请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 销售环比回暖，基本面仍旧弱势 -房地产行业点评 房地产 证券研究报告/行业点评报告 2024年4月18日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 107 行业总市值(亿元) 9,821.64 行业流通市值(亿元) 4,501.23 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 8.08 1.53 1.70 2.07 2.73 5.28 4.75 3.90 2.96 买入 招商蛇口 8.48 0.41 1.06 1.31 1.67 20.68 8.00 6.47 5.08 买入 滨江集团 6.31 1.20 1.42 1.76 2.31 5.26 4.44 3.59 2.73 买入 华发股份 6.28 1.12 1.40 1.61 1.80 5.61 4.49 3.90 3.49 买入 备注：股价使用2024年4月17日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：国家统计局公布数据显示，2024年1-3月，商品房销售面积22668万平方米，同比-19.4%，商品房销售额21355亿元，同比-27.6%。全国房地产开发投资22082亿元，同比-9.5%。 ◼ 销售环比回升，政策保持放松 2024年1-3月商品房销售面积同比-19.4%，增速较2024年1-2月上升1.1pct，1-3月商品房销售金额同比-27.6%，较2024年1-2月的增速上升1.7pct。3月受高基数、供应节奏及市场热度降低所影响，行业销售增速仍然下行，但环比增速回升，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。近期重点城市持续放开限购政策，房贷利率端也同步优化。我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步企稳。 ◼ 投资下滑，新开工回落，竣工数据下降 2024年1-3月房地产投资同比-9.5%，较2024年1-2月的增速下降0.5pct；1-3月新开工增速同比-27.8%，较2024年1-2月增速上升1.9pct；1-3月竣工面积同比-20.7%，较2024年1-2月的增速下降0.5pct。在拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据仍旧下滑，新开工单月增速再次大幅下滑，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。 ◼ 资金来源数据持续下滑，未来改善可期 2024年1-3月房地产开发企业到位资金同比-26.0%，较2024年1-2月的增速下降1.9pct。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-9.1%、-11.9%、-14.6%、-37.5%及-41.0%，各项数据均同比负增长，个人按揭贷款下滑幅度最大。当前，房企持续出现债务违约事件，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、“项目融资白名单”，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 ◼ 投资建议：2024年1-3月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，随着城中村改造等三大工程的持续推进，以及核心住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在核心城市政策放松和三大工程推动下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括滨江集团、中华企业、招商蛇口和保利发展等，港股方面建议关注绿城中国、越秀地产和华润置地等。 ◼ 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。 -50.00 -40.00 -30.00 -20.00 -10.00 - 10.00 20.0022-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-03沪深300申万房地产沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 1.行业宏观数据汇总 2024年1-3月，商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，增速较2024年1-2月上升1.1pct。其中，住宅销售面积下降23.4%，办公楼销售面积增长11.9%，商业营业用房销售面积增长4.8%。商品房销售额21355亿元，同比下降27.6%，增速较2024年1-2月上升1.7pct。其中，住宅销售额下降30.7%，办公楼销售额增长6.3%，商业营业用房销售额增长1.5%。2024年1-3月，全国房地产开发投资完成额22082亿元，同比下降9.5%，增速较2024年1-2月下降0.5pct。其中，住宅投资16585亿元，同比下降10.5%，增速较2024年1-2月下降0.8pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.1%。 图表1：行业宏观数据汇总 11,369 100.0%22,668 100.0%1.111,369 1.3%11,299 9,559 84.1%18,942 83.6%1.49,559 8.2%9,383 268 2.4%14.9%23.9 581 2.6%11.9%268 9.1%313 16.5%2.1%697 6.1%17.3%29.3 1,378 6.1%4.8%697 6.4%681 10,566 100.0%21,355 100.0%1.710,566 10,789 2.1%9,227 87.3%18,523 86.7%29,227 9,296 0.7%332 3.1%9.9%22.8 759 3.6%6.3%332 7.5%427 28.9%1.9%689 6.5%12.5%21.8 1,386 6.5%1.5%689 4.1%697 1.3%11,842 100.0%0.6 22,082 100.0%11,842 72.4%10,240 8,823 74.5%16,585 75.1%8,823 77.6%7,762 579 4.9%6.2 990 4.5%2.8579 49.9%411 894 7.6%9.9 1,597 7.2%894 59.3%703 9,429 100.0%17,283 100.0%1.99,429 19.1%7,854 6,796 72.1%12,534 72.5%1.96,796 22.5%5,738 327 3.5%6.3 546 3.2%1.3327 21.5%219 602 6.4%1,043 6.0%602 6.5%441 8,455 100.0%10,052 100.0%0.41,023 4.0%1,597 56.1%7,591 100.0%9,166 100.0%1,530 3.0%1,575 3.0%16,193 100.0%25,689 100.0%16,193 55.5%9,496 3,144 19.4%4,554 17.7%1.2-20.5%-12.0 -19.4%-24.9%-0.6%-23.7%-24.8%-16.6 -23.4%-28.6%-1.8%-27.1%-3-38.5%-12.5-19.3%-2.2%-11.9%-29.3%-22.8 -27.6%-6.5%-31.6%-28.5%-32.7%-26.7 -30.7%-1.3%-34.7%-31.2%-3.6-49.3%-11-18.7%-12.5%-9.0%-9.5%-0.5-13.4%-13.5%-16.8%-9.7%-0.4 -10.5%-0.8-14.1%-12.0%-18.2%-3.2%-0.4%-5.8%-28.9%-1.3%-7.0%-10.5%-3.5-13.3%-21.5%-21.6%-29.7%-9.3 -27.8%-30.5%-16.7%-25.6%-30.6%-9.7 -28.7%-31.3%-15.6%-26.7%-12.2%-10.9%-12.3%-33.1%-8.9%-30.6%-10.2 -32.8%-2.2-31.5%-26.9%-37.2%-53.8%-0.8 -53.4%-58.5%-51.6%-47.7%-0.8 -48.4%-0.7-50.8%-51.3%-24.1%-10.5 -26.0%-1.9-24.1%-41.4%-29.0%-10.3%-0.4 -9.1%-9.9%-55.2%-6.4%-11.9%-19.3-68.9%-48.0%-15.2%-14.6%-15.3%-38.5%-13.6%-34.8%-22.9 -37.5%-2.7-34.9%-指标2024年1-2月2024年3月2024年2月2024年3月累计值占比累计同比相比上月变化百分点累计值占比累计同比相比上月变化百分点当月值当月环比当月同比当月值当月环比当月同比销售商品房销售面积（万平米） 商品房销售金额（亿元） 其中：住宅 办公楼 商业营业用房投资房地产开发投资完成额（亿元） 其中：住宅 办公楼 商业营业用房房屋新开工面积（万平米） 其中：住宅 办公楼 商业营业用房土地购置面积（万平米）土地成交价款（亿元）资金房企到位资金（亿元） 其中：国内贷款 利用外资 自筹资金 定金及预收款 个人按揭贷款资料来源：国家统计局，中泰证券地产组整理3,144 129.8%1,410 5 0.0%7.4%46.5 7 0.0%5 6.8%9.7%2 5,374 33.2%3.9 8,681 33.8%0.65,374 54.2%3,307 4,630 28.6%7,435 28.9%4,630 27.9%2,805 2,214 13.7%3,643 14.2%2,214 46.9%1,429 39.4%-41.5%-36.6%-27.5 -41.0%-4.4-36.7%-35.4%-46.9%其中：住宅 办公楼 商业营业用房 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业点评报告 图表2：各都市圈宏观数据汇总（2024年1-3月，分城市月度数据滞后全国数据） 指标累计同比当月同比当月环比京津冀江浙沪珠三角中原川渝京津冀江浙沪珠三角中原川渝京津冀江浙沪珠三角中原川渝商品房销售面积 其中：住宅商品房销售金额 其中：住宅房地产开发投资完成额房屋新开工面积 其中：住宅-9.59%-15.89%-32.61%-23.34%-27.42%-9.59%-15.89%-32.61%-23.34%-27.42%-33.47%-13.96%-4.92%-1.30%-11.94%-19.67%-42.24%-26.11%-33.4