房地产行业周报：政策边际持续改善，支持房地产市场平稳运行

核心观点：新房二手房成交面积同比下降，政策边际持续改善 我们跟踪的64城新房单周成交面积同、环比均下降，17城二手房单周成交面积同比下降。本周土地成交溢价环比上升，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周地产利好政策密集出台，发改委、国资委、公安部、央行等多部门密集发声，政策边际持续改善。一线城市均发文支持满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。郑州打响政策落地第一枪，出台新政15条，提出落实“认房不认贷”。我们认为三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：发改委强调完善地产支持政策，郑州落实“认房不认贷” 中央层面：国家发改委指出，做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。公安部研究制定公安机关服务保障高质量发展若干措施，包括推进以人为核心的新型城镇化，全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策等。 地方层面：一线城市北上广深纷纷发声支持满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。郑州市鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，稳定居民消费预期：落实新发放首套住房个任房分款利举政策动态调整长放机制，及时调整新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求;满足改善性住房需求。 市场端：土地成交溢价率环比增长，上海二批次第二轮土拍收官 销售端：根据房管局数据，2023年第31周，全国64城商品住宅成交面积241万平米，同比下降37%，环比下降16%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达11319万平米，累计同比下降11%，累计降幅扩大（前值-10%）；全国17城二手房成交面积为126万平米，同比增速-13%，前值-16%；年初至今累计成交面积5234万平米，同比增速35%，前值37%。 投资端：2023年第31周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3131万平方米，成交土地规划建筑面积1816万平方米，同比下降52%，成交溢价率为4.9%。 上海二批次第2轮土拍于8月2日收官，涉及9宗地块，其中以5宗触顶摇号、3宗溢价、1宗底价收官，揽金238.16亿元，相较于二批次首轮66.7%的封顶比例有所下降，占比为55.6%。其中绿城通过摇号以总价139.2亿元获取3宗地块。 融资端：国内信用债累计发行同比增长 2023年第31周，信用债发行68亿元，同比增加51%，环比减少16%，平均加权利率3.43%，环比减少46BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策边际持续改善，郑州落实认房不认贷 中央层面：（1）国家发改委:做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题:各地区不得新增汽车限购措施，已实施限购的地区因地制宜优化汽车限购措施。（2）国家发改委等八部门：强化要素支持，延长普惠小微贷款支持工具期限至2024年底，持续加大普惠金融支持力度，有效落实金融企业呆账核销管理制度。（3）国资委:国务院国资委党委召开扩大会议，会议强调，要指导中央企业积极拓市增收、控制成本、处置低效无效资产等，加快打造高端化差异化竞争优势，努力做到行业领先，增强市场信心。要持续深化国企改革，加大科技创新力度，加快发展战略性新兴产业和未来产业，不断增强企业发展动力后劲。要不折不扣解决好企业账款拖欠问题，携手民营企业等各类所有制企业共同实现高质量发展。（4）公安部:公安部在京召开的新闻发布会介绍，公安部研究制定公安机关服务保障高质量发展若干措施，包括推进以人为核心的新型城镇化，全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策等。（5）央行:下一阶段将发挥好货币政策总量和结构双重功能，继续实施好存续的工具，对结构性矛盾仍然突出领域，延续实施期限，多措并举巩固政策成效，必要时还可再创设新的工具，持续支持普惠金融、绿色低碳等重点领域和薄弱环节:支持房地产市场平稳运行，延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。（6）发改委:防范化解重点领域风险。系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产地方债务、金融等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源安全保障能力。延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策。同时，在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备，牢牢守住不发生系统性风险的底线。 地方层面：（1）北京:结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。（2）深圳:结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。（3）广州:坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。（4）上海:坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。（5）合肥:推进商品房“现房销售”试点，积极探索商品房销售按套内面积计价:大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。 （6）杭州:杭州市城区要取消落户名额限制，精简积分项目，确保居住年限和社会保险缴纳年限分数占积分的主要比例。其他城镇地区要降低居住年限要求，简化办理手续。（7）贵阳:支持首次住房公积金贷款“既提又贷”。缴存职工家庭(本人及配偶，下同)无住房公积金贷款记录且商业性个人住房贷款记录不超过1次，购买新建商品住房的，可提取住房公积金支付购房首付款，提取后仍可申请住房公积金贷款。（8）郑州:郑州市发布通知，进一步促进房地产市场平稳健康发展。通知提出，稳定住房消费预期。鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期:做好金融信贷支持。落实新发放首套住房个任房分款利举政策动态调整长放机制，结今评估情况及时调整新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3/13 fXdY9ZaXcUrUoXrUqVvYqV6MbPaQsQqQoMsReRpPvNfQmMpQbRrQtQMYrNrNvPrNwP 表1：政策边际持续改善，郑州落实认房不认贷 2、销售端：新房二手房成交同比均下降 2.1、64大中城市新房成交同比下降 根据房管局数据，2023年第31周，全国64城商品住宅成交面积241万平米，同比下降37%，环比下降16%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达11319万平米，累计同比下降11%，累计降幅扩大（前值-10%）。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第31周64大中城市成交面积同比下降环比下降 图4：2023年第31周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比下降 图5：2023年第31周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比下降 图6：2023年第31周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比下降 根据房管局数据，2023年第31周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-11%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-28%、-39%、-39%，年初至今累计增速13%、-9%、-25%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比下降 2023年第31周，全国17城二手房成交面积为126万平米，同比增速-13%，前值-16%；年初至今累计成交面积5234万平米，同比增速35%，前值37%。 图8：17城二手房成交单周同比下降 图9：三、四线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比增长，上海二批次第二轮土 拍收官 2023年第31周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3131万平方米，成交土地规划建筑面积1816万平方米，同比下降52%，成交溢价率为4.9%。一线城市成交土地规划建筑面积40万平方米，同比下降86%；二线城市成交土地规划建筑面积400万平方米，同比下降61%；三线城市成交土地规划建筑面积1377万平方米，同比下降43%。宁波第四批次集中供地挂牌出让7宗地块，总出让面积约22.94万下降，占比为55.6%。值得注意的是，绿城通过摇号以总价139.2亿元获取3宗地块。 深圳挂牌出让3宗宅地，总出让面积4.1万m，总规划建面20.6万m，其中宝安地块由中铁置业以地价上限34.06亿+竟现房面积 35520m “双封顶”摇号摘得，溢价率15%，剩余龙岗两宗地块流拍。北京大兴出让2宗涉宅用地，最终2宗地块全部“双触顶”成交，土地出让金收入总价66.9亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债累计发行同比增长 2023年第31周，信用债发行68亿元，同比增加51%，环比减少16%，平均加权利率3.43%，环比减少46BPs；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年7月31-8月4日，下同）房地产指数上涨3.2%，沪深300指数上涨0.7%，相对收益为2.5%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第5位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：*ST云城、京投发展、华远地产、珠江股份、财信发展，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST银亿、冠城大通、中国国贸、新华联、空港股份。 图15：本周房地产指数上涨3.2%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中*ST云城、京投发展、华远地产涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中*ST银亿、冠城大通、中国国贸跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同、环比均下降，17城二手房单周成交面积同比下降。本周土地成交溢价环比上升，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周地产利好政策密集出台，发改委、国资委、公安部、央行等多部门密集发声，政策边际持续改善。一线城市均发文支持满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。郑州打响政策落地第一枪，出台新政15条，提出落实“认房不认贷”。我们认为三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。