房地产行业跟踪周报
行业走势与策略
- 板块观点：房地产行业正从高速发展阶段向高质量发展阶段转型，呈现出“强者恒强”和“稳者恒强”的特征。销售、拿地、融资等方面规模房企间分化明显，尤其是央国企与民企之间。预计短期内这一趋势难改，行业新时代已经来临。
房地产基本面与高频数据
- 新房市场：上周（2023年4月10日至4月14日），38个城市新房成交面积337.4万平方米，环比增长9.7%，同比增长30.3%。2023年4月至今累计成交644.9万平方米，同比增加34.4%。截至4月14日，本年度累计成交5296.6万平方米，同比增长12.4%。
- 二手房市场：14个城市二手房成交面积214.8万平方米，环比增长26.4%，同比增长74.4%。2023年4月至今累计成交384.7万平方米，同比增加89.1%。截至4月14日，本年度累计成交2524.5万平方米，同比增长71.4%。
- 库存与去化：14个城市新房累计库存9397.3万平方米，环比减少0.4%，同比增长0.7%。14个城市新房去化周期为14.7个月，与上期持平。一线城市、新一线城市、二线城市、三四线城市的去化周期分别为11.8个月、8.8个月、14.8个月、39.3个月，其中一线城市和新一线城市去化周期环比不变，二线城市和三四线城市去化周期环比分别减少0.2个月和0.3个月。
- 土地市场：4月10日至2023年4月16日期间，百城供应土地数量361宗，环比减少4.5%，同比减少34.2%；供应土地建筑面积1813.9万平方米，环比减少21.6%，同比减少39.1%。百城土地成交建筑面积1553.0万平方米，环比减少13.5%，同比减少44.9%；成交楼面价705元/平方米，环比减少21.9%，同比减少40.4%；土地溢价率2.5%，环比减少4.2%，同比减少0.2%。
政策与市场展望
- 政策动态：北京房山区计划实施“一区一策”调控政策，多城市继续推行包括公积金政策、购房补贴、带押过户在内的放松政策。
- 市场展望：预计未来几周新房和二手房数据将呈现温和回暖态势。鉴于多城购房政策的放松，特别是以公积金政策为主的调整，今年房地产市场预计将保持当前的弱复苏状态，并有望全年实现销售面积的正增长。建议关注土储充足、聚焦核心城市、信用状况良好的房企，这些企业有望首先受益于市场复苏和政策宽松。同时，关注物业和代建行业的投资机会。
风险提示
- 房地产调控政策放宽力度低于预期。
- 行业下行持续，销售表现不及预期。
- 行业信用风险持续蔓延，流动性问题超出预期。
- 疫情反复可能影响行业发展节奏。
结论
当前，房地产市场展现出初步回暖迹象，尤其是在新房和二手房市场的销售数据上。政策层面的积极调整为市场注入了活力，尤其是在放宽购房限制和优化金融服务方面。预计行业将保持弱复苏态势，整体销售面积有望实现正增长。投资者应重点关注具有竞争优势的房企，特别是那些土储丰富、布局聚焦核心城市、信用状况良好的企业，以及具备物业和代建业务的公司。同时，需警惕政策执行力度、市场销售表现、行业信用风险和疫情不确定性带来的潜在风险。
