房地产行业：地方政府持续提供政策支持

EquityResearch SectorReport:PropertySector中文版ChunliZhan詹春立行业报告：房地产行业Chineseversion(852)25097745james.zhan@gtjas.com.hk 23April2024 地方政府持续提供政策支持 SectorReport 销售及投资继续呈下降趋势。根据中国国家统计局的数据，全国房地产1-3月销售面积同比下降19.4%，销售额同比下降27.6%。我们认为，销售均价下滑的主要原因是总体购房需求疲软及高线城市销售比例下降。2024年第一季度，房地 产投资也保持了疲软态势。1-3月房地产开发投资同比下降9.5%。考虑到疲弱的销售数据及房企的流动性压力仍在，我们认为全年房地产投资数据将延续疲弱态势。我们认为，房地产行业基本面的疲弱已被市场充分预期。另一方面，保障性住房的推进和销售均价何时企稳转折，是当前市场关注的焦点。 Rating:Outperform Maintained 评级：跑赢大市(维持) 恒生内地地产指数和恒生指数 郑州启动“以旧换新”试点。近日，郑州市宣布了一项新政策，鼓励居民将住房 卖给地方国企，进而换购新房，以减少新房库存，促进地方房地产业的发展。据 媒体报道，郑州市政府目标在今年年底前完成1万套换购目标。2024年4月20 日至6月30日期间，郑州市政府计划完成500套住房换购交易。截至目前，郑 州城市发展集团有限公司作为旧房收购方，已收到64份符合条件的“以旧换新”申请。继郑州试点之后，相信不久的将来会有更多城市推出类似的“以旧换新”计划，支持房地产市场。 EquityResearchReport 近期，长沙及北京继续放松房地产调控政策。2024年4月18日，长沙宣布全面取消限购，与其他几个二线城市完全放开限购一样，希望刺激楼市。长沙自2017 年颁布限购政策，长沙无户籍人员限购一套住宅。2024年4月17日，北京对购 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (60.0) (80.0) %ofreturn Apr-23Jun-23Aug-23Oct-23Dec-23Feb-24Apr-24 房者贷款政策进行微调。北京延长了使用住房公积金购买改造后的老旧小区的贷 HSIIndexMSMPIIndex 款期限。总体而言，我们认为在持续的政策支持和开发商债务重组的利好消息下， 房地产行业正在缓慢复苏。 我们认为债务困境反转的主题犹在。从困境反转的可能性出发，我们认为旭辉控股集团（00884HK）和融创中国（01918HK）有可能是受益者。就行业基本面而言，考虑到2024年“三大工程”的加速推进，尤其是城中村改造，我们预计 2024年房地产行业将逐步企稳。在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）和保利发展（600048SH）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。 风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。 资料来源：Bloomberg。 全国房地产市场销售情况 20,000RMBbn 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 AmountSoldofCommodityHousesYTD(LHS) AmountSoldofResidentialHousesYTD(LHS) AmountSoldofCommodityHousesYTDYoY(RHS) AmountSoldofResidentialHousesYTDYoY(RHS) 资料来源：中国国家统计局。 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% PropertySector -60% 股 票研 究 行 业 报告 证 券研究报 告 房 地产行 业 PropertySector 个股评级标准 评级相对表现 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 23April2024 相对表现超过15% 买入 或公司、行业基本面展望良好 相对表现5%至15% 收集 或公司、行业基本面展望良好 相对表现-5%至5% 中性 或公司、行业基本面展望中性 相对表现-5%至-15% 减持 或公司、行业基本面展望不理想 相对表现小于-15% 卖出 或公司、行业基本面展望不理想 行业评级标准 评级相对表现 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 跑赢大市中性 跑输大市 相对表现超过5% 或行业基本面展望良好相对表现-5%至5%或行业基本面展望中性相对表现小于-5% 或行业基本面展望不理想 利益披露事项 (1)分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。 PropertySector房地产行业 (2)分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益。 (3)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1%或以上。 (4)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司在过去12个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系。 (5)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动。 (6)没有任何受聘于国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。没有任何国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员。 免责声明 本研究报告并不构成国泰君安证券(香港)有限公司(“国泰君安”)对购入、购买或认购证券的邀请或要约。国泰君安与其集团公司有可能会与本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务(例如:配售代理、牵头经办人、保荐人、承销商或自营投资)。 国泰君安的销售人员，交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略。国泰君安的资产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策。 本研究报告中的资料力求准确可靠，但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺。本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测，而政治和经济状况具有不可预测性和可变性，因此可能具有不确定性。投资者应明白及理解投资之目的和当中的风险，如有需要，投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择。 本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用，如果此等发布、公布、可用性或使用会违反该司法辖区内适用的法律或规例、或者会令国泰君安与其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定。 SectorReport ©2024国泰君安证券(香港)有限公司版权所有，不得翻印香港中环皇后大道中181号新纪元广场低座27楼 电话(852)2509-9118传真(852)2509-7793 网址:www.gtjai.com