三四线土地“冰点”下房企投资策略转变与新风向

研报摘要

土地市场趋势与房企投资策略

• 市场概况：过去三年，受行业下行和企业融资限制影响，三四线城市土地市场经历了断崖式下跌。尽管如此，部分地区和特定地块仍能实现溢价成交，表明部分开发商对某些三四线城市保持乐观态度。

• 成交规模：2023年，三四线城市经营性用地成交量和成交金额分别下降21%和17%，创下自2020年以来的新低。含宅用地成交规模较2020年峰值下降近一半，反映了市场需求的大幅萎缩。

• 集中度提高：三四线城市土地成交集中度显著提高，2023年成交建面和金额的TOP20城市占全国比重分别增加至25%和31%，2024年一季度达到历史最高水平。这表明少数高质量、供应充足的城市成为开发商关注焦点。

• 城投角色增强：在百强房企大幅减少三四线投资的同时，城投类公司在2023年的三四线土地市场上扮演了更重要的角色，其拿地金额占比高达73%，成为土地市场的主导力量。

土地市场特征与投资热点

• 高溢价地块：高溢价地块主要集中在长三角沿海地区，如台州、温州、金华、徐州等地，这些地块通常位于城市的核心地段或具有稀缺自然资源。

• 投资策略转变：当前，房企倾向于选择投资前景良好、核心区位的地块，特别是位于长三角和珠三角区域的强三线城市。例如，佛山、无锡、嘉兴、惠州、温州、绍兴、泉州、东莞、常州等城市。

• 理性投资：在市场环境转冷的情况下，开发商的投资更加理性，聚焦于高价值地块，而非大规模扩张。保利、建发、绿城等大型房企在三四线市场的投资占比超过15%，且倾向于布局在城市核心地段的优质项目。

结论与展望

• 市场现状：面对双重压力，百强房企大幅减少了在三四线市场的投资活动，土地市场整体处于谷底。

• 投资趋势：在投资前景和核心区位的驱动下，深耕强三线城市的房企选择了更加谨慎和有针对性的投资策略，专注于优质地块。

• 未来展望：即便在三四线市场存在优质地块，开发商仍需保持理性，警惕潜在的销售风险。市场预计将继续低位运行，直到楼市回温，但优质地块的竞争力依然突出。

主要要点总结

• 市场收缩：三四线城市土地市场持续萎缩，成交规模大幅下降，反映出了行业调整和资金紧缩的背景。
• 集中度提升：少数城市成为投资热点，集中度显著提升，表明市场趋势正向优势地区集中。
• 城投主导：在百强房企退出的情况下，城投类公司成为三四线土地市场的主力军，承担了托底的角色。
• 理性投资：开发商转向更加理性的投资策略，聚焦于投资前景良好和核心区位的地块。
• 未来挑战：市场预期在短期内可能保持低位运行，但优质地块的吸引力依旧，同时需要警惕销售风险。