2023年第二季度北京甲级写字楼市场季度报告

knightfrank.com.cn/research2023年 第二季度本报告重点关注北京甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息北京甲级写字楼市场季度报告 企业持续降本增效，租赁需求放缓 第二季度，北京甲级写字楼市场相对平静。在经济下行的大环境下，各行业的新租需求也暂时放缓，部分行业减租、退租的情况更是时有发生，以此来有效节约成本。与此同时，一些搬迁需求的企业更是把降本增效放置首位。第二季度，北京甲级写字楼平均租金环比下降1.4%至每月每平方米人民币315.8元。全市核心商务区没有新增写字楼竣工概览和展望交付。第二季度北京甲级写字楼市场存量仍维持在1,231万平方米。全市平均空置率为15%，环比上升0.1个百分点。资料来源: 莱坊研究部图二 ：2023-2026年及以后各区域新增写字楼面积中央商务区金融街燕莎东二环中关村奥运村望京-酒仙桥丽泽2026及以后20252023202405001,0001,500千平方米资料来源: 莱坊研究部图一 ：北京甲级写字楼市场参考指标[1] [1] 租金为平均净有效租金 2023年第二季度新增供应02023年第二季度净吸纳量-8,614平方米2023年第二季度租金315.8元/平方米/月2023年第二季度空置率15%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：0.1个百分点1.4%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测： 科技行业引领租赁需求供应和需求新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%-30003006009001,2001,500201020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123Q2第二季度，北京写字楼市场核心区域没有新增写字楼项目入市，市场存量维持在1,231万平方米。展望第三季度，位于奥运村区域的北辰中心预计完工交付，将为北京甲级写字楼市场带来约96,000平方米的新增写字楼面积。第二季度，全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.1个百分点至15%。市场新租需求较弱且仍有部分行业处于整合优化期，因此本季度北京甲级写字楼市场吸纳量仍为负值，为-8,614平方米。从租赁成交来看，本季度的需求主力行业为TMT行业，成交数量占比超过37%。TMT行业中科技公司占比数量最大，可以看出科技行业仍为当下产业发展的重点；金融行业紧随其后，成交数量占比20%；专业服务类行业成交数量占比10%。以上三个行业成交约占二季度整体成交总量的70%。图三 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部租金走势第二季度，全市甲级写字楼平均租金环比下降1.4%至每月每平方米人民币315.8元。全市大部分商务区写字楼平均租金持续下探，市场需求相对低迷。由于空置面积去化速度减慢，部分空置率较高的楼宇给出更加优惠的租赁条件以及更灵活的谈判空间来提高入驻率。中央商务区和东二环区域的平均租金环比分别下降1.1%和0.1%至每月每平方米人民币356.3元和每月每平方米人民币294.9元。望京-酒仙桥区域受到互联网企业整合退租潮的影响，空置面积短时间内难以快速去化，导致业主不断降低租金预期。因此该区域平均租金持续下跌，降幅达6.7%，平均租金下跌至每月每平方米人民币220.2元。金融街区域平均租金环比下降2.5%至每月每平方米592.8元。该区域平均租金水平始终保持在各商务区首位，但由于区域内新增供应有限且租金高企加之丽泽金融商务区的不断崛起，使得该区域流失部分租户，租金不断下行。图四：甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部租金持续下探，租赁条件谈判空间增加050100150200250300350400450Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2201020112012201320142015201620172018201920202021202223人民币/ 平方米/月表一：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第二季度区域项目租户面积（平方米）交易类型望京-酒仙桥星地中心蓝色光标23,867搬迁中关村搜狐网络大厦智谱AI13,000搬迁燕莎现代汽车大厦元气森林9,000新租中央商务区国贸写字楼一座中金公司1,588扩租资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实 第二季度，内资投资者活跃度有所提升。本季度共录得两宗写字楼大宗成交，均为内资自用型买家购置。受不同政策支持的非核心区域写字楼以及一些产业园区的写字楼深受内资自用型买家青睐。4月10日，北京顺鑫农业股份有限公司发布关于向全资子公司购买资产的公告，拟以自有现金购买顺鑫佳宇持有的位于北京市顺义区的商务中心及寰宇中心两栋楼宇资产，包括办公、商业及车位，建筑面积总计122,000平方米。预计交易总金额不超过人民币19.86亿元。6月11日，天智航向金隅创新购买位于中关村西三旗（金隅）科技园项目中的T7研发设计楼地上1-5层，土地用途为研发设计，暂估地上建筑面积8,905平方米，单价合每平方民人民币38,000元，交易总金额估算为人民币3.38亿元，购房款来自公司自有或自筹资金。内资企业买家活跃度提升投资市场北京甲级写字楼市场数据图2023年第二季度亦庄（新兴市场）租金: 142.2中央商务区存量：340租金: 356.3空置率: 11.9%燕莎存量：93租金: 296.6空置率: 15.2%望京-酒仙桥奥运村丽泽（新兴市场）丰台（新兴市场）租金: 133.7金融街租金: 194.1存量：81租金: 592.8空置率: 7.3% 中关村存量：120租金: 220.2空置率: 20.2%存量：122租金: 327.2空置率: 14.1%存量:114租金: 358.7空置率: 14.9%东二环存量：145租金: 294.9空置率: 13.6%各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率资料来源: 莱坊研究部注: 存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金, 租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率1,231万平方米甲级写字楼总存量约