社会价值赋能商业向善

ONT目录 06社会价值是什么 ? 07社会价值为什么很重要 ? 10社会价值商业地产最佳实践•利益相关方——识别利益相关方及其社会价值需求•商业建筑——社会价值的目标和宗旨 13社会价值商业地产基准 ——房地产社会价值指数（RESVI） 14社会价值对商业地产绩效的影响 15要点总结 16附录 摘要 以商业办公楼为例，有些指标（例如建筑能耗和用水量、建筑面积、空置率和平均租金）比较容易测量。然而，对于商业建筑业主来说，在初期评估项目的社会价值可能会是一个比较大的挑战。 ESG 当中的 S，即 Social（社会），指的是一个组织满足其利益相关方（包括员工、客户、供应商和地方社区）需求的能力，以及维护社会正义、公平和基本人权的能力。 在讨论全球包括大中华区的商业地产和社会问题时，社会价值是指商业建筑和场所在改善人们生活质量方面所产生的价值。商业地产的社会价值越来越受到重视，主要原因有以下几个方面 : 评估建筑环境中的积极社会价值，通常需要采用更复杂的方法，这与测量建筑能耗和用水量等可量化的指标不径相同。房地产社会价值指数是一个全面的、标准化的报表工具，可以帮助全球包括大中华区的商业地产业主评估、报告和提升其运营项目所产生的社会价值。同时，该指数可以使得社会价值成果更加具体明确。 • 房地产行业的贡献和规模；• 新冠大流行的影响；• 千禧一代和 Z 世代优先考虑的问题；• 投资者关注的焦点。 从长远来看，注重社会影响的商业地产建筑如果能够积极创造社会价值，并且收获良好绩效，他们将在诸多方面超越同行。与此同时，越来越多的投资者将关注和青睐这类商业地产，以寻求健康的财务价值和持续的社会回报。 在考虑商业地产社会价值最佳实践时，首先需要识别利益相关方及其社会价值需求。其次，需要识别利益相关方为实现和提升社会价值，所采取的措施和展开的活动。 介绍 报告将先介绍 ESG 的概念，并阐明 ESG 中 S 的内容概要，以及社会价值的概念。然后，报告将从商业地产的角度解释社会价值的重要性，接着探讨商业建筑利益相关方和社会价值的最佳实践。接下来，报告还将深入研究商业地产项目的社会价值基准。最后，报告将讨论社会价值对商业地产绩效的影响。 ESG中的S ESG，是 Environmental（环境）、Social（社会）和 Governance（治理）的英文缩写。环境、社会责任和公司治理则代表机构在提交 ESG 评估报告时，所涉及的三大主要维度（图 1）。 ESG 当中的 S，即 Social（社会），指的是一个组织满足其利益相关方（包括员工、客户、供应商和地方社区）需求的能力，以及维护社会正义、公平和基本人权的能力。 ——是什么? 在讨论全球包括大中华区的商业地产和社会问题时，社会价值是指商业建筑和场所在改善人们生活质量方面所产生的价值。例如，英国绿色建筑委员会（UKGreen Building Council）在定义社会价值时，将关注点放在与房地产利益相关方的健康、福祉以及生 活质量改善方面。社会价值让商业建筑业主、物业管理人员和租户意识到建筑和空间所带来的积极社会影响，同时有助于投资者将这些优势纳入其投资决策中（图 2）。 ——为什么很重要? 商业地产的社会价值在全球许多地区（包括大中华区）越来越受到重视，主要原因有以下几个方面 : 房地产行业的贡献和规模 房地产产业链条长、涉及面广。根据国家统计局的数据，2022 年房地产及相关行业占全国经济总量的13% 至 14%。此外，从房地产存量和新增供应来看，数据也相当可观。这里以大中华区甲级写字楼租赁市场为例，截至 2023 年底，主要城市的存量达到 7,649万平方米（图 3）。预计到 2028 年，市场还将迎来 近 2,729 万平方米的新增供应。 而这些优质商业办公楼的主要使用者（包括入驻公司、员工、客户、其他用户和访客等）都能够 从社会价值标准和规范中获益。 新冠大流行的影响 新冠大流行在许多层面改变了世界的运作方式，包括大中华区的商业地产行业。例如，目前的商业办公空间更加重视用户的健康与福祉，通过注入巨大的精力和投资在办公空间的规划、设计和运营等方面，以提升用户的工作效率和生活质量（图 4）。 千禧一代和 Z 世代优先考虑的问题 从不同代际的角度来看，社会影响在全球年青一代（千禧一代和 Z 世代，当然也包括了大中华区的年青一代）中占据重要位置，成为他们优先考虑的问题。根据 Medium 在 2018 年的调查数据显示，在选定调研国家中，80% 的千禧一代表示他们更希望为具有社会责任感且符合自己价值观的雇主工作。如今，随着社会责任感意识的提升，这一比例可能会更高（图 5）。 80%的千禧一代 与此同时，雇主们也希望竭尽所能确保提供的社会服务（包括租赁或自持的商业办公空间）都能够增加社会价值。 他们更希望为具有社会责任感且符合自己价值观的雇主工作。 投资者关注的焦点 如今随着社会价值意识的增强，全球包括大中华区商业地产的投资者（尤其是高净值的年轻投资者）的目标不仅仅是追求利润的最大化，更多的是希望将其投资效益与社会价值联系起来，从而实现商业地产的可持续发展。 承载社会价值的商业地产项目，这类项目的主要优势包括： •增强身心健康，提高生活质量；•宜居宜业；•融入当地社区；•提供就业机会；•在经济和环境方面具有可持续性；•提供归属感、认同感和舒适感；•具有包容性，促进不同人群之间有意义的接触；•保护当地文化和遗产（图 6）。 商业地产的可持续发展不仅可以为投资者带来可观的财务回报，同时推动着社会的不断发展和进步。目前，寻求经济和社会双重回报的投资者越来越青睐于能够 ——商业地产最佳实践 首先，识别利益相关方及其社会价值需求。其次，识别利益相关方为实现和提升社会价值，所采取的措施和展开的活动。 利益相关方——识别利益相关方及其社会价值需求 在全球包括大中华区，不同商业地产项目的利益相关方都可能各不相同。常见利益相关方主要包括： •业主（以及其物业管理团队、团队员工、客户、服务提供商、供应商和访客）； •用户（租户及其管理层、雇员、客户、服务提供商、供应商和访客）； •地方社区（包括地方居民、企业、政府、警察、消防队、慈善机构和社区团体）； •广大公众（图 7）。 接下来，在识别利益相关方的社会价值关注点和需求点时，商业建筑项目业主可以采用多种实践方法。其中下面三种方法可以通过会议和 / 或调查有效推进： •了解建筑用户聚焦的社会价值重点领域。例如，调查并了解建筑业主管理团队和 / 或租户采取的企业社会影响方法，从而知悉他们所聚焦的社会价值重点领域； •了解建筑用户参与的社会公益活动。例如，建筑业主管理团队和 / 或租户可能对社会公益活动（当地慈善活动、志愿服务、无偿捐赠等）比较感兴趣； •了解地方社区的社会价值需求。例如，分析和思考新冠大流行对地方社区需求产生了哪些影响和变化，如技能提升、就业机会以及身心健康（图 8）。 商业建筑——社会价值的目标和宗旨 以全球包括大中华区的商业办公楼为例，有些指标（例如建筑能耗和用水量、建筑面积、空置率和平均租金）比较容易测量。然而，对于商业建筑业主来说，在初期评估项目的社会价值可能会是一个比较大的挑战。 然而，通过精心规划、设计和运营工作空间和公共区域，商业办公楼也可以产生切实可观的社会价值成果。 精心规划、设计和运营的工作空间和公共区域通常会让员工感到心情愉悦，在促进同事之间互动和协作的同时，也能够集中精力完成工作。此外，良好的工作激励和协作往往会促进知识共享，激发思维创新。而新型商业理念和产品将会推动地方经济的发展，并创造更多的就业机会，从而增强地方商品和服务的消费能力，进一步支持地方社区的发展。最后，地方社区的繁荣势必将吸引更多的商业投资，形成良性循环和健康发展。这不仅仅利好于商业办公楼，同时也促进整个地方社区的可持续发展（图 9）。 更进一步说，全球包括大中华区的商业办公楼还可以通过为地方社区活动和 / 或倡议提供共享空间，来实现和提升社会价值。年初，上海兴业太古汇举办了一个以可持续发展为主题的互动教育展览。正如附录中的案例研究 1 所示，这个名为“Re”Me 的展览受到了地方社区和广大公众的欢迎，显然也有助于进一步提升商业项目的社会价值。 因此，通过回馈地方社区并与之建立稳固的桥梁，从而产生归属感、认同感和协作联动，将为商业办公楼业主、楼宇建筑和地方社区带来正向、积极的成果。 此外，商业办公楼也可以通过提供一部分低成本办公空间的方式，在为项目精准定位的同时，亦倡导社会公平，降低准入门槛，助推地方企业繁荣发展。 通过回馈地方社区，商业办公楼业主还可以挖掘潜在的待开发项目，并在地方规划部门面前处于有利地位。凭借过往的良好记录和丰富经验，他们会发现自己更有能力参与兼顾地方社区发展与商业项目效益的未来计划。 在全球包括大中华区，商业办公楼如果能发挥其应有的作用，将成为提升城市社会价值的核心力量。随着城市生活和工作方式的不断变化发展，一个深思熟虑的策略，既能够实现商业办公楼的持续社会效益，同时又能够适应新型的生活 / 工作模式，将为营造包容、开放和繁荣的城市环境提供明确的发展方向和目标。 ——商业地产基准——房地产社会价值指数（RESVI） 在全球范围内，由于社会问题的复杂性，从社会价值的角度评估建筑项目存在一定的挑战。如前所述，评估建筑环境中的积极社会价值，通常需要采用更复杂的方法，这与测量建筑能耗和用水量等可量化的指标不径相同。然而，随着过去两年创新框架和工具的推出，评估社会价值的方法变得越来越清晰，例如： • 2002年——澳大利亚房地产委员会（PCA）发布了集体社会影响框架；• 2023年——世界绿色建筑委员会（WorldGBC）发布了一份关于建筑环境中社会影响的新立场文件。 另外，目前还有其他可以采用的评估工具，例如房地产社会价值指数（RESVI）。房地产社会价值指数是一个全面的、标准化的报表工具，可以帮助全球包括大中华区的商业地产业主评估、报告和提升其运营项目所产生的社会价值。同时，该指数可以使得社会价值成果更加具体明确，帮助商业地产业主： •根据资产的社会价值成果确定财务价值；•产生附加值，传达目标和利润；•根据更多数据点进行评估，并与各利益相关方合作，从而提高效率和影响力（图10）。 此外，2023 年 RESVI 被 GRESB 认定为房地产评估的满分认证，这也是 GRESB首次考虑 ESG 中 S 的认证方法。 通过采用 RESVI 等评估工具，商业地产业主能够更好地向投资者阐述他们在促进地方社区发展、维护社会公平等方面发挥的重要作用。而以清晰易懂的方式评估和报告社会价值，对商业地产未来的发展亦是至关重要。 ——对商业地产绩效的影响 实现更高社会价值的目标是美好的，但实际情况如何呢？根据社会市场基金会的研究，通过最大限度地提升商业地产的社会价值，业主可以享受高达 5% 的资产市值增长。如何实现呢？回答这个问题之前，我们需要了解清楚为什么租户会被商业建筑，这里指的是商业办公楼所吸引。然后，我们还需要研究对于商业办公楼业主来说，又意味着什么。 商业办公楼租户 商业办公楼业主 对于全球包括大中华区社会价值导向型的商业办公楼业主而言，鉴于租赁需求较大，因此这类商业办公楼能够享受更短的空置期、更低的平均空置率、更高的平均租金和更可观的资本价值。 对于在任何地方（包括在大中华区）寻找可租赁办公空间的租户而言，在选择商业办公楼时需要考虑许多方面。 从社会价值的角度来看，吸引和留住人才是关键。如前所述，具有较高社会价值的商业办公楼和工作空间能够提升员工的好感度。这种好感因素是人才引进和留住公司的核心，并有助于提高企业的生产效率和盈利能力。因此，许多公司在租赁商业办公空间时，都会选择具有更高社会价值的商业办公楼。 由此可见，绿色甲级写字楼的社会价值普遍高于非绿色甲级写字楼。以上海甲级写字楼市