：离京距离天信宽求势区子：交照设施 14投强策略建戏 前言 近一米，端物亲作为主的设距对城市化和部方币发的支作用口芷实口，与比同时，左由北京、云注、压坛等城市红成的北示年市两，高标仑储将流网路仁峰元吉，规提不扩壮大，以适消密和产业川银新衍牛的朽红化、专业化含请谐流需求。 白2020以来，京注吨高标含存量进入扣温期：2022年新增供丽量以20万平名来，对应当年行二广容均连高达285：；2(23-2025年气均新培供应计保持在21：万平万米（图表2）、2023年第二临，北京、大洋、部动三三置率分5达到15.0%、31.2%.和50.25，定人的称消4三引发市场三忧：京洋库方场些体是否将长期陷入供需头衡和担金一行？ BRE世邦理仕认为：对这一门题的分起和解普不可一而论：本文以多初角能恂供和求两度在不同子市场差异：川预其未来走句，从而为月户长资者京洋所的物流布层长供第胸建设。 01供应端的区位差异 从历史视角看京津廊高标仓供应规模 纳观京压9物流市场的供应发展历社：可分为2015一以前以北京为一号、2015-2020年以云洋为十号：以忍月2021一起京注年三雨产发三个阶段（图衣3）， 每坊于物流用地供应持续按：不少开发空和投资名轮而在二于用均市场求开发机会， 21！年位工北京和压坊交苏的大兴口际机场高用，推动压坊成为承按北京非肖部块能广业毕移的排头，上口产空经济区成为面坊“一区！”将流空问观刘的“孩，北二只则为肖都用中心物流协可保巨区。政陷之大师加物流用北供产，引了221年率≥的臣坊券培伙应源，两年半方该总存量均加了4.了倍，今三位与标七行一现慎有至趋粒北京，天只三年内供期将延续 北京起少表个，215年以前：以顺文空冶、马弱桥、太兴京南（北京卫大物流基兆之三）和经丁区等！环添线区域为「体，仑总存量一百在北方城市中额先。作户2011三起：政讨：卡行朱约供北刊存二盟的发乐方计：均流月地伙应注年递域，高标七存当出注入低长照，2915年京洋蓝发乐观刘纲要促出的“写应疏萨北京非普年非”的咳心日标，以及217-1年以污些 此同对：北京和天洋的伙应也下光放业，202年2，为是消取发乐一，吸引产业向流，北京划流兴地第开款宽，天口在人兴空港及一次与坊（北示区人将流上之一）：上前延期入方的迁成日，2U22年新均供应达至无史降怕，2U25年随有平谷页日交寸，新培供应泾币创启率，而天尽管在2315年以后减了总位一丁将流用地供内：旧标仓开发商亨均比的产2021年以后开发空购地业示若回系：预计天注新培供应二将认2024年开光中现缓和 天洋高标仓伙应随之起，仟为北方三要的牛造业些、港口以及人口茅二人城市：天洋一古具有充沛的将流用均供应：2012年率今启标仑行量保持快速均长，2015年一率超越北京，成为比方二最人的高标仓市场：在承安车北物流东放完求和北京城任外济否求上起至关证作压其中武活、元、北辰等或为在比期间发尺的主点区读，而法新区的发尺时门更个，这四个区域可对也是在天洋物流空门观划中，口际性物流国区和区域生物流国区主点布层的尔聚地 从历支视角可见：天洋是京洋唯一有长期注统的共度发尺的市场：元北京部坊经历了一段供应发民受抑的别栏。内比，京廊当前生中新增的供应是，不应被简单视为过利，其中有一部分，尤其在孟求条们优越的子市场，对前期供应不足起到补偿什用 邱坊位工示注质的核心位立，紧北京：高速路网发达：备受北京外溢志求百膝。然而，巨坊高标仓市场起少中对较晓，221年以前高标仓行二援少，且在北享物流用池减量后扫当长的间内， 从规模效应视角看京津廊子市场供应 图表4：京津原各子市涵分布 来一，期味效子 什区位、道设出查爱美链尝忘齐务的作况下（详见报片第产分）：供应量序我定作增加大明广乳业提齐空间支，限程产贸作不断导入，洪市行过产业生程闪成业持读强化，并准动产业（需求）与真中间载本（应：动核效应均步是于但实中，为求和供应的发房古安并非一政：有于应发房后二需求，如2011年至今北京的成熟区社20152020前方内邻京区域都许了阶生在不应求：时供应发爱领干出求，如当前序坑科天注大部，表到口计过干求的特行。 纵京注的主要物场，我们追注刘发层对间、改府热划、动有已由扫面积（5报告第7五图表5）扫亦均综台分扩，认为京响护及上近的新开区机计成内集群、顺义宇及其拓房区顺发其）名成均天群、太兴京幸，天注武、流海新区、北辰、西吉，自起过一个内产标合发居！！安，与为改府中点动划的物净发房区，中，当兰中严牢水当，别除个特贞日影项，上点二大子场样应久带后于出求，上尚家还会外溢至用边的子十：而元快大子巾供应齐粘，在未一宁阶内以禁区内产业步求的进一步余娠 更中安的与，印解产业共娠却邦核效函的历安成为，将为事视划恼这一抢京津的新中场礼达发是期中，等兴片区的未来成长卖提加全的视价。综合故府起区位、同达中大基记设地等客丰因索，CBR汇热为总中长期均市度有，大兴中汽和印坊卢中泾法区新年成的大兴扣场月这集样、平谷马方和北二具有军六未米二计六活区新兴物济常整文域 去化压力的区位差异 经合无丈和测模效应视角：我们纽分工每个子市动统计待去之三积，以识别云化压力的区位差异（图最5：： 去化压力 •得去化面积最沙少的六个子市湖均位于京，其中与独桥大兴京南广战规说，京经井区、迁…与酬快后，这些子市场的士化压力最小，北京房山、函云在测划性和来素性上在不元：尽芒元大化压力，凹托展空间有限。 去化压力中等 ••••，北京文其化木来供应可有力补充快义空志，如强必区整体的划控优劳：，西古兰月热按效应强、待去化面积少心优卖，足云津去化出示小内一心场天津泥海新区、支法行去化面板体量蛋大，上总存量北：划均族，去化难度校可：天津宁河尽管作方担立了心待去化教少，也非近天注空满和辰店大心可杜面造成一定充生力。 去化比力大 •印.方吾州，天津宝烂、药州面色热.按效应不元，特云化道积路上供应总量二揽高！双三排总，去化压大！了场奔在未求三年家新心动化市，但在期南增应共中 •放，规内去化力案由，其中，大兴空表、民方空超济区、天津满区场效应带动，去化压力相对较、平容坊尽管为点“大物添也”之一本起高门未求应量，对本区、达总具有村似区位条件了市都成土， 02需求端的区位差异 需求引擎与能量 三与物流、电商、批发需亡、判汽业、冷链是京津高标仓需求的兰要来活行业。进一步，日纳：而求可分为等告栏制造购大距动引率，多三片流恢等与制造、而冷链5.是且有特系已性的需求行业：千司子市场运口身地理位五、交酒设施、司达产业发厅等资源特点：对个同于求类型的吸5力七有所丢异，遥过7三至今新程交易汇总公析，可反顺各子市场的各交产业亏求能，结合冬类产业木来发晨和布局的演变，我们山预别客一培需求发反浩力。 电商发展和传统李告连锁化 方英尺仓储孕），北京近5500亿元人民计网工动可转化为了20方平方米均潜在高标含求，而宗当前程劳库加工主表电自三的高标仓总存三仅约37C万三方米，丰产使用需求准以在京内得列满尔，此将进一步外添至环京子十5，加工天津、污出自身绿工添送累快报升，未求京六津尔义自中高内高标含当求仍有行大成长中间，此外，近计求传流法汽行业均连动化程度不新提升：刘配送时间、效本提占显高求：高味若规碟化、专业化的扫升，左仑储核子本系工-遂步二牛商齐。 电空和北发孕+兰具有需求可程孩大、司率时效要求等特六，综含量与中点消系市场高交详任走要、业品乐和可送度、和金水平等条：位于北京外用及环京子市场因性价止忧势而成为首选，业外：天注本地消逐市场也对H近郊子市场流求形成支控， 制造业供应链升级京区域一是口家三要的工业基抄，工产主近年维在较定的一。天洋是 北有亚天的制车！口心：尽近三气产低增有所效级：但其对质正和化的要求不断长开，北京卷““一！，”现烈中也强了发展高端制造，以创新资源动京产非供声协同日标，近三年工产值同，书司，：坊的发底，左区域产业级的人环境下，利连业对供应准案全高效的关汇点如退：兄了：而山此上的仑端：广改级势也净为京注，部守标亡而多是失可织的长动能。 在区位选址上，造企·要求尽可贴汇上下游企以促供产性的协习。此：划造业左地固边，以及邻近机场，送路，高速公路，港山等交通设施的高标仓更受百膝，京洋近三三工非用池让分布为我们分所判区域内六来利造业产能在局趋失了有怕的视角，对七站物流品求势能也有一定有向作月（医表历此外：山于车分制出入库频率不高，其对近年失内例不所性加的客层波迫件、电车等产品的空容度知询好度其化次型注户更湿：或成为该大产而的工要客引。但需要挡出的是，一汽业租户对会的光照、陆尘、恒温、案保守条似更为感，无冷对丁全率硬们还是软们的要率比其化行业更司，以工物医约为叉：其仓端须还离污类源；保库电万充污及供电区；封闭式设计，需进行随尘保温；设分炼、加工兰功能区；代会环保、客全等求。 第三方物流布局 冷链普及 括CBRE2022年发布：冷座设资与24L额路，消费升级节动鲜示、近缺密恢和冷钛品等企业对冷库无求加可总，但有冷专供给云不能满小场求，ER须计2021-2025年中国高标冷库无求保持13.55内合年增长， 由干策三方物资无交门内生动大和达址偏好与其服务客户类型一数，我们将笋三方物流将休洲分平相关与造扫关两类，分别工午和带造两大行业结合分动。 快连足策三方物证三要比祖车分，高发层与电两至刃书关，在范让有好上也知口商接近，过去三二商坊、天津火递总量进入高注增长，京治长不所放甚上负地长，发火了陈若作方交品发负地的比发市济和厂家区减配送中融库单山真，快连分技中转需求七整步转移工坊和天津，其足邻正止京门了场，井成为真无求叉元。 冷钮在双交迁使标性、物业百电、环保、安全和定制要求高于其他类型社户，由于京孩心这域法详空间投为有限，北京外国环京子市场司政适中门产品责物业可法度更不，逆成方冷镇栏广首边，作为方牛要消丧巾场、生栏和区药进口伦工半和散口心，天津对冷镇城仓、满口仓区城分接无求都月有中要意义 与比时，第三方物企业在加快均三供应锁物流片核心竞争不，为客广提计总也销设到全、配送等本础物治产品交付标刘端报实。此，制造关的案三方物冷需求定未求主走培长点。 区位需求势能因子：离京距离 不同子市场末米尚孕发展势能：烩了与点尚求产业发展作关：-也决定于片身冬件：注过分析宏现，宽穴市离和交注运恋：是惠阿穴注年各子方场求能量的两大孩心入子 北京出求不是本非方场：元上是墅个京注库市逐发展的中要推于，左京注座三方各子市场快多点化的后面下：动北京十城区工环）的车程距离：是识别子市场孕势能的生买标准，我们以在金求一为毛求的间按反映，渔过测北京令近产子市场与北京一区的车社染，并与子市程金进行关联对比（图表11），亏以一发现： •我们「天选职高北1诚区1公旦以内的子市场，其租企与京高有很强的关性，人车分子市场位二趋势绒附近，而正乌超出1公里的子市场刘受至北京外登志求雅：关性： •综含石，按离京高立分为三个周层： 第圈层：距环沁公里内，涵盖北京市内发展表成热的子市场，平租金在45-元平充米月之门；第二圈层：距环30-50公里，涵走北京运郊动压坊大4分子市场，三方租金在3-50元平方米月之间；第三圈层：距五环51100公里：涵益，坊和天洋部分子市场：平均和金在2432元/平无米月之间； •以下内系法正各子方场折趋势线的值高开度： 生玉星础没施：斗北京义大兴两大全港航空口岸分拨需求支撑，方场租金明品高丁挡势线：入京头卡：尽管写部分压坛子市场较北京运郊子市场案小环更汇，旧程金部更低：原内十安有于从库动入宗时靠要迪达买卡，在可距高一购时更长，溶在些括亲为沉下，则按情及北京些办生大活动期间，影请尤具调已，很多租户总总承受京内市场的租金清价，以规谢此天研定丹：广业观划：出三谷马坊