本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 房地产行业 行业研究/调研简报 一、事件概述 万方发展昨日发布公告，拟向大股东及另外三家公司以3.93元/股价格增发6.11亿股，购买其五个土地一级开发公司的控股权。同时，向不超过10名其他特定投资者以3.54元价格发行股份，募集配套资金总额不超过本次交易总金额的25%即8亿元。若通过证监会审核，将成为2010年以来地产企业A股市场融资第一例。 二、分析与判断  2010年调控以来地产企业融资受限，此次增发获批一定程度预示调控逻辑转变 2010年调控开始以来，地产企业多条融资渠道受限，这成为阻碍部分房企发展的巨大因素。开发贷和信托融资规模受到限制，债券融资基本停滞（除少数保障房企业债券融资获批），A股市场增发及IPO更是一例未批。而此次万方发展发行股份购买资产暨配套融资若获证监会批准，则意义重大，或代表未来地产调控思路的改变。  万方发展此次融资具有一定特殊性，不涉及二级开发是关键 首先，公司近几年主要从事土地一级开发业务，此次募资项目也均为土地一级开发，土地一级开发属于市政建设的一部分。在地方政府债务高筑的背景下，通过A股市场为其土地一级开发项目融资最终是缓解政府之急。其次，万方发展已于2013年4月将所属行业变更为“批发业”。最后，发行股份购买资产配套融资符合《上市公司重大资产重组管理办法》，由证监会并购重组委审核，不同于一般增发和IPO由发行委审核，不同的审核渠道可能带来不同的审批难度。且限制募集资金不超过交易金额的25%，可融资额度有限。  虽然为A股市场“曲线融资”，但不妨碍我们对调控思路转变的判断 万方发展此次融资虽有其特殊性，但仍然是近3年多地产企业融资方面的重大突破，再次证明我们对地产行业调控思路转变的判断。2010年以来为防止地产市场投资过热，对企业融资有严格限制，国务院多次发文强调对地产行业的调控，而银监会，证监会等部门仅为执行部门。而此时放开，或意味着更高层有所松口。地产调控既然要向增供给转变，融资放开应只是时间早晚的问题。而若融资放开，将解决目前限制地产企业快速发展的重大因素之一，对行业有强烈利好。 考虑到地方政府债务高筑，土地整理及保障房建设资金短缺问题迫在眉睫，若融资放开可能将由从事土地一级开发及保障房建设的企业开始，建议关注华夏幸福，廊坊发展，中天城投，铁岭新城，云南城投，黑牡丹等。 三、风险提示： 万方发展融资方案未获通过；地产销售低于预期。 盈利预测与财务指标 重点公司 现价 EPS PE 评级 20130519 2012 2013E 2014E 2012 2013E 2014E 万科 12.16 1.14 1.48 1.86 11 8 7 强烈推荐 保利地产 12.38 1.18 1.48 1.92 10 8 6 强烈推荐 招商地产 29.03 1.93 2.35 3.16 15 12 9 强烈推荐 荣盛发展 14.97 1.15 1.51 1.99 13 10 8 强烈推荐 南国置业 8.95 0.46 0.70 1.00 19 13 9 强烈推荐 金融街 6.14 0.75 0.87 1.07 8 7 6 强烈推荐 卧龙地产 3.45 0.10 0.22 0.35 35 16 10 强烈推荐 深振业A 4.68 0.48 0.57 0.71 10 8 7 强烈推荐 华业地产 4.82 0.16 0.52 0.74 30 9 7 强烈推荐 亿城股份 3.77 0.27 0.40 0.50 14 9 8 强烈推荐 资料来源：民生证券研究院 调控逻辑终将转向增供给 --地产行业2010年以来首例再融资预案点评 民生精品---简评报告/房地产行业 2013年5月19日 推荐 维持 该股与沪深300走势比较 分析师 分析师：肖肖 执业证书编号：S0100511070001 电话：(86755) 2266 2097 Email：xiaoxiao@mszq.com 分析师：赵若琼 执业证书编号：S0100511010006 电话：(8610)8512 7648 Email：zhaoruoqiong@mszq.com 相关研究 -20%-10%0%10%20%12-0512-0812-1113-0213-05房地产(申万) 沪深300 点评报告/房地产行业 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 一、万方发展A股融资或成为2010年以来地产行业首例 1、自调控以来地产企业融资难成为限制其快速发展的原因之一 2010年调控开始以来，地产企业多条融资渠道受限，这成为阻碍部分房企发展的重大原因之一。开发贷和信托融资规模受到限制，债券融资基本停滞（除少数保障房企业债券融资获批）。而A股市场融资更为困难，2010年以来仅有少数几家企业(如ST东源重组为金科股份、ST国祥重组为华夏幸福等)通过资产重组完成华丽转身，涉及募集现金的再融资以及IPO一直没有放开。而此次万方发展发布公告《发行股份购买资产暨关联交易并配套融资预案》若通过证监会批准，将代表融资最为困难的途径有放开的可能性。 2、此次方案可获土地一级开发4.6万亩，配套融资不超过8亿元 万方发展此次《发行股份购买资产暨关联交易并配套融资预案》主要为两项内容：第一，向大股东万方源及非关联方新星景天，华夏新保和北京万和，以3.93元价格共增发6.11亿股，购买5个从事土地一级开发公司的控股权，共增加土地一级开发面积4.6万亩；第二，向不超过10名其他特定投资者以3.54元价格发行股份，募集配套资金总额不超过本次交易总金额的25%即8亿元。 表1：拟收购公司拥有资产 公司名称 成立时间 土地位置 占地面积（亩） 签约时间 项目周期 预计投资额（亿元） 万方盛宏 2011 海南儋州市滨海新区 17539 2013.4.15 3年 29.78 秦皇岛鼎骏 2012 秦皇岛北戴河新区 4800 2013.4.16 2年 24.1 张家口宏础 2013 张家口 14993 2013.4.10 3年 20 香河义林义乌 2009 香河 2400 2013.3.4 3年 24.89 延边龙润 2013 延边 6276 2013.4.10 4年 19.26 合计 46008 118.03 资料来源：公司公告，民生证券研究院整理 本次收购前，公司原有项目包括：土地一级开发项目2514亩，回迁安置房代建74.84万平方米，以及一个沧州市意向合作的一级开发项目。相比之下此次新增项目共计4.6万亩体量巨大，一级开发土地面积增加18倍。 表2：公司现有项目 子公司 持股比例 项目名称 面积 签约时间 工期 预计投资额 万方天成 99.80% 孙河家园保障房代建 40.3万平 2011.3.14 18个月 15亿 门头沟石龙高新技术用地一级开发 954亩 2012.11.29 18个月 22亿 门头沟石龙定向安置房 4.24万平 2012.11.29 3年 香河东润 70% 滨河国际城 1560亩 2010.4-5月 北京天源 53.47% 顺义区太平村回迁房代建 30.3万平 2010.7.15 14.59亿 资料来源：公司公告，民生证券研究院整理 土地一级开发周期长，资金占用大是众所周知的缺点。公司新增土地一级开发均为今年4月签约项目，开发周期2-4年不等，合计需投入总金额118.03亿元。即使滚动开发所需资金对于市值仅14亿元的万方发展来说仍有较大的资金压力，融资是不得不做的事情。此次配套融资8亿元，可部分缓解新增项目带来的资金压力。 点评报告/房地产行业 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 二、万方发展此次募资具有独特性，不涉及二级开发是关键 此次万方发展募集资金若得到证监会批准，则成为2010年以来首例上市房企A股融资案例，但是否可以迅速推广至整个房地产行业，为其他房企效仿，我们认为可行性较小，因为此次融资具有一定特殊性。 1. 特殊性之一：融资项目为土地一级开发 此次增发作为重组项目的配套融资，其项目为土地一级开发，与一般房地产企业进行商品房开发不同。土地一级开发属于市政建设的一部分，主要由地方政府主导，近年来政府为缓解自身资金压力，委托有资金实力的企业进行土地整理和配套基础设施建设。在目前地方政府债务高筑的情况下，由A股市场为土地一级开发融资最终缓解的是政府之急。土地一级开发公司可能成为房地产行业A股融资放开的首批企业，而多数房企无一级开发业务。 2. 万方发展已多年未从事商品房开发，所属行业已变更为“批发业” 万方发展前身为中辽国际，2008年万方源成为控股股东，并于2009年中旬完成重组，更名为“万方地产”，并承诺半年内将大股东旗下地产相关业务注入上市公司。2009年底公司公告资产注入方案，但由于行业调控开始，最终未能实施。近几年万方地产实际已无商品房开发业务，所有项目均为土地一级开发。 公司于2012年9月收购博仁永泰100%股权，该公司从事医疗器械代理销售业务。2012年11月又收购盛泰经贸90%股权，该公司主要经营板材和原木的进口和国内销售业务。2012年公司营业收入主要来源于博仁永泰和盛泰经贸，而土地一级开发业务因结算时间的不确定性2012年无收入。根据《上市公司行业分类指引》，公司于2013年3月12日向中国上市公司协会递交了行业类别变更申请，经核准，自2013年4月1日起，公司所属行业由“房地产业”变更为“批发业”。 同时，公司经营范围由原来的房地产开发及销售，物业管理及自有物业出租，等等，变更为：城市道路以及基础设施的建设及投资；给排水及管网建设及投资；城市燃气及管网投资；城市服务项目的建设及投资；城市旧城改造；城市开发建设和基础设施其他项目的建设及投资；项目投资及投资的项目管理。公司名称由“万方地产股份有限公司”变更为“万方城镇投资发展股份有限公司”，股票简称“万方发展”。 3. 资产重组配套融资与普通增发审批渠道不同，且募集资金有限 此次增发符合《上市公司重大资产重组管理办法》2011年修订后新增一条，“上市公司发行股份购买资产的，可以同时募集部分配套资金。”办法修订后已有多家上市公司陆续通过此方式成功募资。通过发行股份购买资产配套融资属于证监会并购重组委员会审核，而普通增发和IPO审核由发行委审核，二者审批渠道不同，规定或有不同。 同时配套融资规定募集资金不超过交易金额的25%，可融资金较少。 点评报告/房地产行业 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 三、A股市场“曲线融资”不妨碍对调控思路转变的判断 万方发展此次融资有其特殊性，部分过程疑专为此次融资所设计，有打政策擦边球的嫌疑，但此次融资仍然是近3年多地产企业融资方面的重大突破，再次证明我们对地产行业调控思路转变的判断。 2010年以来为防止地产市场投资过热，对企业融资有严格限制，国务院多次发文强调对地产行业的调控，而银监会，证监会等部门仅为执行部门，得到国务院层面的旨意，负责严控地产企业融资。而此时放开，或意味着更高层有所松口。增加供给离不开企业融资，地产调控既然要向增供给转变，融资放开应该只是时间早晚的问题。而若融资放开，将解决目前限制地产企业快速发展的重大因素之一，对行业有强烈利好。 融资或将放开，但考虑到地方政府债务高筑，土地整理及保障房建设资金短缺问题迫在眉睫，融资放开可能将从参与土地一级开发以及保障房建设的