业绩目标达成过半，增值服务结构优化

2022年8月31日，中海物业发布2022年中期业绩公告；公司2022年上半年实现营收58.14亿港元，同比+35.3%，归母净利润5.22亿港元，同比+32.7%。 营收业绩高增长，基础物管盈利能力修复。1）得益于规模增加，收入业绩快速提升：上半年公司收入及业绩的增加主要源自在管项目的增加：期内新增订单总合约面积27 20万方，合约金额超25.5亿港元；2）综合毛利率略有下降，包干制基础物管项目盈利能力改善：期内公司综合毛利率15.1%，较去年同期下降1个百分点，主要因基础物管项目中利润率较低的包干制占比提升以及非住户增值服务毛利率的下降；但单从包干制项目看，毛利率由2021年的9.3%提升0.7个百分点至10.0%；3）行政费用率下行：期内公司建立集约化项目管理模式，控费增效效果显著，销售及行政费用2.22亿港元，行政费用率仅为3.82%，较去年同期4.68%下降0.86个百分点。 基础物业服务在管规模持续扩大，业态更为丰富。1）在管面积增加，第三方占比提升：截至期末，公司管理面积由去年年底2.6亿方增加至2.87亿方；从项目来源看，来自独立第三方的项目占比由去年同期的27.6%提升至31.1%；2）非住业态占比增加，包干制项目比例进一步扩大：2.87亿方在管项目中，非住宅业态占比由去年同期的22.8%提升至23.8%；采用包干制管理的面积占比由去年同期72.4%提升至74.9%。包干制占比提升、酬金制（100%毛利率）占比的降低给公司总体毛利率带来压力，但我们看到公司也在努力提升包干制项目毛利率水平，长期看我们认为物管毛利率会趋于稳定。 增值服务结构优化，盈利质量提升。1）非住户增值服务收入占比下降，业务结构优化：公司非住户增值服务收入占比由去年同期的18.5%降至14.9%；受房地产行业下行影响，开发商相关的交付前服务及顾问咨询服务收入下滑，但市场化程度更高的工程服务收入增速和占比均大幅提升，业务模式更加市场化；2）住户增值服务中高频消费类业务快速增长：受疫情及房地产行业下行影响，对应到公司社区资产经营服务的房地产交易相关的业务量有所下滑，但零售团购及社区经营服务类的业务收入快速提升，期内，公司居家生活服务及商业服务运营收入达到2.09亿港元，同比+49.5%。 投资建议：公司上半年在逆境下取得优秀业绩，体现公司在执行力、项目管控和拓展方面的优秀能力。我们将盈利预测模型调整至港元计价并维持原盈利预测结果，预计公司2022-2024年EPS分别为0.38、0.50、0.64港元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧影响公司扩张速度、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表