房地产行业点评报告：中央调控思路转向，把握地产布局机会

杭州市临安区收购商品住房用作公共租赁住房

主要内容与关键数据概览：

事件概述：

• 2024年5月15日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布了《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。此举措旨在通过收购一批商品住房，将其用于满足公共租赁住房的需求。

中央调控思路变化：

• 从“三大工程”转向传统地产供给调控，表明中央调控思路的转变，旨在通过供需关系的调整来稳定房价预期。

全国涉宅土地出让金额预测：

• 根据分析，全国涉宅土地出让金额预计将减少34.6%-42.6%，反映了中央调控对土地市场的积极影响。

多城政策动态：

• 杭州、西安等城市全面取消限购政策，显示出限购政策逐步放松的趋势。
• 多地实施“以旧换新”及收储政策，政府下属国企平台收购存量住宅用于公共租赁住房，以刺激置换需求。

收储模式的关键点：

• 收储的关键在于资金来源，包括中央资金的支持，这使得收储模式有望在全国范围内实施。
• 若收购新房或二手房用作保障性租赁住房，通常租售比在**2%**以内，需政府财政贴息弥补息差。
• 在土地财政收缩背景下，若获得中央政策和资金支持，收储式政策可望全面铺开。

历史周期分析：

• 库存下降有助于供需关系走向健康状态，促进销售，实现市场正向循环。
• 历史数据显示，随着库存减少，供需关系改善，去化周期加速，市场逐步恢复。

投资建议：

• 推荐财务稳健、土储集中在核心城市的优质房地产企业，如保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产等。
• 推荐拥有优质持有型物业资产、现金流有望改善的企业，如新城控股、龙湖集团等。
• 推荐物业管理公司，如华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务等。
• 推荐代建及中介公司，如绿城管理控股、贝壳等。

风险提示：

• 房地产调控政策放宽力度不足的风险。
• 行业下行持续，销售表现不佳的风险。
• 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化的风险。

结论：

杭州市临安区的公共租赁住房收购举措是政府调控政策的一个具体体现，旨在通过调整供需关系来稳定房价预期，并结合中央调控思路的变化，预示着房地产市场的进一步调整和优化。投资建议强调了在当前市场环境下，选择财务稳健、核心城市布局的企业以及持有优质物业资产的企业具有一定的投资价值。同时，市场仍面临多重风险，投资者需谨慎评估。