2024年1月万科经营业绩点评：期待黎明

业绩符合预期，维持增持评级。鉴于公司拿地更加聚焦高能级核心城市，同时深铁董事长担任公司董事会副主席，公司未来长期发展有望获深国资强有力的支持，因此维持增持评级，维持2023/2024/2025年EPS分别为1.72/1.70/1.76元，维持目标价25.4元，对应2023年14.8 XPE。 房地产市场持续承压，销售整体保持低位运行状态。2024年1月，万科实现合同销售面积125万方，同比下降25.0%；实现合同销售金额194.5亿元，同比下降32.1%。1月销售均价为15510元/平，和2023年年末相差不大。 1月通常为公司拿地低谷，土地投资强度仅为9%。公司2024年1月新增3个地产项目，土地投资强度（拿地金额/销售金额）为9%，因为拿地项目在银川、昆明和贵阳，因此拿地均价为5080元/平米。 1月新增2个物流地产项目，需支付权益价款1.69亿元。1月公司新增佛山、济南2个物流地产项目，规划可租赁建筑面积为8.9万方，万科权益可租赁建筑面积为8.1万方。 风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。