光大嘉宝：光大嘉宝股份有限公司2024年半年度报告
光大嘉宝股份有限公司2024年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人苏晓鹏、主管会计工作负责人金红及会计机构负责人（会计主管人员）程诚声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司无半年度利润分配预案或资本公积转增股本预案。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.....................................................................................................4第三节管理层讨论与分析................................................................................................................7第四节公司治理..............................................................................................................................25第五节环境与社会责任..................................................................................................................27第六节重要事项..............................................................................................................................29第七节股份变动及股东情况..........................................................................................................43第八节优先股相关情况..................................................................................................................45第九节债券相关情况......................................................................................................................46第十节财务报告..............................................................................................................................58 备查文件目录载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。载有公司负责人签名并盖章的2024年半年度报告全文及摘要。报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况变更简介 六、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 七、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 八、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 2024年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济社会大局保持稳定，经济回升向好的态势得到巩固和增强。同时，在国内外环境发生深刻变化的背景下，经济运行面临的不稳定不确定因素亦有所增多，进一步回升向好还需要克服有效需求不足、企业经营压力较大、重点领域风险隐患较多等挑战。从上半年国民经济运行的主要统计指标看，我国经济运行总体平稳，国内生产总值达616,836亿元，同比增长5.0%；居民消费价格温和回升，CPI同比增长0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.9%，其中房地产开发投资下降10.1%；全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，销售额同比下降25.0%。总体看，当前经济运行仍面临一些困难挑战，房地产行业处于调整企稳的进程中，而随政策效应持续显现，市场积极因素亦在聚集和增多。我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大没有改变，回升向好是当前经济运行的基本趋势。 不动产运营表现方面，2024年上半年，消费、办公、仓储物流等各业态类别的不动产运营面临市场需求偏弱带来的压力。对于消费类物业，随着居民消费从补偿性消费向常态化回归，上半年社会消费品零售总额同比增长3.7%，较去年同期增幅收窄4.5个百分点。购物中心等消费基础设施面临零售业态商户扩张放缓和体验业态商户承租能力减弱带来的挑战，租金增长空间受限。据仲量联行统计，一季度以来中国主要城市优质购物中心首层平均租金环比下滑，尚未实现止跌企稳。对于办公类物业，一线城市甲级写字楼市场需求仍显不足，物业持有方多采取“以价换量”策略以期维持空置率稳定，尽管一线城市上半年新增供应有限，但激烈的租赁市场竞争仍导致办公类物业租金水平承压。根据高力国际报告，上半年上海市甲级写字楼市场整体租金已降至十年内最低水平。仓储物流类物业租赁市场维持分化态势。受跨境电商、新能源制造业等新兴行业需求扩张带动，华南市场空置率进一步下降、租金有所上涨，华东市场需求有所回暖，但租金尚未止跌；其他市场板块整体仍面临较大去化压力。 不动产投资大宗交易方面，上半年主要城市不动产大宗交易成交金额及笔数较去年同期保持小幅增长态势。据高力国际统计，上半年上海市、北京市成交金额领跑全国，成交额合计占全国主要城市不动产大宗交易成交总额四分之三以上。从物业类型看，办公类物业仍是最具成交规模的标的资产类型，长租公寓及酒店类物业成交金额及规模占比较去年同期有所提升，市场相对活跃。从市场参与主体看，部分房地产企业通过出售物业资产等方式加快资金回流，在为市场贡献部分较优质成交标的的同时，也加剧了大宗物业资产供给侧的竞争。 不动产资产管理行业方面，我国城市发展已进入城市更新的重要时期，城市建设由大规模增量开发转向存量提质改造和增量结构调整并重。党中央提出顺应行业供求关系的新变化，抓紧构建房地产行业发展新模式，促进房地产高质量发展。上半年内，房地产企业加快向不动产资产管理领域转型，在长租公寓、城市更新、绿色建筑、代建代管等领域发力布局，行业转型挑战与机遇并存。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1、清晰的战略定位 公司深刻理解并主动把握房地产行业构建发展新模式带来的战略机遇，以打造国内领先的跨境不动产资产管理平台为目标，不断构建和完善不动产“大资管”体系，并围绕不动产资产管理核心主业提升核心竞争能力。在长期发展历程中，公司在不动产资产管理领域拓展了广泛的行业资源网络，积累了丰富的客户资源，培育了专业的人才队伍，有能力在行业转型过程中展现自身竞争优势，在不动产行业存量时代把握市场机遇、实现自身发展。 2、优秀的人才队伍 公司拥有一支视野广阔、经验丰富的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸引适合公司发展需要的各类人才加盟。公司管理团队行业视野广阔、专业经验丰富、背景优势互补、综合素质出色，在长期共事中形成了一致的价值理念与高效协作的工作氛围，能够把握行业发展机遇，引领公司持续、稳定、健康发展。同时，公司始终注重人才梯队建设和内部职业技能培训，聚焦不动产资产管理细分领域培育了一批专业水平高、业务能力强、综合素质硬的骨干人才，擅长复杂不动产项目开发、城市更新改造、资产运营与资本运作，有能力在激烈的市场竞争格局中取得优势。 3、完善的业务体系 公司长期专注于不动产资产管理业务，构建和完善不动产“大资管”体系，现已建立起较强的“募资、投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金管理及不动产资产管理等领域组建了专业团队，在消费基础设施、仓储基础设施、写字楼、长租公寓及酒店资产管理，大型城市综合体开发、超大型住宅社区建设管理、城市更新及复杂不动产项目续建、改造，以及不动产项目规划定位、价值诊断、代理开发、建设监管等方面积累了丰富的行业经验。凭借完整的产业链条，公司能够把握存量时代市场机遇，为在管基金及在管项目提供一体化解决方案。此外，公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控，以最大程度保障基金投资人、资产委托方的利益。 4、良好的品牌形象 公司在主营业务领域长期享有良好的品牌声誉。在不动产资产管理业务方面，公司控股子公司光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人；作为国内较早开展不动产基金管理及资产管理业务的企业，光大安石在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及资产证券化领域建立了行业口碑，旗下商业地产品牌“大融城”在全国一线城市及热点区域城市广泛布局，受到所在城市消费者及商业品牌的广泛认可。在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。 报告期内，公司旗下光大安石连续第十年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院联合发布的“中国不动产基金综合能力优秀企业”榜首，光大安石旗下“安石建管”品牌连续两年荣获“中国房地产代建运营优秀企业”荣誉称号；光大安石还荣获由克而瑞资管颁发的“2024中国不动产资管综合实力TOP10”、“2024中国不动产资管运营领域标杆企业”、“2024中国不动产商管综合实力TOP20”奖项。此外，公司在管光大安石虹桥中心项目荣获由易居研究院等机构颁布的“2023城市更新优秀实战案例”荣誉称号，成都文殊坊项目荣获由四川日报等单位主办评选的“2023 蓉聚星榜样-最具创新项目奖”，青岛大鲍岛文化休闲街区荣获由克而瑞资管颁发
