房地产：对北京限购放松的点评-重回核心城区核心资产

2024.05.01 股票研究 重回核心城区核心资产 房地产 评级：增持 上次评级:增持 细分行业评级 行——对北京限购放松的点评 业谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 件 事010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 证书编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 快 评本报告导读： 北京跟进限购放松政策，在符合购买条件的情况下，可以额外购买一套�环以外的住 房，我们认为，这将有利于核心资产，伴随城市更新，核心城区价值将凸显。 摘要： 北京跟进限购放松政策，对�环以外的区域放松限购，可以额外购买1套房。符合的条件为：1）本市户籍居民家庭，已在京有2套住房的；2）本市户籍成年单身人士，已在京有1套住房的；3）连续5 年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京有1套住房的。整体来看，基本为：可以在本就符合 购房资格的基础上，额外购买1套房。 北京作为一线城市，具备极强的代表性，预计其他城市跟进政策放松将提速。在四个一线城市中，北京的地位最为特殊，其为2010年 证最早实施限购的城市，也是限购最为严格的城市，因此北京的放松， 券具备极强的代表性。考虑其出台时点早于上海和深圳，因此，接下来研将对其他一线城市和二线城市，带来极大的示范效应，预计城市跟进究放松将大有提速。 告 报本次北京的非对称放松，将拉开核心城区核心资产价值凸显的序幕。此次放松为非对称放松，即�环内保持不变、但�环外额外给一套房 的指标，也就是说，对于多套房的购房者来说，会优先满足其�环内购房的需求，用满两套房的指标、再购买�环外的房。因此，相较之下，核心城区的指标变得更加稀缺。 关注城市更新的推进，预计将带来资金的流入，核心城区核心资产将出现结构性通胀。有别于以往的城市半径扩大，城区的城市更新，将使得新增资金流向核心城区，也就意味着核心城区将带来结构性通 胀，对价格利好，预计接下来核心城区将变得更有优势。我们关注行业两端，一为核心标的，推荐保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，相关受益标的包括旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 相关报告 房地产《金三银四，而非金九银十》 2024.04.16 房地产《第三阶段的金融周期》 2024.04.14 房地产《资产定价权回归初心》 2024.04.02 房地产《政策优化，等待复苏》 2024.04.02 房地产《头部集中发力，整体结构分散》 2024.04.02 表1:重点公司盈利预测 证券简称 5.1最新股价 23EPS 24EEPS 23PE 24EPE 总市值 总股本 2024 投资 （元） （亿元） （亿股） 涨幅 评级 000002.SZ 万科A 7.41 1.02 0.74 7.3 10.0 813 119 -29% 增持 600048.SH 保利发展 8.91 1.01 1.09 8.8 8.2 1,067 120 -10% 增持 001979.SZ 招商蛇口 8.47 0.70 0.79 12.1 10.7 767 91 -11% 增持 601512.SH 中新集团 8.22 0.91 0.92 9.0 8.9 123 15 7% 增持 002244.SZ 滨江集团 6.71 0.81 0.98 8.3 6.8 209 31 -8% 增持 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析 逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司 的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 1.投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为 比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 2.投资建议的评级标准 报告发布日后的12个月内的公司股价 （或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅。 国泰君安证券研究所 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 上海 深圳 北京 地址邮编 上海市静安区新闸路669号博华广场20层200041 深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心B栋27层518026 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心南楼18层100032 电话 （021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com