房地产行业12月观察：2024的实物量大年和重组大年

统计局发布全年房地产运营数据，整体来看小幅回落，整体呈现拿地开工弱、销售较弱、竣工强的局面，呈现实物量有保障、信用略承压的格局。最核心指标为销售，金额和面积分别11.7万亿元（其中住宅10.3万亿元）和11.2亿方（住宅9.5亿方），绝对值和此前预期基本一致，考虑2022年同期有退房等出现，同比增速表现较预期更好，分别为金额-6.5%（住宅-6.0%）和面积-8.5%（住宅-8.2%）。 表现较好的数据为实物量，竣工面积大幅度增长17.0%，表现相对较差的是信用数据，受拿地下降的影响，新开工面积同比下降20.4%。 单看12月，各项指标较全年和11月均有所回落，相对幅度较大的是销售和新开工，尤其是销售价格，值得重视，而新开工虽重回负增长但仍超预期。12月单月销售相关数据较11月回落较多，金额同比下降17.1%，较11月的下降8.6%回落明显，而面积数据则相对更好，从-10.3%下降至-12.7%，也即均价出现了较为明显的下行。尚无法从单一月份判断是成交城市结构的影响、还是降价促销的影响，但价格因素值得重视。新开工数据也有明显回落，至-10.4%，但好于全年，考虑到11月有保障房新开工的影响，12月份的新开工数据回落后仍然强于预期，随着保障房的推进，预计2024年仍将超预期。 我们在2023年年中加入对待售面积的分析，认为随着保交付的进行，未售货值的竣工会带来待售面积的增长，并在2024年延续，且这一指标显示的是资金压力的大小，两者呈反向关系。由于待售面积仅统计已建成未售房屋，在过往这个指标的作用并不明显，随着销售的弱化和保交付的进行，预计将形成已建成库存，带来待售面积的增长。 需要注意的是，待售面积的增加并非不好，反而，随着待售面积的增加和新开工的持续下降，反应的是即便是未售货值，也不需要额外再增加投入。目前全部待售面积为6.7亿方（住宅3.3亿方），相比于施工面积84亿方（住宅59亿方），显得仍然较小，值得持续跟踪。 2024年预计仍然是建设大年，尽管2023年地产投资增速看起来同比下降9.3%，但拿地的贡献度较大，实物量仍然是建设大年，将延续至2024年。全年地产投资下降9.6%，但主要是拿地负增长贡献，与实物量相关的部分则表现亮眼，如竣工面积增长17.0%。考虑到保障房因素，预计2024年仍然是建设大年。重组仍然是全年主旋律，2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。 风险提示：走过去土地金融模式，市场需求加速下行。