房地产行业12月观察：2024的实物量大年和重组大年

统计局发布的全年房地产运营数据显示，市场整体呈现小幅回落态势，表现出实物量稳定、信用环境略有承压的特点。核心指标销售方面，2022年销售额为11.7万亿元（住宅部分为10.3万亿元），销售面积为11.2亿方（住宅部分为9.5亿方），与市场预期基本相符，考虑到2022年同期存在退房现象，实际表现优于预期，分别实现了-6.5%（住宅-6.0%）和-8.5%（住宅-8.2%）的同比增速。

实物量方面，竣工面积显著增长17.0%，是亮点之一。相比之下，信用数据较为疲软，新开工面积同比下降20.4%，拿地活动减少导致了这一结果。12月数据显示，各项指标均有所回落，销售和新开工尤为明显，特别是销售价格出现了较为明显的下滑，降幅达到17.1%，而面积数据虽有下降，但也保持在-12.7%的水平，显示价格因素值得关注。尽管12月新开工数据有所下降，但仍超出预期，这得益于保障房新开工的推动。

对于2024年，预计仍将是建设大年，尽管2023年地产投资整体下降9.3%，但考虑到拿地的负增长对整体投资影响较大，实物量部分表现良好。全年地产投资下降9.6%，其中拿地的负增长是主要原因，而与实物量相关的部分则表现亮眼，例如竣工面积增长17.0%。考虑到保障房因素，预计2024年仍是建设大年。

市场重组将持续成为主题，2024年的机会主要集中在资产质量优质、具有困境反转潜力的公司，如旭辉控股集团、融创中国等。同时，推荐关注园区公司，比如中新集团、招商蛇口，以及龙头房企保利发展。市场面临的风险包括转向非土地金融模式后的市场需求加速下行。