核心业务稳健，优化增值服务结构

2024年3月28日，新城悦服务发布2023年业绩公告；公司2023年实现主营业务收入54.2亿元，同比+4.7%，股东应占利润4.5亿元，同比+5.1%。 收入保持增长、盈利能力稳定。公司2023年全年实现主营业务收入54.2亿，同比+4. 7%，主要因物业管理服务、社区增值服务业务的增长。盈利能力基本保持稳定，报告期内综合毛利率26.52%与去年同期25.84%大致持平，细分业务看，物业管理业务期内毛利率由2022年24.5%降至2023年的24.0%，主要因服务人员的成本上升和新交付住宅项目所带来的毛利率正面影响减少；社区增值服务的毛利率提升至35.7%（2022年：3 2.2%），主要因高毛利率公共资源管理服务收入的提升及低毛利率拎包入住服务收入下降的变化带来对板块毛利率的影响；开发商增值服务的毛利率由2022年21.2%降至2023年的20.8%，主要受房地产行业下行周期带来的需求减少影响。 基石业务发展稳定，在管面积稳步增长。2023年公司物业管理收入35.55亿，同比+1 7.5%，占总收入比例为65.5%，物业管理业务作为公司的核心业务保持较快的增速；截至报告期末，公司在管面积22369万方，较去年年末净增约12.8%，其中来自第三方的面积占比由2022年51.9%降至2023年的48.9%，而来自新城系的面积占比增加至51. 1%（2022年为48.1%）。 优化增值服务结构，永续性业务获得双位数增长。公司增值服务业务结构得到优化，周期性业务收缩，永续性业务增长：2023年公司社区增值服务实现收入13.1亿元，同比+2.3%，占总收入比例约24.2%，从内部结构看永续性社区增值服务收入同比+12. 8%，在社区增值服务中占比约79.8%，其中团餐服务收入同比+26.4%，公共资源管理服务收入同比+44.7%，而一次性服务（住宅装修、资产管理服务等）收入同比-25.2%，主要因与房地产周期关联度较高。期内公司开发商增值服务实现收入5.5亿元，同比-3 6.2%，同样因与开发业务高度关联，受房地产行业下行影响拖累。 投资建议：新城悦服务背靠新城系股东起家，近年来业务发展已走向市场化，同时来自房地产相关业务收入占比持续降低，社区增值服务业务多个细分赛道增速较快。我们预计公司未来依旧可以维持一定增速的规模与业绩增长。考虑到房地产行业下行对关联业务的冲击带来增速放缓，我们调整公司2024-2025年EPS预测至0.57、0.61元/股（前值0.67、0.74元/股），引入2026年EPS预测0.64元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表