版权所有©克而瑞集团·研究中心1/17克而瑞研究专题三四线土地“冰点”下房企投资策略转变与新风向中国房地产专题2024年3月 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/17克而瑞研究专题总编丁祖昱张燕主编孟音林波课题组谢杨春吴嘉茗版权声明本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。免责声明本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。出品单位克而瑞研究中心出品 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/17克而瑞研究专题目录专题视点.............................................................................................................................4第一章三四线土地供求一降再降，仅少数城市能溢价成交...................................................5一、三四线含宅地块成交连续三年下跌，较2020年高点已腰斩............................................5二、七成三四线城市2023年成交建面同比下跌，成交TOP20集中度创新高...........................6三、平均溢价率下降12个pcts至4%，仅不足四成地块溢价成交..........................................9第二章城投托底三四线成常态，百强房企投资比重降至14%...............................................10一、成交建面TOP20城市超过七成由城投托底，长三角托底力度更高.................................10二、百强房企三四线拿地占比降至新低仅14%，长、珠三角投资占比超九成........................12第三章三四线溢价地块多为“小而精”，聚焦深耕城市优质板块.......................................13一、高溢价地块“小而精”，聚焦在长三角沿海区域..........................................................13二、保利、建发、绿城三四线投资占比超15%，布局仅限深耕城市核心地段........................15第四章总结.......................................................................................................................16一、双重压力下百强大幅撤出三四线地市，土地市场已经低至谷底.....................................16二、投资前景+核心区位，深耕强三线企业仅选择优质地块布局..........................................16三、即便三四线优质地块仍需理性对待，警惕潜在销售风险................................................17 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/17克而瑞研究专题专题视点第一，过去三年受到企业暴雷以及行业下行的影响，央国企将目光集中在核心一二线城市的优质地块，三四线投资出现断崖式下跌。但在此背景下，部份三四线城市地块仍能溢价成交，部份房企也将有限的资金“分拨”到少数三四线中，也足以证明这些三四线仍被企业看好。那么，三四线土地是否已见谷底？溢价地块又分布在哪些城市？被哪些房企所拿？ 版权所有©克而瑞集团·研究中心5/17克而瑞研究专题第一章三四线土地供求一降再降，仅少数城市能溢价成交随着房地产行业进入转型和调整期，在企业融资压力、生存压力之下，企业投资大幅衰退。尤其是三四线城市，土地市场进入“冰冻期”。一方面规模大幅衰减，无论是经营性用地亦或是含宅用地成交金额、面积均呈现三连跌，且较高点几乎腰斩，另一方面竞拍热度已经降至谷底，2022年以来三四线整体溢价率仅为4%，较高点下降12个百分点。仅有部分城市优质地块尚能溢价成交。一、三四线含宅地块成交连续三年下跌，较2020年高点已腰斩受到行业下行调整、房企融资受限、民企暴雷加速以及一二线城市集中供地等多因素的影响，三四线土地成交自2020年以后持续下滑，需求透支、销售萎靡传导至土地市场，造成诸多三四线土地无人问津。CRIC数据显示，2023年三四线城市经营性用地成交面积10.53亿平方米，成交金额2.13万亿元，同比分别下跌21%和17%，成交规模连续三年下滑，且较2020年高点几乎腰斩。全年含宅用地成交金额、面积分别为1.73万亿和7.29亿平方米，同比降幅达到19%和25%，含宅用地成交建面占经营性土地比重达到69%。综合来看，含宅用地的跌幅高于整体经营性用地，一方面是在上轮周期中三四线投资主力的民企多以陷入资金危机，投资几乎暂停；另一方面三四线销售的大幅下降也使得多数国央企和少数民企将目光聚焦在一二线城市，仅留城投在三四线“托底”。图：2019年-2024年1-3月三四线城市经营性用地成交量价情况注：2024年数据截止至3月20日，下同数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图：2019年-2024年1-3月三四线城市含宅用地成交量价情况 版权所有©克而瑞集团·研究中心6/17克而瑞研究专题注：2024年数据截止至3月20日，下同数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统实际上，作为土地财政的主要来源，三四线城市成交份额一直占据土地市场半壁江山。成交建筑面积在整体市场中的份额保持相对一致，没有出现过大的波动，且2022年三四线占比还达到80%的高位。从金额的角度来看，占比重波动更为明显。2019年至2022年，其占比始终保持在50%左右，2020年占比最高达到54%，但2023年三四线土地降温显著，城投也以托底为主，导致整体成交金额占全国比重跌破50%，2024年前三月仅为45%，较2020年高点下降9个百分点。这也意味着三四线土地财政正在骤减，对整体城市发展前景有一定的负面效应。图：2019年-2024年1-3月三四线城市经营性用地成交占全国比例数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、七成三四线城市2023年成交建面同比下跌，成交TOP20集中度创新高 版权所有©克而瑞集团·研究中心7/17克而瑞研究专题从三四线各城市土地成交规模来看，在行业整体大环境下行的情况下，近两年三四线土地投资几乎是“腰斩”。根据CRIC统计的全国近300个城市数据，其中有71%的城市2023年含宅用地成交建面同比下降，下降城市占比较2022年减少4个百分点，主要是2022年多数城市成交规模已经出现腰斩，土地市场已经处在低位，降无可降。2023年同比降幅在0-30%、-80%至-50%之间的城市占比最多，分别达到26%和25%，尤其是降幅在-80%至-50%之间的城市数量大幅上升，占比较2022年提高了7个百分点，包括三明、淮北、黄岗等城市。考虑到2022年多数三四线土地已处在低谷，2023年继续大幅下跌足以见得当前企业对于三四线投资的谨慎和规避。2024年一季度由于多数城市供地相对保守，供地计划推后，因此整体波动较大，但仍有近60%的城市含宅土地成交建面同比出现下降，涨幅大于30%的城市主要是去年基数太低所致，低能级城市土地市场整体“熄火”的局面并未有扭转。图：2022年、2023年、2024年1-3月三四线城市含宅地块成交建面同比上涨、下跌占比备注：2024年数据截止至3月20日，且仅统计有土地成交的城市数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统谨慎和规避同样体现在三四线成交TOP20的集中度上，我们统计了2021年-2024年1-3月含宅用地成交金额、面积TOP20城市发现，成交集中度逐年上升，意味着仅有少数头部的、供应相对充足的三四线能够吸引投资。2023年成交建面、金额TOP20城市占300城的比重分别达到25%和31%，较2022年上升1个和3个百分点，2024年一季度集中度创下近三年新高。图：2021年-2024年1-3月三四线含宅用地成交金额、建面TOP20城市集中度 版权所有©克而瑞集团·研究中心8/17克而瑞研究专题数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统值得注意的是，即便是成交规模较大、受到更多关注的TOP20城市，土地市场同样“一片惨淡”。以2023年含宅地块成交建面TOP20为例，在成交规模上，2023年超过一千万平方米的城市仅6个，几乎较2022年腰斩，与2021年28个城市土地成交超过一千万相比可谓是异常惨淡。而且，从历年TOP20城市排名变动来看也能反映出三四线土地市场剧烈波动。2023年含宅地块成交建面TOP20城市与2022年相比有9个城市的差异，与2021年相比重合度不足五成。从变化来看，含宅成交TOP20城市差异显著。第一，有12个城市2023年土地成交为近三年低点，2023年成交面积与2022年、2021年比较均呈现下降态势，这也是绝大多数三四线的土地成交的现状，诸如保定、济宁、潍坊土地成交连续两年下跌，潍坊2023年含宅地块成交建面同比下降33%，降幅较大。而遵义徐州、邯郸、常州等2023年含宅地块成交虽是近三年新低，但2022年土地成交略有反弹。第二，南通、盐城、邢台等城市2023年土地成交略有回暖，同比涨幅均在10%-15%之间，但较2021年相比，仍然下跌，例如盐城2023年含宅地块共计成交1279万平方米，同比增10%，但较2021年规模仍下降了14%。表：2023年三四线含宅用地成交金额、建面TOP20城市（单位：万平方米亿元）建面排名城市成交建面同比2022年较2021年金额排名城市成交金额同比2022年变化较2021年1徐州1605.7-29%-23%1常州6851%10%2南通1279.310%-14%2南通6073%-33%3菏泽1213-44%-41%3无锡577-29%-37%4盐城1189.915%-15%4盐城51457%-21%5保定1162.8-14%-39%5扬州44817%-7%6黔南105759%-16%6徐州441-31%-39%7济宁965.8-6%-31%7温州378-30%-60%8扬州868.56%-7%8泰州3540%9%9潍坊844-33%-52%9台州351-14%-23%10淮安820.4-15%-17%10佛山3275%-62%11常州812.8-11%-4%11湖州30833%-7% 版权所有©克而瑞集团·研究中心9/17克而瑞研究专题12眉山806-41%-14%12金华302-24%-48%13邢台746.810%-5%13淮安266-20%-18%14镇江720.6-4%-28%14绍兴247-19%-61%15泰州719.3-10%3%15保定233-6%-41%16聊城693-16%-43%16镇江222-2%-35%17周口692.327%-37%17义乌219-9%-64%18邯郸668.4-30%-21%18枣庄200-21%-5%19六盘水642.429%-12%19济宁191-7%-38%20台州639.5-19%-11%20眉山190-16%10%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、平均溢价率下降12个pcts至4%，仅不足四成地块溢价成交（略） 版权所有©克而瑞集团·研究中心10/17克而瑞研究专题第二章城投托底三四线成常态，百强房企投资比重降至14%上文从成交规模的角度印证了当前三四线土地的退潮，企业拿