光大嘉宝：光大嘉宝股份有限公司2023年年度报告
公司简称：光大嘉宝 光大嘉宝股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人苏晓鹏、主管会计工作负责人金红及会计机构负责人（会计主管人员）程诚声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2023年度利润分配及公积金转增股本预案：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................3第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................9第四节公司治理...........................................................................................................................35第五节环境与社会责任...............................................................................................................56第六节重要事项...........................................................................................................................58第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................78第八节优先股相关情况...............................................................................................................85第九节债券相关情况...................................................................................................................86第十节财务报告.........................................................................................................................100 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 报告期归属于上市公司股东的净利润为-199,676.97万元，与前两年相比大幅下降，主要原因如下： 1、本期光大安石在管项目整体经营情况不及预期、导致管理费收入下滑，以及“大资管”业务尚处于培育阶段等原因，本期公司计提收购光大安石51%股权商誉资产减值损失57,405.22万元。 2、在房地产行业严峻形势下，为了加快资金回笼，公司在管基金项目加大了非持有型可售公寓的去化力度。同时，公司投资的写字楼类项目因受供需双向挤压影响较大，部分项目资产价值较去年同期有所下降。本期不动产投资业务按权益法核算长期股权投资确认投资收益为-111,722.98万元。 3、公司并表的基金项目尚处于培育期，财务费用和资产折旧金额较大，本期并表的基金项目归属于上市公司股东的净利润-31,764.48万元； 4、因公司转型发展需要，住宅开发板块业务已多年未有新增项目，可结转资源日渐减少，本期存量项目结转利润与前两年相比降幅较大。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明：□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 注2：2017年8月23日，公司控股子公司光大安石（北京）资产管理有限公司（以下简称“安石资管”）与上海恒承实业发展有限公司（以下简称“恒承实业”）签署《合作协议》，协议约定安石资管应促使第三方在约定期限内受让恒承实业持有的珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）（以下简称“珠海安石基金”）财产份额，珠海安石基金间接投资于公司并表的光大安石虹桥中心项目（该事项详见公司临2023-058号公告）。鉴于各种不确定因素，安石资管可能存在被恒承实业要求承担相应违约责任的风险。从审慎角度出发，安石资管2023年确认营业外支出10,688.18万元，对公司2023年度归属于上市公司股东的净利润影响为-4,088.23万元。 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年。面对复杂严峻的行业形势与市场挑战，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大和二十届二中全会精神，坚持“稳健经营、稳中求进”的经营策略，以房地产行业构建发展新模式为契机，加快打造国内领先的跨境不动产资产管理平台，努力开创公司高质量发展新局面。报告期内，公司主要开展了以下工作： 1、聚焦主责主业，拓展管理规模 报告期内，公司坚定聚焦主责主业,努力把握房地产行业构建发展新模式带来的业务机会，通过小股操盘、受托管理、品牌输出、开发代建、项目监管、专业咨询等形式，不断巩固和拓展资产管理规模。年内，公司签约南京中垠广场项目，实现公司“大融城”商业地产品牌首次进驻南京；成功签约重庆中渝广场项目资产管理业务、江苏宜兴项目代建业务等多个项目。 2、优化融资举措，提升财务效能 报告期内，公司把握国家支持金融与房地产良性循环的政策机遇，广泛对接各类金融机构，采用多种方式优化融资举措、提升财务效能。报告期内，公司与各类金融机构保持良好的合作关系，融资渠道持续通畅，累计完成19亿元规模中期票据发行以及86亿元规模在管项目融资置换，在融资成本、融资条件、增信措施等多个方面实现优化，进一步维护了公司及在管项目流动性安全。 3、夯实资产管理，改善项目经营 报告期内，公司积极应对各项经营风险与挑战，加强在管项目的精细化管理，以灵活的经营策略、创新的运营模式，不断推陈出新、提质增效，努力稳定和改善核心经营指标。尽管面临严峻的市场形势，公司在管项目仍整体在销售、租赁、运营等方面展现较强韧性，在加强管控、降本增效、补齐短板等多个维度上取得较大成效。 4、盘活存量资产，加快销售去化 报告期内，公司继续推动存量资产盘活利用。期间完成一宗物业资产处置，并通过收储、动迁等多种方式，成功就旗下两个项目与政府主管部门签署征地补偿协议，实现大额回款。年内，北京新光大中心、重庆朝天门等项目抓住社会经济恢复常态运行后积压购房需求集中释放的窗口期，及时调整营销策略，加大了非持有型可售公寓的去化力度，实现了较好的资金回笼。 5、加强制度建设，改善公司治理 报告期内，公司全面开展从严治企工作，积极开展“制度执行年”活动，主要包括制度的培训宣贯、查遗补缺、执行落实等工作。年内，公司制定、修订和实施了《平台公司重大事项管控清单》、《采购管理办法》、《违规问责办法（试行）》、《费用报销规定》等，开展了相关专项检查工作。 二、报告期内公司所处行业情况 1、不动产投资和资产管理行业 2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，是三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年，我国高质量发展扎实推进，但国内经济恢复进程仍显波动曲折。一方面，2023年国内生产总值较上年增长5.2%，经济增长预期目标得以实现；全国社会消费品零售总额较上年增长7.2%，消费对经济增长的拉动作用进一步彰显。另一方面，全国居民消费价格指数低位运行，工业生产者出厂价格指数持续为负，显示有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱等因素仍是制约经济进一步回升向好的主要堵点。与此同时，我国房地产行业深度调整期仍在持续，在2022年较低基数的基础上，2023年全年房地产开发投资同比下降9.6%，房地产销售面积同比下降8.5%；至2023年末，房地产开发景气指数连续8个月下跌，全国商品住宅待售库存面积较年初增长22.2%。 不动产运营表现方面，以购物中心为代表的零售类物业资产在疫情防控措施优化后迎来客流恢复，主要城市租金止跌企稳，但较疫情前数据仍存在一定差距。根据仲量联行研究报告，全国21个主要城市优质零售地产平均空置率于2023年末降至10.5%，但仍显著高于疫情前7.5%的水平。写字楼租赁去化面临更大挑战，世邦魏理仕数据显示，截至2023年末全国写字楼市场整体空置率攀升至24.5%，一、二线城市写字楼租金指数均连续四年下跌；北京市甲级写字楼平均租金下跌8%，创下2009年以来的最大跌幅。仓储物流类资产在承压中波动复苏，受大量新增供给入市影响，全国仓储物流空置率继续抬升，但在华南、华西等部分子市场，跨境电商、新能源等主力租户扩张也带来结构性的去化机会。 不动产投资方面，世邦魏理仕数据显示，受不动产市场运营表现及西方发达经济体货币紧缩政策影响，专业投资机构、地产基金及REITs观望情绪浓厚，全国主要城市不动产大宗成交额较上年同比下降。从资产类别看，传统商办资产成交额收缩，酒店及长租公寓等物业类别投资则有所回暖，其中长租公寓资产交易规模突破百亿元人民币，超过过去两年总和。 不动产资产管
