专题报告：政策变化下，地方政府债券支持房地产项目融资研究

地方政府债券支持房地产项目特点

• 政府主导：项目由政府主导，受市场供求关系影响较小，供给和定价受政府监管。
• 公益性突出：项目以民生领域为主，不以盈利为目的，具有突出的公益性。
• 政策性较强：受房地产市场调控政策和保障性住房政策深刻影响。
• 以发行专项债券为主：项目虽为公益性，但部分可转化为商品房出售，符合发行专项债券要求。

政府专项债券支持房地产项目融资梳理

• 土地储备项目：
  • 2017-2019年发行规模较大，占专项债券比例30%-37.5%，2019年后被叫停。
  • 2023年重启，用于回收存量房地产用地，偿债来源主要为土地出让收入。
• 棚户区改造项目：
  • 2018-2019年发行规模较大，2020年后受政策约束发行规模下降。
  • 2023年城中村改造政策扩大支持范围，专项债券将发挥重要作用。
  • 偿债来源包括土地出让收入和配套商业项目收入。
• 保障性住房项目：
  • 专项债券被确立为重要融资渠道，但融资金额较小，多为保障性租赁住房。
  • 收购存量商品房用作保障房将增加专项债券需求。
• 厂房、办公楼等商业地产项目：
  • 主要存在于产业园区和文旅项目中，偿债来源为商业地产出售、出租收益。

政策变化下，专项债券支持房地产融资将如何变？

• 房地产政策变化：
  • 2024年政策持续优化，推动市场止跌回稳，提振销售和信心。
• 专项债券支持政策调整：
  • 土地储备项目：重启用于回收存量土地，确保价格公允，稳定土地市场。
  • 棚户区改造项目：城中村改造政策扩大，专项债券将发挥重要作用。
  • 保障性住房项目：收购存量商品房用作保障房，专项债券需求增加。
• 政策调整要点：
  • 背景：与房地产市场调控优化密切相关。
  • 支持重点：土地储备项目回收存量土地，棚户区改造项目支持城中村改造，保障房项目收购存量商品房。
  • 融资项目要求：明确土地收购范围、主体、价格及再供给要求，棚户区改造项目要求“一项目两方案”。
  • 发行规模：预计规模较大，城中村改造规模扩大体现这一趋势。