房地产行业深度研究报告：日本房屋更新需求占比几何？

日本房地产市场特征与投资建议

日本房地产市场特点：

1. 开发链条差异：

   • 日本的房地产开发领域包括销售住宅开发、租赁住宅开发、自建自住住宅、以及员工住宅四类，与中国的商品房开发模式有所不同。
   • 销售住宅开发与中国的商品房开发相似，由开发商负责拿地、建设、销售，居民获得产权。
   • 租赁住宅开发主体为建筑服务商，提供设计、施工及出租服务，土地及建筑费用由业主承担，业主收取租金。

2. 住宅构成：

   • 独栋住宅占比高，且以木制结构为主，超过90%的存量住房为独栋住宅，占比达91.4%，而公寓占比约为6.6%。
   • 独栋住宅中的木制结构建筑占比高达93%，因其抗震性强、可自由设计、价格低廉。

3. 住宅更新效率：

   • 土地私有及独栋的产品形态使得住宅更新效率高，日本住宅更新速率较快，主要由单户居民自主决定，而公寓的更新需征得一定比例的业主同意。

4. 住宅更新贡献：

   • 据测算，1988年至2018年间，日本每年新开工房屋中约54%来源于住宅更新，体现了住宅更新对新房开工的重要贡献。

投资逻辑与建议：

• 市场对比与分析：市场常将日本与中国的房屋新开工下滑情况作对比，但国内城市发展模式与日本存在显著差异，住宅更新成为支撑因素之一。
• 行业关注焦点：当前国内地产行业面临的主要问题是房地产市场供求关系的变化，需要通过政策调整来合理分担行业下行的风险。
• 投资策略：
  • 关注城中村改造项目，以及部分房企率先解决历史土储问题的机会，这些领域可能迎来估值提升。
  • 注重二手房市场的发展，特别是具有较强市场地位的中介公司，它们在二手房交易中扮演重要角色。
• 重点关注公司：华润置地、中国海外发展、招商蛇口、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。

风险提示：

• 政策宽松效果可能不及预期，房地产市场存在超预期下行的风险。