1未來發展控股有限公司公司資料2首席執行官報告3管理層討論及分析4董事、公司秘書及高級管理層簡介17企業管治報告19董事會報告43獨立核數師報告54綜合損益及其他全面收益表62綜合財務狀況表64綜合權益變動表66綜合現金流量表68財務報表附註70財務資料概要194主要物業詳情195目錄本年報之中英文版本均已上載到本公司網頁www.pfh.hk。股東可於任何時間更改本公司之公司通訊（「公司通訊」）的語言版本選擇（中文、英文、或中文及英文）。股東可將更改公司通訊語言版本選擇的書面通知提交到本公司之股份登記及過戶分處（即聯合證券登記有限公司，地址為香港北角英皇道338號華懋交易廣場2期33樓3301-04室）。由於本年報之中文及英文版本被訂裝成單一冊子，已選擇只收取公司通訊的中文或英文版本的股東將收取本年報之中文及英文版本。 公司資料 2二零二三年年度報告董事會執行董事劉家豪先生（首席執行官）陳凱廸先生（首席財務官）非執行董事施榮忻先生獨立非執行董事陳詩敏女士馬冠勇先生（於2023年12月29日辭任）卜亞楠女士王世雄先生（於2023年12月29日獲委任）董事會委員會審核委員會陳詩敏女士（主席）馬冠勇先生（委任於2023年12月29日終止）卜亞楠女士王世雄先生（於2023年12月29日獲委任）提名委員會陳詩敏女士（主席）卜亞楠女士劉家豪先生薪酬委員會王世雄先生（主席）（於2023年12月29日獲委任）馬冠勇先生（主席）（委任於2023年12月29日終止）劉家豪先生陳詩敏女士執行委員會劉家豪先生（主席）陳凱廸先生投資及信貸委員會劉家豪先生（主席）陳凱廸先生公司秘書李健平先生核數師中正天恆會計師有限公司主要往來銀行交通銀行（香港）有限公司交通銀行有限公司－香港分行股份代號1259公司網頁www.pfh.hk註冊辦事處Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands香港總辦事處及主要營業地點香港中環干諾道中19-20號馮氏大廈17樓股份登記及過戶總處Suntera (Cayman) LimitedSuite 3204, Unit 2A, Block 3,Building D, P.O. Box 1586,Gardenia Court, Camana Bay,Grand Cayman, KY1-1100,Cayman Islands香港股份登記及過戶分處聯合證券登記有限公司香港北角英皇道338號華懋交易廣場2期33樓3301-04室公司資料 首席執行官報告 3未來發展控股有限公司尊敬的各位股東：本人謹代表未來發展控股有限公司（「本公司」，連同附屬公司，統稱「本集團」，股份代號：1259.HK）之 董 事（「 董 事 」）會（「 董 事會」）誠摯感謝各位股東和社會各界人士對本公司一直以來的支持，亦謹此向各位股東匯報本集團截至2023年12月31日止年度（「報告期」）之財務業績及營運表現。於報告期內，本集團出售其從事提供溫控倉儲及配套服務的附屬公司。截至2022年12月31日止年度，本集團出售若干從事製造及銷售個人護理產品、合規顧問服務以及融資租賃及保理業務的附屬公司。所有該等已出售業務於綜合財務報表呈列為已終止經營業務。本集團持續經營業務的收益約為517.4百萬港元，較截至2022年12月31日止年度的498.5百萬港元增加約3.8%。本公司股權持有人應佔虧損約為38.7百萬港元，2022年同期虧損為88.9百萬港元。本公司股權持有人應佔每股基本虧損為1.7港仙，2022年同期每股基本虧損為3.9港仙。於2024年，本集團將繼續追求其長期目標，即建立一個主要由餐飲服務業務及綜合金融服務業務組成的均衡投資組合。鑒於自疫情中復甦的勢頭緩慢、跨越多國的地區衝突以及美國聯儲局加息的影響，本集團將密切關注其發展，並繼續評估其現有業務的表現，包括提供餐飲服務、金融服務、物業持有及投資控股。憑藉香港作為連接中國大陸與世界的橋樑的獨特地位，本集團將繼續於金融服務領域尋找機遇。最後，本人謹感謝全體同事、客戶及業務合作夥伴一直以來的支持及忠誠。本人亦感謝本集團同事對本集團勤力發展作出的承擔及貢獻。同時亦感謝各位股東的信任，以及對本集團未來發展規劃的理解和認同。未來發展控股有限公司首席執行官劉家豪先生2024年3月28日首席執行官報告 管理層討論及分析 4二零二三年年度報告未來發展控股有限公司（「本公司」）之主要業務為投資控股。本公司之附屬公司主要從事提供餐飲服務、提供金融業務、物業持有及投資控股。本公司及其附屬公司統稱為「本集團」。於截至2023年12月31日止年度（「報告期」），本集團出售其從事溫控倉儲及配套服務的附屬公司。於截至2022年12月31日止過往年度，本集團出售若干從事製造及銷售個人護理產品、合規顧問服務以及融資租賃及保理業務的附屬公司。所有該等已出售業務呈列為已終止經營業務。業務回顧持續經營業務提供餐飲服務於報告期內，本集團提供餐飲服務業務的業務分部相較去年錄得穩定收益約431.4百萬港元（2022年12月31日：約429.5百萬港元）。儘管香港激烈競爭的環境帶來壓力，我們重新專注於高利潤率產品的策略成功鞏固了我們的市場地位，並提高了收益。於報告期內，提供餐飲服務的總毛利約為53.1百萬港元，較截至2022年12月31日止年度的約49.4百萬港元增加約3.7百萬港元。毛利率上升至約12.3%，較去年上升約0.8%。毛利及毛利率上升主要是由於高利潤率產品的銷售比例提高，令銷售組合改善所致。於報告期內，提供餐飲服務業務錄得分部溢利約8.1百萬港元（2022年12月31日：約6.0百萬港元）。溢利增加主要是由於如上文所述毛利率增加，而其部分由截至2022年12月31日止過往年度的匯兌收益淨額轉為報告期內的匯兌虧損淨額抵銷所致。提供金融業務本集團提供金融業務之業務分部包括證券投資、提供專業服務、證券經紀、保證金融資、就證券提供意見及資產管理服務、放貸及信用卡發行業務。於報告期內，本集團提供金融業務之業務分部為本集團總收益貢獻約85.2百萬港元（2022年12月31日：約69.0百萬港元），同比增加約23.5%。提供金融業務錄得虧損約23.0百萬港元（2022年12月31日：約8.6百萬港元）。管理層討論及分析 5未來發展控股有限公司管理層討論及分析（續） －證券投資業務本集團的證券投資包括投資於上市證券及非上市私募基金作長期投資用途（其已分類為按公平值透過其他全面收益列賬之金融資產）以及其他非上市投資（其已分類為按公平值透過損益列賬之金融資產）。於報告期內，我們的證券投資業務並無錄得任何按公平值透過損益列賬之金融資產公平值收益淨額（2022年12月31日：虧損約20.2百萬港元）。在跨越多國的地緣政治衝突及美國聯儲局加息週期帶來的市場情緒疲軟的情況下，我們對開立證券交易新倉盤保持謹慎態度。於2023年12月31日，本集團擁有證券投資組合約30.9百萬港元，其中包括於香港上市之股本證券約12.6百萬港元及非上市投資基金約18.3百萬港元。證券投資業務錄得虧損約0.1百萬港元（2022年12月31日：約20.3百萬港元）。－證券經紀、保證金融資、資產管理及專業服務業務本集團現時向個人及企業客戶提供證券、期貨及其他相關產品的經紀服務、保證金融資及資產管理服務。憑藉結構良好的資深專業團隊，本集團亦向投資基金及企業提供基金管理及其他相關專業服務。於報告期內，該業務錄得總營業額約83.3百萬港元（2022 年 12 月 31 日：約87.7百萬港元），原因是證券保證金融資產生的利息收入減少。於報告期內，該業務錄得溢利總額約3.4百萬港元（2022年12月31日：約19.1百萬港元）。溢利減少主要由於上述收益減少及保證金融資產生的貿易應收款項減值虧損所致。於報告期內，就自保證金融資產生的貿易應收款項確認減值虧損的7.2百萬港元（2022年12月31日：零）。於2023年12月31日，兩名客戶總賬面價值約為7.4百萬港元的保證金貸款被評定為信貸減值。於報告期內，該等保證金客戶質押的上市證券之市場價格大幅下跌，而彼等未能通過提供足夠金額的額外抵押品或還款全額彌補保證金缺口。因此，在公開市場強制出售客戶倉盤的相關質押證券予以執行。於報告期末，就該兩項風險敞口作出總額約為7.2百萬港元的減值撥備。 6二零二三年年度報告管理層討論及分析（續） 於 2023 年 12 月 31 日，自保證金融資產生的未償還貿易應收款項總值約為 4.2 百萬港元，其年利率約為 8.0 厘並須按要求還款。該等貿易應收款項以約139.8百萬港元的相關股本證券作抵押。倘債務人違約或未能償還任何未償還款項，本集團有權出售抵押品。於2023年12月31日，誠如上段所述，總賬面價值為7.4百萬港元、年利率約為12.0厘並須於要求時償還的保證金貸款，因保證金不足而被評定為信貸減值。於報告期末，該等保證金貸款以約0.2百萬港元的相關股本證券作抵押。本集團有權出售抵押品以收回未償還的保證金貸款。本集團來自保證金融資的貿易應收款項高度集中，因為該等應收款項的約94.1%（約4.2百萬港元）及100%（約4.5百萬港元）分別為應收最大借款人及三大借款人款項。有關我們保證金融資業務的信貸風險管理及主要內部監控的詳情，載於本年報「企業管治報告」一節「風險管理及內部監控」一段。本集團將繼續於未來向客戶提供與金融產品及基金相關的專屬金融解決方案及專業服務。－放貸業務及信用卡業務繼世界上最大的卡支付組織之一（「卡支付組織」）與本公司間接全資附屬公司未來發展財務有限公司（「未來發展財務」）訂立協議後，本集團正尋求於香港消費者市場發展資產支持信用卡業務。作為卡支付組織的授權委託人成員，未來發展財務計劃發行信用卡，允許消費者以較少的一般資格要求，如收入證明及信用評分，申請信貸額度。作為替代，客戶可以提供其資產（「相關資產」）以換取等值信貸，讓客戶能夠利用相關資產產生即時消費能力。相關資產將由未來發展金融科技有限公司（「未來發展金融科技」）託管，而未來發展金融科技為本公司間接全資附屬公司，其獲公司註冊處發牌為香港的信託及公司服務提供者。授予每位客戶的最高信貸額乃按未來發展金融科技託管的相關資產的評估市場價值計算，上限由未來發展財務釐定。在於相關還款到期日後就未償還結餘收取利息前，客戶可獲授最長約50天的免息期。就該等未償還結餘收取的實際年利率介乎36.0厘至48.0厘不等。 7未來發展控股有限公司管理層討論及分析（續） 本集團原有之放貸業務包括向各類客戶（包括個人及公司兩者）授出貸款，並主要透過未來發展財務進行，未來發展財務為符合《放債人條例》之條文規定的香港持牌放債人。本集團在涉及貸款審批、貸款續期、貸款回收、貸款合規、監察及打擊洗錢及恐怖分子資金籌集方面致力遵守一套全面的政策及程序手冊。未來發展財務的資金來源主要來自本集團內部資金。潛在借款人的主要來源是現有客戶、員工或業務合作夥伴的轉介。有關我們放貸業務的信貸風險管理及主要內部監控的詳情，載於本年報「企業管治報告」一節「風險管理及內部監控」一段。本集團的放貸及信用卡業務錄得營業額約2.0百萬港元（2022年12月31日：約1.5百萬港元），原因是本集團成功開展信用卡發行業務並就客戶零售購買錄得信用卡手續費收入。於2023年12月31日，本集團擁有應收貸款及利息賬面總額約4.1百萬港元，包括3項尚未償還的無抵押貸款，其平均實際年利率約為24.4厘，年期為介乎12至48個月（「未償還貸款」）。所有未償還貸款均授予本公司獨立第三方。本集團的應收貸款及利息總額高度集中，因為該等應收款項的約85.1%（約3.5百萬港元）為應收最大借款人款項。若本集團發現借款人已破產，本集團將全額撇銷該借款人之應收貸款及利息。截至2023年12月31日止年度，撇銷應收貸款及利息約0.4百萬港元（2022年12月31日：零）。本集團通過及時就預期信貸虧損作出適當撥備，將其信