收入业绩稳健增长，做优存量做实增量穿越周期

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 星盛商业 06668.HK 公司研究 | 年报点评 事件：公司近期发布2023年年报，全年实现营业收入6.35亿元，同比增长13.0%，归母净利1.71亿元，同比增长10.9%。 ⚫ 坚持有质量项目开业，业绩稳健增长。23年实现营收6.35亿元，同比增长13.0%，归母净利1.71亿元，同比增长10.9%。分业务看，公司23年委管/品牌及管理输出/整租模式分别实现营收4.06/1.45/0.84亿元，同比+6%/+5%/+98%。得益于公司23年达成六个高质量项目开业，新开业项目的筹备期服务收入和开业后的运营管理服务收入使得公司委管收入同比增长6.5%至4.06亿元，占总收入64%。23年归母净利1.71亿元，同比增长10.9%，综合毛利率同比下降3.2pct至52.5%，主要系整租模式毛利率下降7.6pct（受新开业租金减免以及租赁准则的影响），而委管毛利率维持稳定，品牌及管理输出服务毛利率上升2.5pct。 ⚫ 在营项目经营保持增长势头。作为大湾区领先的商业运营服务供应商，以COCO Park、COCO City、COCO Garden、iCO产品线扎根大湾区，布局全国。23年公司已开业零售商业物业27个，在营面积约165万方，此外有20个项目处于筹备中，为未来发展提供确定性。在营项目运营表现持续向好，23年同店销售增长18%，同店客流增长39%，出租率同比提升0.3%至92.8%，受益于港客消费热潮，福田星河COCO Park客流同比增长60%，商家销售同比增长40%。 ⚫ 母公司星河控股稳健经营，聚焦深耕区域高质量拓展。23末公司已开业/合约项目分别为27/55个，已开业/合约面积分别为165/284万方，其中大湾区合约面积约159万方，占比56%，长三角合约面积42万方，占比15%。随着消费基础设施REITs推进，作为深耕大湾区的优质商管公司，看好公司未来获得更多优质项目机会。母公司星河控股财务稳健、在大湾区土储充足，依托与星河控股的长期稳定合作，星盛商业储备项目充足，未来业绩增长潜力较高。 ⚫ 维持买入评级，目标价2.05港元。根据公司年报，我们下调了公司营收增速及毛利率，同时调整了费用率，调整公司2024-2025年EPS预测为0.17/0.19元（原预测24-25年为0.22/0.27元）并引入26年EPS预测为0.22元。可比公司2024年估值为11X，对应目标价2.05港元。（汇率：1港元=0.910人民币）。 风险提示：母公司交付不及预期。湾区外影响不足。第三方项目拓展不及预期。 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 562 635 702 784 863 同比增长(%) -1.8% 13.0% 10.5% 11.7% 10.1% 营业利润(百万元) 230 229 238 272 313 同比增长(%) -15.2% -0.3% 4.1% 14.2% 14.9% 归属母公司净利润(百万元) 154 171 176 192 226 同比增长(%) -16.6% 10.9% 2.7% 9.3% 17.9% 每股收益（元） 0.15 0.17 0.17 0.19 0.22 毛利率(%) 55.7% 52.5% 51.5% 50.1% 49.9% 净利率(%) 27.5% 26.9% 25.1% 24.5% 26.2% 净资产收益率(%) 13.4% 13.6% 12.9% 12.9% 13.9% 市盈率（倍） 8.5 7.6 7.4 6.8 5.8 市净率（倍） 1.1 1.0 1.0 0.9 0.8 资料来源：公司数据. 东方证券研究所预测. 每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 盈利预测与投资建议 核心观点 公司主要财务信息 股价（2024年05月14日） 1.41港元 目标价格 2.05港元 52周最高价/最低价 1.54/1.09港元 总股本/流通H股（万股） 101,452/101,452 H股市值（百万港币） 1,430 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2024年05月16日 1周 1月 3月 12月 绝对表现% 2.92 11.9 25.89 -9.29 相对表现% -0.3 -2.17 5.77 -6.47 恒生指数% 3.22 14.07 20.12 -2.82 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李雪君 021-63325888*6069 lixuejun@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860517020001 香港证监会牌照：BSW124 多因素拖累短期业绩，做优存量做实增量穿越周期：——2022年报点评 2023-05-26 存量做优增量有进，稳健成长彰显韧性：——2022年中期业绩点评 2022-09-16 收入业绩稳健增长，做优存量做实增量穿越周期 买入（维持） 星盛商业年报点评 —— 收入业绩稳健增长，做优存量做实增量穿越周期 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 表1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 每股收益（元） 市盈率 2024/5/15 2022A 2023A 2024E 2025E 2022A 2023A 2024E 2025E 华润万象生活 1209.HK 27.48 0.97 1.28 1.57 1.86 28 21 18 15 宝龙商业 9909.HK 2.71 0.69 0.70 0.74 0.80 4 4 4 3 锦和商管 603682 4.77 0.21 0.21 0.25 0.31 23 23 19 16 卓越商企服务 6989.HK 1.50 0.33 0.25 0.27 0.31 5 6 5 5 碧桂园服务 6098.HK 5.34 0.58 0.09 0.51 0.66 9 61 10 8 最大值 28 61 19 16 最小值 4 4 4 3 平均数 14 23 11 9 调整后平均 12 17 11 9 备注：选取2024.5.14汇率，1港币=0.910人民币 数据来源：Wind，东方证券研究所 星盛商业年报点评 —— 收入业绩稳健增长，做优存量做实增量穿越周期 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表 利润表 单位:百万元 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 单位:百万元 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金 1,263 1,415 1,566 1,788 2,023 营业收入 562 635 702 784 863 应收账款 46 28 35 39 43 营业成本 (249) (301) (340) (391) (432) 预付账款 - - - - - 营业税金及附加 - - - - - 存货 - - - - - 营业费用 (12) (20) (22) (25) (28) 其他 13 25 25 25 25 管理费用 (83) (76) (74) (77) (78) 流动资产合计 1,323 1,469 1,626 1,852 2,091 财务费用 (23) (38) (45) (43) (40) 长期股权投资 - - - - - 资产减值损失 - - - - - 固定资产 5 2 5 8 12 公允价值变动收益 - - - - - 在建工程 767 791 935 918 911 投资净收益 (21) (16) (16) (16) (16) 无形资产 - - - - - 其他 56 46 35 41 44 其他 47 63 63 63 63 营业利润 230 229 238 272 313 非流动资产合计 819 856 1,002 988 986 营业外收入 - - - - - 资产总计 2,142 2,325 2,629 2,841 3,077 营业外支出 (21) 9 0 (11) (2) 短期借款 - - - - - 利润总额 208 239 239 262 311 应付账款 208 287 283 326 360 所得税 (59) (77) (72) (79) (93) 其他 80 81 91 97 101 净利润 149 162 167 183 218 流动负债合计 288 368 374 423 461 少数股东损益 5 9 9 9 9 长期借款 - - - - - 归属于母公司净利润 154 171 176 192 226 应付债券 - - - - - 每股收益（元） 0.15 0.17 0.17 0.19 0.22 其他 668 685 890 937 997 非流动负债合计 668 685 890 937 997 主要财务比率 负债合计 957 1,053 1,264 1,360 1,458 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 26 15 6 -3 -11 成长能力 股本 9 10 10 10 10 营业收入 -1.8% 13.0% 10.5% 11.7% 10.1% 资本公积 1,146 1,247 1,348 1,473 1,620 营业利润 40.9% 36.1% 34.0% 34.7% 36.3% 留存收益 - - - - - 归属于母公司净利润 27.5% 26.9% 25.1% 24.5% 26.2% 其他 - - - - - 获利能力 股东权益合计 1,181 1,272 1,365 1,481 1,619 毛利率 55.7% 52.5% 51.5% 50.1% 49.9% 负债和股东权益 2,142 2,325 2,629 2,841 3,077 净利率 27.5% 26.9% 25.1%