北京甲级写字楼季度报告 2024年 Q1

概览和展望 市场持续下行态势 在2024年第一季度，北京甲级写字楼市场继续表现出下行的态势，市场活跃度未见显著回升。本季度内无新的甲级写字楼项目竣工交付，因此全市甲级写字楼的存量维持在1, 291万平方米的水平 。本季度甲级写字楼的租金出现了进一步的下降，租金环比下降3.9%至每月每平方米283.5元。尽管在今年两会期间，政府及专家针对当前经济形势提出了多项刺激经济发展的政策，并设定了全年经济增长5%左右的目标，但北京甲级写字楼市场似乎 并未立即从这些政策中受益。短期内，国内经济波动仍然对写字楼市场产生了不小的影响，导致市场需求量未能实现明显回升。第一季度的净吸纳量较上季度有所下降，录得负值。与此同时，全市的平均空置率也呈现上升趋势，环比上升0.4个百分点至18.8%。在应对空置率上升方面，不少业主采取了以价换量的策略，通过降低租金来挽留现有租户，并试图吸引新的租户入驻。此外，政府方面也积极介入，通过对纳税较高的企业提供租金补贴政策，旨在稳定市 场预期，并刺激企业扩大办公空间的需求。 考虑到市场在短期内仍然面临一定的挑战，我们预计在下一个季度甲级写字楼的空置率将继续小幅攀升，平均租金将继续回落。丽泽商务区的丽金中心预计将在下季度竣工交付，为市场带来62,000平方米的新供面积。业主和政府的努力以及新项目的交付，有望为市场带来新的机遇和活力。 供应和需求 租户的市场信心尚未恢复 第一季度北京甲级写字楼市场无新项目竣工交付。原本预计第一季度竣工交付的位于丽泽的丽金中心项目延迟到第二季度交付,预计将带来约62,000平方米的甲级写字楼面积。 为 了 活 跃 经 济 、提 振 写 字 楼 市 场 的 信心，政府和业主双方均积极行动，采取了一系列措施。政府方面，为租户和业主提供了租金补贴，以减轻经济压力；同时，完善了写字楼周边的生态圈建设，提升了楼宇的立体化管理水平，并搭建了多种形式的交流平台，以促进业主与租户之间的合作与交流。在业主方面，为了降低空置率，他们持续采取以价换量的策略，通过降低租金来吸引更多租户入驻。此外，一些业主还提供了定制装修等增值服务，以进一步提升写字楼的吸引力和竞争力。尽管如此，甲级写字楼的空置率较上季度仍有所上升，全市平均空置率环比上升0.4个百分点至18.8%。 交量转化率偏低。本季度北京甲级写字楼的净吸纳量下降至-58,088平方米。值得一提的是，自去年以来，北京在政策层面持续鼓励高科技产业的发展，这也使得本季度成交的租户中，科技类企业占据主导地位，占比达到约35%。 受春节假期的影响，第一季度的成交量表现相对低迷，预计第二季度成交量较本季度将有明显提升。当前，由于租金水平处于较低区间，并受到政府对市场的政策支持，整体带看量有所增加。但值得注意的是，由于租户对于写字楼市场未来的信心尚未完全恢复，决策周期相对较长，导致成 租金走势 市场租金水平继续下探 第一季度，全市甲级写字楼平均租金环比下降3.9%至每月每平方米283.5元，租金水平仍在继续下滑。当前的北京甲级写字楼市场租金水平已经与2011年接近，达到了近13年来的最低点。 从各子市场的表现来看，各个子市场的租金均出现不同程度的下跌。其中中央商务区已跌破每月每平方米350元，租金水平最高的北京金融街区域的租金水平已跌破500元大关。 租金下降明显的主要原因是业主们为了有效降低空置率，在租金上给予租户大幅优惠和折扣，更有不少业主选择附送装修服务或延长免租期，以促进成交。但对于租户而言，在决定是否续租或搬迁之前，他们需要全面评估自身的业务需求和发展规划，并寻求专业的帮助，与业主进行积极的沟通和协商。同时，租户也需要密切关注市场动态，了解并掌握租赁市场的最新变化和趋势，并据此制定适应性强的租赁策略。 预计下季度业主将继续采取以价换量的措施，用更低价的策略吸引租户，因此北京甲级写字楼市场的租金预计将进一步下探。 投资市场 险资类公司投资表现活跃 第一季度，去年表现活跃的险资类公司依然保持着交易势头。1月31日，友邦人寿（AIA）斥资人民币24亿元成功收购了位于北京CBD核心地段的甲级写字楼凯德·星贸95%的股权，而剩余的5%股权仍由凯德 寿，以及去年第三季度大悦城将中粮置地广场转让给中邮人寿的交易，都说明部分地产类企业在北京通过引入险资、收购存量项目等手段，对其商业资产布局进行灵活调整，致力于实现轻资产运营和资本的高效利用。 投资持有。凯德·星贸这座写字楼拥有地上建筑面积44,759平方米，是凯德在2022年收购的写字楼项目。 凯德出让凯德·星贸95%股权予友邦人 北京甲级写字楼市场数据图2024年第一季度 如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ： 研 究 及 咨 询 部 北 京 商 业 物 业 服 务 部 卢焜董事总经理，北京+86 10 6113 8011katherine.lu@cn.knightfrank.com 朱磊高级董事，中国区研究及咨询部主管+86 21 6032 1769laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com 张婉仪北京研究及咨询部助理经理+86 189 1096 1641vanessa.zhang@cn.knightfrank.com 王兆麒董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com 近 期 研 究 报 告 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。