2026年4月房地产行业运行情况报告：房价延续边际改善投资持续走弱

核心观点 价格及销售表现：4月房地产销售端延续边际改善，但回暖势头有所弱化。销售方面，4月全国商品房销售面积同比降幅较上月扩大2.1个百分点至9.5%，30城日均销售套数环比下降10.0%；价格方面，同期二手住宅价格和新建商品住宅价格环比下跌0.2%，跌幅与上月持平，一线城市二手房和新房价格整体延续上涨趋势，但北京新房价格环比下降0.2%。 东方金诚研究发展部 分析师唐晓琳执行总监于丽峰首席宏观分析师王青 时间 投资端表现：4月房地产投资端加速下行，房地产开发投资完成额同比降幅扩大至20.1%。同期房地产开发资金来源同比大幅下降21.9%，其中国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅持续收窄，自筹资金同比降幅显著走扩。三项开工数据同比保持双位数下降，土地市场维持较低热度，二线城市仍为当月成交主力。 2026年5月19日 政策端：2026年4月以来，多地持续优化购房有关政策，一线城市中深圳跟进调整放宽限购，广州和深圳相继上调公积金贷款额度；苏州、武汉等多个二线城市也先后出台购房优化政策，核心内容为优化公积金贷款相关政策。我们认为，上调公积金贷款额度是弥补商贷利率下调空间不足、降低购房成本的有效手段。目前5年期以上公积金贷款利率为2.60%，较3.05%的商贷利率低45个基点，成本优势显著。公积金贷款额度大幅上调，能直接降低购房成本、释放积压需求，有望带动相关地区楼市实现阶段性回暖。不过，楼市长期趋势性回暖，仍有赖于持续的政策支持与市场信心修复。 一、价格及销售表现 4月房地产销售端延续边际改善，但回暖势头有所弱化。销售方面，4月全国商品房销售面积同比降幅较上月扩大2.1个百分点至9.5%，30城日均销售套数环比下降10.0%；价格方面，同期二手住宅价格和新建商品住宅价格环比下跌0.2%，跌幅与上月持平，一线城市二手房和新房价格整体延续上涨趋势，但北京新房价格环比下降0.2%。 1.二手房价格 4月70城二手房价格环比跌幅与上月持平，各能级城市价格走势持续分化。具体看，4月70城二手住宅价格环比下跌0.2%，其中，一线城市环比上涨0.4%，涨幅与上月持平，北京、上海、广州、深圳涨幅分别为0.4%、0.7%、0.2%和0.3%；二三线城市环比分别下跌0.2%和0.3%，二线城市跌幅与上月持平，三线城市跌幅环比收窄0.1个百分点，均已连续下跌36个月。同比来看，一二三线城市价格同比跌幅均有所收窄，带动70城二手住宅价格同比跌幅较上月收窄0.1个百分点至6.2%。 数据来源：iFind，东方金诚 2.新建住房价格 70城新建商品住宅价格与二手房价格走势趋同，一线城市整体环比 上涨，但北京新房价格环比下跌。环比来看，4月70城新建商品住宅价格环比下跌0.20%，跌幅与上月持平。具体看，一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，其中北京环比下跌0.2%，上海、广州和深圳环比分别上涨0.4%、0.1%和0.1%；二线城市环比下跌0.1%，跌幅较上月收窄0.1个百分点，连续12个月下跌；三线城市环比下跌0.3%，跌幅与上月持平，连续35个月下跌。同比来看，70城新建商品住宅价格较去年同期下跌3.7%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，连续49个月同比下跌。 数据来源：iFind，东方金诚 3.销售表现 4月全国商品房销售面积为5733.0万平方米，同比下降9.5%，降幅较上月扩大2.1个百分点；同期销售额为5738.0亿元，同比下降7.6%，降幅较上月收窄5.7个百分点。整体来看，1-4月全国商品房累计销售面积和销售额同比降幅分别收窄0.2和2.1个百分点至10.2%和14.6%，价格端修复态势强于销量端。 数据来源：Wind，东方金诚 4月30城日均商品房销售套数为2141套，同比增长4.9%，但环比下降10.0%。分城市能级来看，一二三线城市日均商品房销售套数分别为795套、810套、536套，一线城市环比增长7.9%，二三线城市环比分别下降23.7%和7.7%。我们认为一线城市限购放宽仍是支撑4月销量同比回升的核心因素，但随着政策边际效应递减，月内销售环比回升趋势有所弱化。 二、投资端表现 4月房地产投资端加速下行，房地产开发投资完成额同比降幅扩大至20.1%。同期房地产开发资金来源同比大幅下降21.9%，其中国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅持续收窄，自筹资金同比降幅显著走扩。三项开工数据同比保持双位数下降，土地市场维持较低热度，二线城市仍为当月成交主力。 4月房地产开发投资完成额为6249.0亿元，同比下降20.1%，降幅较上月扩大8.8个百分点。1-4月房地产开发投资完成额累计值为2.4万亿，同比下降13.7%，降幅较前值扩大2.5个百分点。 数据来源：Wind，东方金诚 1.房地产开发资金来源 4月房地产开发资金来源同比持续下降，其中自筹资金降幅显著扩大，显示房地产行业投资信心仍然偏弱。1-4月房地产开发资金来源累计值为2.7万亿元，同比下降18.4%，降幅较上月扩大1.1个百分点。其中，4月房地产开发资金来源为6173.0亿元，同比下降21.9%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降34.2%、25.7%、9.8%和23.2%，国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款降幅分别收窄9.0个百分点、8.0个百分点和1.5个百分点，自筹资金降幅扩大21.5 ·· 个百分点。定金及预收款和个人按揭贷款两项降幅的持续收窄，主要受销售端回暖支撑，国内贷款降幅的收窄则是受“白名单”制度持续支持，但自筹资金降幅显著扩大显示行业整体投资信心仍未恢复。 2.施工情况 4月三项开工数据同比保持双位数下降。具体看，4月全国房地产新开工、施工和竣工面积分别为3527.0万平方米、3379.0万平方米和2097.0万平方米，同比分别下降26.6%、49.1%和19.0%，1-4月新开工、 ·· 施工和竣工面积同比分别下降22.0%、12.1%和24.0%。 3.土地市场 4月土地市场热度维持低位，成交量价持续萎缩。4月100大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积为860.7万平方米，同比下降43.2%。其中，一二三线城市占比分别为7.6%、48.7%和43.7%；对应成交土地总价为687.3亿元，同比下降45.3%。其中，一二三线城市占比分别为33.6%、48.7%和17.7%；对应成交土地楼面均价为7985.0元/平方米，同比下降3.6%。其中，一二三线城市分别为35156.0元/平方米、7977.0元/平方米和3244.0元/平方米，同比分别下降22.2%、26.6%和3.7%。 尽管土地市场整体低迷，但一线及强二线城市优质宅地热度显著走高、竞争激烈，多宗高溢价地块集中成交。据媒体报道，4月上海、深圳、杭州等城市频现高价成交地块：上海徐汇长桥地块经82轮竞价，以87150元/平方米的楼面价、25.0%的溢价率，由招商蛇口以33.0亿元竞得；深圳龙华区地块经60轮竞价，以30994元/平方米的楼面价、40.2%的溢价率，由天健地产以13.8亿元竞得；杭州滨江区地块经127轮竞价，以41108 ·· 元/平方米的楼面价、46.8%的溢价率，由华润置地旗下公司以39.5亿元竞得；杭州萧山区地块经43轮竞价，以36170元/平方米的楼面价、57.3%的溢价率，由绿城与滨江联合体以26.1亿元竞得。我们认为，行业持续下行背景下，优质资产稀缺性进一步凸显，推动各城市土地市场分化加剧，同时，房企之间分化亦持续加剧，优质资产进一步向央国企集中。 数据来源：Wind，东方金诚 数据来源：Wind，东方金诚 三、政策端 4月以来，多地持续推动购房政策优化落地。2025年底及2026年2月北京、上海相继放宽限购措施，带动一线城市楼市阶段性回暖。2026 年4月底深圳亦跟进放宽限购措施，并同步调整公积金贷款额度；同时，作为首个全面放宽限购的一线城市，广州也对公积金贷款额度进行了配套调整。具体来看，本轮深圳限购调整聚焦福田区、南山区和宝安区新安街道等核心限购区域：深户家庭限购套数增加1套至3套，社保/个税满1年的非深户家庭限购套数增加1套至2套；同时，持《深圳经济特区居住证》的非户籍家庭也可在核心区购买1套住房。除深圳、广州外，苏州、武汉、珠海等地区也同步对公积金贷款额度进行了上调。 引导实际房贷利率进一步下行，是推动房地产行业止跌回稳的关键所在。然而，当前商业贷款利率已处于历史低位，继续下调将加剧银行净息差收窄压力。在此背景下，上调公积金贷款额度成为弥补商贷利率下调空间不足、降低购房成本的有效手段。目前5年期以上公积金贷款利率为2.60%，较3.05%的商贷利率低45个基点，成本优势显著。公积金贷款额度大幅上调，能直接降低购房成本、释放积压需求，有望带动相关地区楼市实现阶段性回暖。不过，楼市长期趋势性回暖，仍有赖于持续的政策支持与市场信心修复。 权利及免责声明： 本研究报告及相关信用分析数据、模型、软件、评级结果等所有内容的著作权及其他知识产权归东方金诚所有，东方金诚保留与此相关的一切权利。建议各机构及个人未经书面授权，避免对上述内容进行修改、复制、逆向工程、销售、分发、引用或任何形式的传播。 本报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性及完整性由资料提供方/发布方负责。东方金诚已对该等资料进行合理审慎核查，但此过程不构成对其合法性、真实性、准确性及完整性的任何形式保证。 鉴于评级预测具有主观性和局限性，需提醒您：评级预测及基于此的结论可能与实际情况存在差异，东方金诚保留对相关内容随时修正或更新的权利。 本报告仅为投资人、发行人等授权使用方提供第三方参考意见，不构成任何决策结论或建议。建议投资者审慎使用报告内容，自行承担投资行为及结果的责任，东方金诚不对此承担责任。 本报告仅授权东方金诚指定使用者按授权方式使用，引用时需注明来源且不得篡改、歪曲或进行类似修改。未获授权的机构及人士请避免获取或使用本报告，东方金诚对未授权使用、超授权使用或非法使用等不当行为导致的后果不承担责任。 地址：北京市丰台区丽泽路24号院平安幸福中心A座45-47层电话：86-10-62299800(总机)传真：86-10-62299803邮箱：DFJCPX@coamc.com.cn