房地产行业周报（2024年第16周）：多地启动“以旧换新”试点工作

本周板块回顾：本周申万房地产指数下跌2.87%，沪深300指数较上周上涨1.89%，板块跑输沪深300指数4.76pct，在31个板块中排第24位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积180万平米，环比+19.5%，同比-38.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积46万平米，环比+21.5%，同比-44.5%；二线城市商品房成交面积83万平米，环比-5.4%，同比-46.4%；三线城市商品房成交面积52万平米，环比+101%，同比-10.5%。我们重点监测的14城二手房成交面积195万平米，环比+12.0%，同比-15.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积39万平米，环比+11.6%，同比-4.0%；9个二线城市二手房成交面146万平米，环比+11.1%，同比-19.0%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比+30.7%，同比-10.0%。 本周行业新闻跟踪：郑州城市发展集团有限公司和郑州市住宅与房地产业协会宣布将启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”的试点工作；深圳房地产企业乐有家联合绿景地产，于绿景白石洲项目首推房产“以旧换新”新模式； 该模式允许客户在缴纳订金后锁定新房房源两个月，同时乐有家协助快速销售旧房，完成新房交易；北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》；广州开发区、黄埔区首个城中村改造项目房票安置启动活动上，全国首张城中村改造项目房票正式发放到村民手中；长沙市住房和城乡建设局发布《关于支持居民购买改善住房的通知》，鼓励市民“以旧换新”购买新房。 重点公司跟踪：本周我们重点跟踪的房企中，华润置地发行20亿元超短期融资债券。 投资建议：本周新房及二手房市场销售环比修复，但同比仍下跌。政策端多地启动推进销售“以旧换新”试点。虽然目前行业仍在调整，但我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 1第16周板块行情回顾 1.1第16周行业指数表现 本周（2024/4/12~2024/4/18）申万房地产指数下跌2.87%，沪深300指数较上周上涨1.89%，板块跑输沪深300指数4.76pct，在31个板块中排第24位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第16周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：广汇物流、上海临港、天健集团、中新集团、万通发展；跌幅排名前5位的个股分别为：国创高新、ST数源、财信发展、阳光股份、冠城大通。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/4/12~2024/4/18）30大中城市商品房成交面积180万平米，环比+19.5%，同比-38.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积46万平米，环比+21.5%，同比-44.5%；二线城市商品房成交面积83万平米，环比-5.4%，同比-46.4%；三线城市商品房成交面积52万平米，环比+101%，同比-10.5%。 今年截止目前（2024/4/18）30大中城市商品房成交面积2509万平米，同比-42.4%； 其中一线城市商品房成交面积628万平米，同比-38.6%；二线城市商品房成交面积1350万平米，同比-42.1%；三线城市商品房成交面积531万平米，同比-46.9%。 4月截止目前（2024/4/18）30大中城市商品房成交面积414万平米，同比-42.3%； 其中一线城市商品房成交面积104万平米，同比-42.1%；二线城市商品房成交面积218万平米，同比为-42.0%；三线城市商品房成交面积92万平米，同比-43.2%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/4/12~2024/4/18）我们重点监测的14城二手房成交面积195万平米，环比+12.0%，同比-15.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积39万平米，环比+11.6%，同比-4.0%；9个二线城市二手房成交面146万平米，环比+11.1%，同比-19.0%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比+30.7%，同比-10.0%。 今年截止目前（2024/4/18）我们重点监测的14城二手房成交面积2232万平米，同比-17.3%；其中，2个一线城市二手房成交面积472万平米，同比-15.9%；9个二线城市二手房成交面积1665万平米，同比-16.9%；3个三四线城市二手房成交面积95万平米，同比-29.6%。 4月截止目前（2024/4/18）我们重点监测的14城二手房成交面积469万平米，同比-7.0%；其中，2个一线城市二手房成交面积91万平米，同比+6.2%；9个二线城市二手房成交面积357万平米，同比-9.8%；3个三四线城市二手房成交面积21万平米，同比-8.0%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/4/12~2024/4/18）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为+29.2%、+17.3%、+21.1%、+44.3%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为-69.9%、-29.1%、-39.4%、-23.8%。二手房市场本周北京成交面积环比-63.7%，同比-71.2%；深圳成交面积环比-60.9%，同比-54.6%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年3月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交168万平米、136万平米、85万平米、39万平米，同比分别-21.7%、-35.0%、-27.6%、-1.9%，环比分别+168.7%、+121.8%、+91.6%、+109.8%。 图10.一线城市二手房月度成交面积（万㎡） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/4/12~2024/4/18）我们重点监测的14个二线城市中，东莞、佛山、福州、济南、南京、宁波、苏州、武汉、无锡新房成交环比上涨，涨幅分别为13.0%、13.7%、26.9%、20.1%、66.8%、4.0%、6.4%、8.6%、6.0%；其余城市环比均下跌，成都、杭州、青岛环比分别-8.7%、-43.7%、-32.5%。与去年同期相比，除福州同比上涨55.7%外，其他城市同比均下跌，成都、东莞、佛山、杭州、济南、南京、宁波、青岛、苏州、武汉、无锡、同比分别-48.6%、-39.3%、-52.8%、-71.8%、-59.0%、-42.5%、-66.4%、-50.3%、-54.4%、-31.2%、-56.0%。二手房市场方面，除青岛环比下跌15.6%，其余城市均上涨，其中杭州环比涨幅最大，为59.9%。同比方面，除杭州同比+26.9%外，其余城市均下跌，其中东莞同比跌幅最大，为-36.8%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/4/12~2024/4/18）我们重点监测的13个三四线城市中，金华环比涨幅最大；泰安环比跌幅超过50%，为-60.2%。同比表现方面，泉州、金华、扬州、芜湖同比上涨，涨幅分别为316.0%、210.3%、73.9%、3.2%，其余城市同比均下跌，其中温州、江门、泰安同比跌幅超过50%，分别为-50.9%、-59.1%、-91.4%。 二手房市场上，扬州、江门、金华本周成交环比分别+5.2%、+16.9%、+103.3%，同比分别为-19.4%、-19.0%、+12.9%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/4/12~2024/4/18）一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房库存面积环比分别上涨0.7%、2.7%、1.5%、0.1%，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为29.72个月、10.70个月、31.39个月和28.41个月。我们跟踪的4个二线城市，福州、杭州新房库存面积环比分别+1.2%、+7.1%，南京、苏州新房库存面积环比分别-0.4%、-0.3%；从去化周期来看，南京去化周期最长，为35.75个月；福州、杭州、苏州的去化周期分别为24.69个月、5.88个月和26.89个月。我们跟踪的3个三四线城市，莆田、泉州、温州新房库存面积环比分别为-0.5%、+0.4%、+0.2%；去化周期分别为91.34个月，168.03个月和24.99个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 2024年至今一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 2024年至今二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 2024年至今三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 郑州：郑州启动二手住房“卖旧买新”试点工作限额500套 4月15日，郑州城市发展集团有限公司和郑州市住宅与房地产业协会宣布将启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”的试点工作。该试点工作将于2024年4月20日至6月30日进行，期间限定500套二手住房收购。一旦达到收购上限，报名即刻结束。 深圳：深圳乐有家携手绿景地产推白石洲项目试点“以旧换新”模式 4月16日，深圳房地产企业乐有家联合绿景地产，于绿景白石洲项目首推房产“以旧换新”新模式。该模式允许客户在缴纳订金后锁定新房房源两个月，同时乐有家协助快速销售旧房，完成新房交易。 天津：天津推出公积金贷款二手房过户“一件事”服务提升交易效率简化流程 4月17日，天津市规划资源局、市住房城乡建设委及天津市住房公积金管理中心联合推出住房公积金个人贷款二手房交易过户“一件事”服务举措。此举旨在优化服务流程，提高效能，便利市民利用住房公积金进行住房交易。该服务通过整合二手房交易、住房公积金贷款及转移登记流程，实现了一次性申请、数据集中采集、流程一体运行。市民在达成交易意向后，可借助“津心办”、“津心登”APP或“不动产登记一网通”银行端系统，提交所需材料信息。住房公积金贷款预审通过后，交易双方可在线签订房屋买卖协议和贷款合同，并可选择资金托管服务。此外，不动产登记申请确认和税费缴纳也可在线完成，审核通过后，公积金贷款将同步自动发放。 青海省：青海省政府与中国能建签署全面战略合作 4月17日，青海省政府与中国能源建设集团有限公司（简称中国能建）正式签署全面战略合作框架协议。在此次协议中，双方将在能源电力、战新产业、城市更新、生态环保和基础设施等多个领域展开全方位、多层次、多形式的战略合作，旨在打造央企与地方合作的新标杆。 福州：福州六部门联合发布商品房预售资金监管办法（全文） 4月17日，福州市城乡建设局、中国人民银行福建省分行办公室、国家金融监督管理总局福建监管局办公室、福州市住房保障和房产管理局、福州市地方金融监督管理局、福州市不动产登记和交易中心6部门联合下发“关于印发《福州市商品房预售资金监管办法》的通知”。该办法明确，商品房预售资金将全部进入监管账户，房地产开发企业