减值计提较为充分，现金流进一步改善

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024年4月26日 公司研究 减值计提较为充分，现金流进一步改善 ——金科服务（9666.HK）跟踪报告 增持（维持） 事件：公司在二级市场积极回购股份，2023年度归母净利润同比减亏。 2023年，公司累计在资本市场回购2882.62万股股份，回购金额约2.66亿元；截至4月25日，公司在2024年内合计回购54.5万股，回购金额约449万元。2023年公司实现收入49.8亿元，同比持平；毛利9.3亿元，同比减少1.6%，毛利率18.6%，同比下降0.2pct；归母净利润为亏损9.5亿元，同比减亏。 点评：聚焦核心业务，优化在管项目组合，现金流改善，静待盈利企稳。 1)聚焦核心业务，提升发展质量。经历外部经济环境变化、关联地产业务冲击和股权结构调整，公司从过去高速增长转向高质量发展，聚焦核心业务。2023年，物业管理/非业主增值/本地生活/社区增值/数智科技分别实现收入39.4/1.6/5.1/3.2/0.6亿元，同比增速为+7.1%/-63.5%/+5.3%/-4.7%/-31.7%。2023年公司继续减少向出现流动性危机的房企提供案场服务的项目数量，非业主增值业务持续缩减，毛利1851万元，毛利占比由上年同期8.6%降低至2.0%，后续房地产行业直接影响公司收入和利润的空间有限；另一方面，物业管理和本地生活作为战略发展业务，实现稳健增长，合计毛利占比约76.8%。 2)优化在管项目组合，物业费收缴率稳步提升。公司在西南区域具备较强的竞争优势，截至2023年末，总在管面积2.7亿平方米，其中独立第三方占比55.3%，西南区域占比49.7%；2023年新增在管面积4880万平方米（其中住宅3580万平，占比73.4%），年内公司终止3570万平方米的项目，主要包括安置房项目、回款保障性低的非住宅项目，避免项目现金流持续净流出而拖累公司发展；2023年物管服务小业主收缴率为91.2%，较2022年（88.1%）有明显提升。 3)静待盈利企稳与现金流进一步改善。2023年公司管理费用率12.1%，上年同期为11.1%；经营性现金流净流入4.5亿元，较上年同期的3.9亿元有所改善。截至2023年末，公司贸易应收款总额约29亿元（关联方6.8亿元），已计提13.7亿元减值拨备；其他应收款总额12.7亿元（关联方5.1亿元），已计提8.2亿元减值拨备（较2022年末拨回2.6亿元），应收关联方贷款16亿元，已计提12.5亿元减值拨备，且该贷款有价值约20.7亿元的资产担保；整体来看，应收款减值计提较为充分，后续影响有限，静待公司盈利能力企稳回升。 盈利预测、估值与评级：公司坚持区域深耕战略，在西南地区具备规模优势和较强的竞争力。考虑公司经历明显的业务调整，盈利恢复需要进一步观察，同时应收款回款状况需要进一步跟踪，出于谨慎性原则，我们调整公司2024-25年归母净利润预测至3.1/4.1亿元，新增2026年预测为5.0亿元，对应2024-2026年EPS为0.49（原预测0.95）/0.66（原预测1.07）/0.80元，PE估值为17/13/11倍，博裕要约收购完成后公司经营独立性提升，维持“增持”评级。 风险提示：外拓竞争加剧导致利润率下滑，贸易应收款减值具有不确定性。 公司盈利预测与估值简表 指标 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 5,005 4,980 5,347 5,788 6,257 营业收入增长率 -16.1% -0.5% 7.4% 8.3% 8.1% 归母净利润（百万元） -1,819 -951 308 411 498 归母净利润增长率 / / / 33.5% 21.0% EPS（元） -2.92 -1.52 0.49 0.66 0.80 ROE（归属母公司)（摊薄） -33.7% -23.2% 7.0% 8.8% 10.0% P/E / / 17.0 12.7 10.5 P/B 1.0 1.3 1.2 1.1 1.1 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2024-4-25；汇率：按1港元兑换0.9245元人民币计算 当前价：9.09港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 6.24 总市值(亿港元)： 56.71 一年最低/最高(港元)： 7.74/12.76 近3月换手率： 1.52% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20230420 经营深度调整，聚焦长期发展——金科服务（9666.HK）2022年业绩点评 20220928短期业绩承压，博裕要约收购经营独立性大幅提升——金科服务（9666.HK）2022年中期业绩点评 20220412 2021年引战股权架构优化，2022年稳健发展保障性高——金科服务（9666.HK）2021年度业绩点评 20210825在管面积稳健增长，增值服务不断发力——-金科服务（9666.HK）2021年中期业绩点评 20210706 市场化外拓先行，数字化平台赋能——金科服务（9666.HK）投资价值分析报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 金科服务（9666.HK） 财务报表与盈利预测 5,005 4,980 5,347 5,788 6,257 营业成本-4,062 -4,052 -4,349 -4,709 -5,091 943 928 998 1,079 1,166 销售费用-5 -2 -2 -2 -3 管理费用-558 -603 -567 -556 -538 折旧及摊销-95 -110 -118 -127 -138 金融资产减值-2,152 -1,471 -130 -83 -83 其他收入-经营44 150 102 37 39 EBITDA-1,940 -1,054 435 569 682 营业利润 EBIT-2,035 -1,164 317 442 544 财务收入/(费用)净额32 32 44 44 45 税前利润 EBT-2,001 -1,120 374 500 604 所得税 161 138 -56 -75 -91 -1,840 -982 318 425 514 -1,819 -951 308 411 498 -2.92 -1.52 0.49 0.66 0.80 流动资产合计 6,350 5,667 5,183 5,427 5,741 3,070 2,906 2,789 2,845 2,959 9 152 - - - 2,389 2,094 2,248 2,434 2,631 30 28 31 33 36 20 12 12 12 12 2,007 1,990 3,221 3,312 3,406 164 162 155 150 143 191 289 278 269 258 357 325 325 325 325 180 188 195 203 211 247 491 527 571 617 资产总计 8,357 7,657 8,404 8,739 9,147 2,764 3,373 3,796 3,867 3,957 1,952 2,372 2,742 2,715 2,705 740 881 945 1,024 1,107 25 27 28 31 33 47 55